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房产律师:因经济纠纷引发的房屋买卖纠纷

来源: 律师 时间:2019-04-19
正文
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告钟先生起诉称:2014年1月17日,我和被告秦先生、叶女士经中间人介绍签订了房屋买卖协议,约定被告秦先生将其位于A县B镇XX小区楼下门市一间以41万元的价款出售给我。我交付价款后就对房屋装修使用,在门市房内经营生意,后来又补办了一个营业执照。因买房时秦先生、叶女士称没有房屋权属证书,我询问当时的开发商也称没有权属证书,故当时被告秦先生只交付了原来购买房屋的凭证,并没有办理房屋过户手续,只是在协议上约定如果过户卖方应当配合。综上,该房屋早在2014年就已经出卖给我,没有过户的原因是因为被告秦先生隐瞒了房产证的存在,被告秦先生作为一个完全民事行为能力人,不可能不知道签订房屋买卖合同和交付房屋的后果。该房屋已经不属于秦先生、叶女士,不能再对该房屋予以执行。所以请求法院判令:1、撤销A县人民法院(2017)豫0726执异第41号执行裁定;2、解除对我位于A县B镇XX小区楼下门市的执行措施,不得对该房屋强制执行。

二、被告辩称

被告秦先生答辩称:1.我与原告钟先生之间名为房屋买卖,实为借款,签订房屋买卖合同是担保借款的偿还,是按照钟先生的要求签订的,其本意并不是房屋买卖,双方之间不存在房屋买卖的意思表示。2.我在借款后,已陆续偿还了借款本金及部分利息,2017年1月22日春节前,我还支付原告4.8万元,足以认定我和原告双方之间实为民间借贷关系,不存在房屋买卖关系。现在原告是租赁我的门市房,缴纳水费等都是我的名字,根本不存在将房屋卖给原告的事实。3.签订房屋买卖协议时,我并没有隐瞒房产证的存在,借款时都给原告钟先生说了有房产证,有没有房产证去房屋登记部门查询就可以知道,不需要隐瞒。请求法院查明事实,依法驳回原告的诉讼请求。

被告钟某甲答辩称:1.原告钟先生与被告秦先生之间的房屋买卖合同不成立,房屋买卖合同不是被告秦先生的真实意思表示。2.根据物权法的规定,不动产需要办理过户登记,才能发生所有权变动的效果,因案涉房屋未办理过户登记手续,案涉房屋的所有权人仍是被告秦先生。综上,应当驳回原告的诉讼请求。

第三人叶女士未作答辩。

三、法院查明

本案被告钟某甲、秦先生、第三人叶女士之间原存在经济纠纷,法院于2017年5月2日作出(2016)豫0726民初3073号民事判决书,判令秦先生、叶女士、秦某甲(秦先生、叶女士之子)于判决生效后十日内共同偿还钟某甲借款本金676000元及利息。该判决生效进入执行程序后,法院于2017年8月25日对登记在秦先生、叶女士名下的A县B镇XX小区楼下门市一套予以查封。原告钟先生认为秦先生、叶女士已经将该房屋卖给自己,双方于2014年1月17日签订有房屋买卖协议,原告已支付全部房款,被告秦先生、第三人叶女士已交付房屋,未能过户的原因是被告秦先生隐瞒房产证的存在,对此原告无过错。原告钟先生于2017年11月3日向法院提出执行异议申请,要求解除对案涉房产的执行措施,不得对案涉房产予以执行。法院于2017年11月17日作出(2017)豫0726执异41号执行裁定,认为原告钟先生所提证据不足以阻却执行,驳回了原告钟先生的执行异议。原告钟先生于2017年12月1日提起本案执行异议之诉。

2014年1月17日,以秦先生、叶女士为甲方,钟先生为乙方,双方签订《房屋买卖协议》一份,约定:经甲、乙双方在自愿、平等、共同协商下达成如下房屋买卖相关事宜:1.甲方夫妻自愿将位于A县B镇XX小区楼下门市(面积约73㎡)以价格肆拾壹万元(410000.00元)出售给乙方。2.甲方在乙方付清全款后,应将该房屋所有权证移交给乙方,不得隐瞒少给任何权证,否则,以后若出现纠纷有甲方负责。3.乙方须于2014年1月17日支付给甲方肆拾壹万元。4.自移交权证之日起,如遇开发、拆迁等房屋变动时,该房屋所有权益归乙方所有,甲方不得有任何异议;在移交日之前,该房屋所产生的任何纠纷由甲方承担,乙方概不负责。5.甲方在收到全部房款后,如乙方提出过户,甲方应积极主动配合乙方办理该房屋的过户、转权等相关手续,不得以任何理由拖延、拒办,否则一切后果由甲方承担。6.本协议签订后,甲、乙双方应切实遵守履行,不得随意变更。甲方(××)秦先生叶女士,乙方(房屋受让人)钟先生,证明人罗某,附:购房原始收款凭证甲方夫妻身份证、户口簿,2014年1月17日。协议签订当天,被告秦先生将案涉房屋原始购房收据交由原告钟先生保管,原告钟先生通过来华账户转给被告秦先生款30万元。2014年10月份左右,原告钟先生将案涉房屋装修后开始做生意至今。

