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无权处分签订的房屋买卖合同有效吗?

来源: 律师 时间:2019-04-19
正文
北京房地产专业律师靳双权(134****7149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可与我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

2014年10月,杨某诉称:2009年4月28日,我与案外人韩某签订房屋买卖协议;协议的主要内容是:“韩某于2007年12月2日经北京市大兴区魏善庄镇伊庄村村民委员会同意并购得宅基地,现双方就房屋买卖等相关事宜本着平等自愿、协商一致的原则达成协议;韩某所拥有的宅基地面积为188平方米,该处宅基地建有正房7间;韩某自愿将该7间房屋以390000元的价款卖给杨某,所有权、使用权归杨某所有”;合同签订后,我将房款给付韩某,韩某将房屋、院落及院外3间小房交付给我。

我自韩某处购得房屋及院落系韩某从高某、岳某夫妇处购得,院落的门牌号为北京市大兴区11号院;2010年10月20日,高某、岳某夫妇将韩某(作为被告)及我(作为第三人)诉至北京市大兴区人民法院,要求确认高某、岳某与韩某签订的房屋买卖协议无效,确认韩某与我签订的房屋买卖合同无效,并要求韩某与我连带返还11号院内房屋及院落;鉴于我与高某、岳某均系该村村民,北京市大兴区人民法院于2011年3月18日判决确认上述两份房屋买卖协议无效,房屋及院落不予返还;高某、岳某不服判决,提起上诉;北京市第一中级人民法院于2011年6月17日判决驳回上诉,维持原判;高某、岳某强行将11号院内房屋及院落占为己有,其之后于2014年3月6日将房屋出租给李某1、李某2。

我多次找高某、岳某、李某1、李某2协商未果,故诉至法院,请求判令:(1)高某、岳某协助李某1、李某2将11号院内房屋及院落腾退给我;(2)高某、岳某给付我自2014年3月6日至2015年3月6日期间11号院的年租金6600元。

2、被告辩称

高某、岳某共同辩称:不同意杨某的诉讼请求;从宅基地使用权的角度看,11号院是属于我们的,经过之前的一、二审诉讼,已经确认针对11号院签订的房屋买卖协议无效,根据合同法规定,合同无效后应当互相返还,所以11号院内房屋应归我们所有;据此,11号院内房屋及院落均应归我们所有,因买房人在11号院内新建了部分房屋,所以双方形成相应的债权债务关系,并非形成物权关系,杨某无权要求我们返还房屋。

二、法院查明

岳某、杨某均系北京市大兴区某村村民;高某、岳某系夫妻;李某1、李某2系父子。

2009年4月28日,韩某与杨某签订房屋买卖协议,双方约定韩某将11号院的房屋以390000元的价款卖给杨某,双方还约定路西杨洪义房东有小房3间,一并卖给杨某,所有权、使用权归杨某所有。上述合同签订后,杨某将房款给付韩某,韩某将房屋、院落及院外3间小房(猪圈)交付杨某。在取得房屋后,杨某在原有7间房屋西侧新建北房1间,在院内新建南房3间。

2014年3月6日,岳某(出租人)与李某1(承租人)就11号院签订房屋租赁合同,约定李某1租赁11号院,年租金为6600元,租赁期限自2014年3月6日至2015年3月6日。合同签订后,李某2亦在11号院内居住。在发现上述租赁情况后,杨某于2014年3月7日找到李某2,主张其系11号院房屋的产权人。当日,高某与杨某就11号院房屋的归属发生争执。2014年12月底,高某、岳某与李某1、李某2协商解除上述租赁合同,11号院现由高某、岳某占有使用。经询问,杨某、高某、岳某均陈述称,11号院房屋现状与上述民事判决作出时基本无变化。

三、法院判决

1、一审判决

1)高某、岳某将房屋腾退并返还杨某;

2)驳回杨某的其他诉讼请求。

2、二审判决

驳回上诉,维持原判。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

根据生效民事判决书认定事实,韩某将11号院房屋转卖给杨某系无权处分他人财产,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效,故韩某与杨某签订的房屋买卖协议,应为无效;但是,债权行为无效,并不必然导致物权行为亦无效,当事人还可能基于善意取得等制度取得财产;

根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人”,具体到本案,高某、岳某未举证证明杨某在受让房屋时系恶意,应推定杨某系善意取得房屋,杨某系有偿取得房屋,本案房屋系农村房屋,并非应当办理不动产转移登记的房屋,韩某亦将房屋交付杨某,杨某系房屋所在集体经济组织成员,该物权转移并未导致宅基地使用权的非法流转,据此,作为受让人的杨某依据善意取得制度取得诉争房屋的所有权,高某、岳某系无权占有房屋;根据上述法律第三十四条:“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物”,故对杨某要求高某、岳某返还房屋及院落的诉讼请求,法院予以支持;

因在本案审理时,李某1、李某2不再占有房屋,故对杨某要求李某1、李某2返还房屋的诉讼请求,法院不予支持。并无证据表明高某、岳某曾采取违法手段强占诉争房屋,故对杨某要求高某、岳某返还租金6600元之诉讼请求,法院难以支持。

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