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房产律师评析一起房屋买卖合同解除纠纷案件

来源: 律师 时间:2019-04-19
正文

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告王先生起诉称:2013年4月20日,我与张先生、马女士及L中介公司共同签订了《房屋买卖居间合同》,合同约定,由我购买张先生名下的位于乙区A镇XX小区2号楼603号房屋。合同签订后,我依约履行了合同义务,向张先生、马女士支付了购房定金20000元,但张先生、马女士却迟迟不履行其合同义务,既不按合同约定配合办理公积金贷款相关事宜,也不按合同约定向我交付房屋,并导致至今标的房屋无法按合同约定办理过户手续。据此,张先生、马女士的行为已构成违约。《房屋买卖居间合同》第十条约定"自签订本合同后,在交易过程当中买受人、出卖人均不得违约,任何一方出现违约行为需向另一方支付房款总额10%的违约金。"第十条第一项约定"逾期在30日之内,自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之十的滞纳金,并于该房屋实际交付之日起7日内向买受人支付滞纳金,合同继续履行。"所以请求法院判令:1、判决解除我与张先生、马女士签订的《房屋买卖居间合同》;2、判决张先生、马女士向我支付违约金124000元;3、判决张先生、马女士向我双倍返还购房定金40000元;4、判决张先生、马女士向我支付逾期交房违约金(违约金计算方法为每日按已交付房款的万分之十的标准,计算至《房屋买卖居间合同》解除之日,截止至2013年8月25日暂记违约金520元);5、判决第三人L中介公司退还居间佣金39123元;6、判决第三人L中介公司向我退还土地出让金843元;7、诉讼费用由张先生、马女士承担。

二、被告辩称

被告张先生、马女士答辩称:我们在卖房时和中介说得很清楚是卖了房再买房。由于王先生的违约行为导致房款未付,王先生未付房款的行为构成违约,我们已经向王先生送达了书面通知,双方之间的合同已经依法解除。现王先生在诉讼中要求解除《房屋买卖居间合同》,我们同意解除。王先生的其它诉讼请求没有依据,不同意王先生的其它诉讼请求。同时请求法院判令:l、判令解除张先生与王先生之间的《房屋买卖居间合同》及《存量房屋买卖合同》;2、王先生承担本案的诉讼费用。

第三人L中介公司称:双方解除合同没有意见,但不同意退还王先生佣金的诉讼请求。

三、法院查明

张先生、马女士系夫妻关系。2013年4月20日,王先生与张先生、马女士和L中介公司签订了《房屋买卖居间合同》,合同约定:张先生、马女士将坐落在乙区A镇XX小区2号楼XX,建筑面积65.33平方米楼房出售给王先生;房屋成交价为人民币124万元;买受人在签订本合同的同时支付定金人民币20000元;王先生采用公积金贷款方式付款;付款时间:(至迟过户时间、至迟公积金、银行面签时间)出卖人与买受人约定,至迟于2013年5月30日前办理该套房产的公积金预审手续,并集齐银行贷款所需证件,待公积金管理中心通知可办理该套房产的初审手续后10日内,办理该套房产的公积金初审及产权过户手续,过户当日买受人向出卖人一次性支付购房首付款、剩余房款由银行直接打入出卖人账户;出卖人应当在2013年7月30日前将该房屋交付给买受人;买受人未按约定时间付款的,逾期超过30日后,出卖人有权解除合同,买受人违约;合同还规定了其它条款。该合同文本为L中介公司书写。合同签订后,王先生向张先生支付了2万元定金,但该笔款项直接由L中介公司扣作结房押金使用。2013年4月22日,王先生向L中介公司支付了代理费27280元及其他费用共计38280元,同时,王先生还向L中介公司支付了土地出让金843元。2013年4月25日,L中介公司用王先生交纳的土地出让金向甲市乙区住房和城乡建设委员会交纳了张先生已购公有住房上市出售补缴土地收益842.76元。2013年5月14日,王先生取得了《借款申请人工作及收入情况证明》。2013年5月22日,L中介公司为张先生、王先生办理结网签《存量房屋买卖合同》(中介成交版),该合同成交价为100万元。2013年5月30日至2013年6月4日期间,甲市Z房地产土地评估有限责任公司对争议房屋进行了评估,2013年6月4日,甲市Z房地产土地评估有限责任公司出具了房地产抵押评估报告。该报告载明争议房屋房地产市场总价125.13万元。

2013年7月14日晚,张先生明确向L中介公司业务员告知解除合同。2013年7月19日,王先生通过EMS向张先生邮寄了《关于协助办理贷款及房屋过户手续的通知函》。2013年7月20日,张先生通过EMS向王先生邮寄了《通知》,要求解除房屋买卖合同。案件在审理过程中,张先生表示同意将土地出让金退还给王先生。