法院于2017年8月18日还受理有罗某诉秦先生、叶女士确认房屋买卖协议效力纠纷一案,现正在审理。罗某要求确认其与秦先生、叶女士于2014年9月30日签订的房屋买卖协议有效,并办理过户手续,还要求秦先生、叶女士承担逾期交房违约金10万元。

四、法院判决

驳回原告钟先生要求排除对被告秦先生、第三人叶女士位于A县B镇XX小区门楼下门市房屋强制执行的诉讼请求。

五、律师点评

北京房产律师靳双权认为:本案原告钟先生的诉讼请求能否成立,其对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利,关键在于原、被告之间是否存在真实的房屋买卖法律关系。从原、被告双方所签房屋买卖协议的表象看,双方所发生的是房屋买卖行为,原告钟先生为购买方,被告秦先生、第三人叶女士为出卖方,但根据本案案情综合分析判断,原、被告及第三人间不存在房屋买卖法律关系,双方实际发生的是民间借贷法律关系,所签房屋买卖协议是为借贷行为提供的一种担保。1.案涉房屋是在2017年8月25日查封前,原告钟先生虽然占有该房屋但没有提出过过户请求,作为一个谨慎的房屋买受人,首先关注的应该是该房屋有无房产证及是否设定抵押等房屋权属状况,原则上会到房产登记部门查询,房屋出卖人无需隐瞒且也不可能隐瞒。如果原、被告间存在真实的房屋买卖合同关系,被告秦先生、第三人叶女士在已将购房原始票据、身份证、户口簿等交付原告钟先生且在合同中约定“甲方在收到全部房款后,如乙方提出过户,甲方应积极主动配合乙方办理该房屋屋的过户、转权等相关手续,不得以任何理由拖延、拒办,否则一切后果由甲方承担”的情况下实无必要隐瞒房产证的存在。2.原告钟先生陈述的房款支付情况存疑。关于41万元购房款的支付,原告钟先生在2018年1月10日第一次庭审时陈述,当天通过来华的账户转给被告秦先生30万元,其于2013年8月20日通过来华账户借给秦先生143250元,至2014年1月17日,该笔借款尚欠11万元,该11万元折抵成购房款,共计41万元。但在本案2018年10月17日第二次庭审时,在被告秦先生提供2013年8月20日的房屋买卖协议及借款借据证明秦先生的相关主张时,针对法庭询问,原告钟先生均回答记不清了,至此,原告钟先生陈述的另11万元购房款的支付失去了基础,41万元购房款的支付情况存疑。3.2014年1月17日,双方签订房屋买卖协议后,原告钟先生认可被告秦先生通过来华账户还款9万元,原告钟先生称该9万元是被告秦先生偿还的新发生借款,对此被告秦先生予以否认,原告钟先生未提供任何证据证明在2014年1月17日后被告秦先生另行向其借款,其所主张的新发生借款均是支付的现金与本案查明的双方交易习惯明显不符。4.原告钟先生、被告秦先生间的经济纠纷,2017年夏天中间人刘某曾进行调解,刘某出庭作证原、被告间系民间借贷纠纷,双方只是在账目计算上有争执。5.案涉房屋买卖协议的签订发生在钟先生、罗某合伙开办A县L公司期间,钟先生与秦先生之间的交易行为均通过公司会计来华账户进行,既然原告钟先生一再声称其与被告秦先生的房屋买卖行为系其个人行为,与公司或他人无关,但对于一个与公司或他人无关的民事行为却要通过公司会计进行款项支付缺乏合理解释。综上,靳律师认为,原告钟先生与被告秦先生、第三人叶女士于2014年1月17日签订的房屋买卖协议非当事人的真实意思表示,该房屋买卖协议无效。原告钟先生与被告秦先生、第三人叶女士间实际发生的是民间借贷法律关系,所签房屋买卖协议系为借贷行为提供的担保。原告钟先生应按民间借贷法律关系向秦先生、叶女士主张权利,要求秦先生、叶女士偿还借款,同时可就案涉房屋价款主张优先受偿权利。但即使原告钟先生对案涉房屋价款具有优先受偿权,优先受偿权亦非具有排除强制执行效力的民事权益,故,原告钟先生要求撤销法院(2017)豫0726执异第41号执行裁定,解除对案涉房屋的执行措施,不得对案涉房屋强制执行的诉讼请求无事实及法律依据,故不予支持。

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