四、法院判决

1、解除王先生与张先生、马女士和甲市L房地产中介有限责任公司签订的《房屋买卖居间合同》。

2、解除王先生与张先生的《存量房屋买卖合同》。

3、甲市L房地产中介有限责任公司于本判决书生效后十日内退还王先生定金二万元。

4、甲市L房地产中介有限责任公司于本判决书生效后十日内退还王先生代理费、权证服务费、代收费、其它费用,共计三万五千二百八十元。

5、张先生、马女士于本判决书生效后十日给付王先生土地出让金八百四十三元。

五、律师点评

房地产律师靳双权认为:当事人对于自己的主张有提供证据的义务。

本案争议的焦点一是王先生与张先生、马女士和L中介公司在《房屋买卖居间合同》中约定的付款时间是否与公积金贷款要求相符合?申请公积金贷款要求提供的文件资料包括借款申请书、身份证、户口本、结婚证(已婚)、购房合同、收入证明、卖房人的有效证件、产房屋所有权证、首付款收据、卖房人收款账户证明、抵押物评估报告。王先生作为买房人在付款方式上选择了公积金贷款,王先生就应当按照公积金贷款办法的要求办理,提供相应的证件、资料,其中首付款证明是办理贷款手续中最为重要的一个证明材料。只有取得了首付款证明材料才能具备申请公积金贷款的初步资格。但王先生与张先生、马女士和L中介公司在《房屋买卖居间合同》约定:王先生应当在2013年5月30日前办理该套房产的公积金预审手续,并集齐银行贷款所需证件,待公积金管理中心通知可办理该套房产的初审手续后10日内,办理该套房产的公积金初审及产权过户手续,过户当日买受人向出卖人一次性支付购房款首付款、剩余房款由银行直接打入出卖人账户。该约定将交付首付款时间定为办理房屋过户当日,这样约定使得王先生在办理公积金贷款时无法取得申请公积金贷款规定的条件,因此,王先生与张先生、马女士和L中介公司在《房屋买卖居间合同》中约定的付款时间与公积金贷款办法相矛盾,是不符合公积金贷款的规定条件。

本案争议焦点二是,张先生提出解除《房屋买卖居间合同》是否符合合同规定?王先生与张先生、马女士和L中介公司在《房屋买卖居间合同》约定:王先生应当在2013年5月30日前办理该套房产的公积金预审手续,并集齐银行贷款所需证件。但L中介公司在2013年5月30日前没有为王先生办理好抵押物评估报告,王先生在2013年5月30日前也没有取得首付款证明材料,王先生也未到国家机关住房公积金管理中心办理登记手续,张先生在王先生逾期1个月后提出解除三方签订的《房屋买卖居间合同》符合法律规定。关于王先生要求解除与张先生、马女士签订的《房屋买卖居间合同》一节,由于张先生、马女士在案件审理过程中提起反诉要求解除《房屋买卖居间合同》,双方均要求解除《房屋买卖居间合同》,故对此不持异议。关于王先生要求张先生、马女士支付违约金124000元和逾期交房违约金520元(违约金计算方法为每日按已交付房款的万分之十的标准,计算至《房屋买卖居间合同》解除之日)一节,由于王先生未能在规定的付款期限内办理相关贷款申请手续,张先生在王先生逾期1个月后再提出解除《房屋买卖居间合同》,符合合同的约定,不存在违约的情况,故对于王先生的该项诉讼请求不予支持。关于王先生要求张先生、马女士双倍返还购房定金40000元一节,因张先生、马女士不存在违约的情况,现双方均同意解除合同,且张先生、马女士同意返还定金2万元,但是由于L中介公司已经将该定金收作结房押金,该笔结房押金已经失去了相应的意义,故L中介公司应当将该笔2万元退还给王先生。关于王先生要求第三人L中介公司退还居间佣金39123元一节,由于L中介公司在给王先生和张先生、马女士提供的居间服务中,未提示双方办理公积金贷款的手续要求,合同约定的付款时间与办理公积金贷款的要求相矛盾,造成合同无法履行,且L中介公司又怠于履行居间义务,因L中介公司提供居间服务存在重大瑕疵,L中介公司应当降低收取服务费,故此L中介公司应当返还王先生代理费、权证服务费、代收费、其它费用,共计35280元。关于王先生要求L中介公司向其退还土地出让金843元一节,由于L中介公司已经将该笔款项交给了甲市乙区住房和城乡建设委员会作为张先生已购公有住房上市出售补缴土地收益,张先生的该房屋性质发生变化,张先生、马女士表示同意退还给王先生土地出让金843元,故对此不持异议。对于王先生的过高诉讼请求部分不予支持。关于张先生、马女士要求与王先生解除《存量房屋买卖合同》一节,由于王先生没有办理相关手续,违反了合同约定,故对于张先生的该项诉讼请求予以支持。

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