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法院如何认定中介公司尽到合理审查义务?

来源: 律师 时间:2019-04-19
正文
北京房地产专业律师靳双权(13****7149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可与我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

2014年5月,高某诉称:韩某与王某系母子关系。2010年9月10日,我与韩某、王某三方签订《房屋买卖居间合同》,该合同约定:我购买韩某、王某拥有的位于北京市怀柔区房屋一套,购房款总价为671000元,其中包括作为附属设施的地下室作价1000元(面积为10.2平方米),天地神通公司居间服务费为27000元。

合同签订后,我按揭贷款向韩某、王某支付了全部购房款包括地下室作价款,向天地神通公司付清居间服务费,之后我入住房屋并正常使用地下室。2014年4月初,我收到所购房屋的开发商要求限期腾退地下室的通知,才知晓原来韩某和王某并未取得房屋附属地下室的所有权,其行为属于无权处分行为,而作为中介方的天地神通公司也未能尽到调查核实义务,造成我的经济损失,其中包括我当初支付的地下室作价款1000元和因地下室升值的差价款31640元。鉴于韩某、王某、天地神通公司的行为已构成严重违约,故诉至法院要求:1.判令韩某、王某、天地神通公司连带赔偿我的经济损失32640元(包括购买地下室本金1000元及因地下室升值原因造成的购买差价31640元);2.本案诉讼费由韩某、王某、天地神通公司承担。

2、被告辩称

韩某辩称:当时签字时是中介公司让我代签的,所以我认可签字的事实。王某要卖房子,是我替他办的手续。我不同意高某的诉讼请求。

王某辩称:合同不是我签字的,当时我没有在家,是高某和中介签字,房子是我卖给高某的,但是是我母亲代签的。合同是在2010年9月10日签的,但是直到2014年清明我才知道,因为我在外地上班。后来办手续是我办的,认可双方的买卖行为,只是合同不是我签字的,我认为合同是无效的,不同意高某的诉讼请求。

天地神通公司辩称:高某认为我们没有尽到核实的义务是不属实的,因为地下室没有产权证,所以无法核实。韩某当时是亲自拿着钥匙打开地下室的门,且说花了1000元钱买的地下室,并以地下室为理由不同意降低房价,所以我有理由相信韩某当时有权拥有地下室。买方过户,卖方拿到房款,我公司的经纪服务已经完成。我公司只是代书,在签合同时,我给双方宣读了合同,当时韩某还给王某打了电话,问了价款的问题,他们都同意了,所以双方才签字。虽然只是一个附属设施的问题,但不影响我们主体经营的服务。当时韩某亲自带领我们交接的房屋,清查的水电煤气等。我认为本案与我们无关,不应该由我们承担责任,因我们只是收了合同约定的经纪服务费,故不同意高某的诉讼请求。

二、法院查明

韩某与王某系母子关系。2010年9月10日,出卖方韩某、王某(甲方)与买受方高某(乙方)、中介方(丙方)天地神通公司签订了《房屋买卖居间合同》,该合同第一条房屋信息描述:甲方自愿出售的房屋位于北京市怀柔区,建筑面积77.58平方米,权属性质:私产,附属设施地下室、天燃气管道、有线电视天线、热水器、空调(挂机)、灶具一套。第二条房屋交易价格:甲、乙双方确认该房屋交易价格为人民币660000元整,该房产的装修费用及室内室外设施费用为人民币11000元,因此,甲方出售该房产的交易总价款为671000元……。

第五条定金支付:甲、乙双方已达成该房屋买卖意向,在签订本合同当日,乙方需向甲方支付购买定金计人民币2万元……。该合同底部甲方处签有“王某”“韩某”,“王某”签名系韩某代签,乙方处有高某的签字,丙方处有天地神通公司合同专用章签章及薛磊签字。后高某将全部房款给付王某,王某协助高某办理了房屋所有权变更手续。2014年4月13日,案外人北京京北鑫民房地产开发有限公司要求非法占用储藏室的住户,限5日内清空储藏室。后该公司于2014年6月4日收回了地下室,该地下室实测面积为10.2平方米。原审法院对本案争议调解未果。

原审审理中,王某以《房屋买卖居间合同》底部签名系韩某代签,不认可《房屋买卖居间合同》的效力。高某提交一套2014年4月14日案外人高蕊购买北京京北鑫民房地产开发有限公司地下室的收据及现金缴款单,用以证明现在的地下室已经升值,并作为诉讼请求中计算地下室升值的依据。王某及天地神通公司认为此证据与其无关。韩某不认可这两张票的真实性,因为在当时买卖房屋时与高某说是送给他的地下室。

高某及天地神通公司均表示《房屋买卖居间合同》中约定了地下室且价款为1000元,并已经含在了总房款中。王某表示收到的所有钱只是房款,不包括地下室的钱,因为其没有卖地下室。韩某否认有地下室1000元的约定。

三、法院判决

1、一审判决

1)韩某、王某返还高某地下室购买款一千元;

2)韩某、王某给付高某地下室经济损失一万五千八百二十元;

3)驳回高某的其他诉讼请求。

2、二审判决

驳回上诉,维持原判。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

高某、韩某及天地神通公司签订的《房屋买卖居间合同》,因合同底部“王某”签字系王某之母韩某代签,处分原房屋所有权人王某的房产,应为效力待定的合同,但随后王某收取高某支付的房款671000元并协助高某办理的房屋产权变更手续,视为对该《房屋买卖居间合同》的追认,故该《房屋买卖居间合同》为有效合同。

高某、王某及天地神通公司三方均应按照合同约定履行义务。现《房屋买卖居间合同》中约定了附属设施包括了地下室,高某和天地神通公司均证实了地下室价款为1000元,且高某已支付该地下室价款给王某,故对韩某、王某的辩称意见法院不予采纳,现地下室被开发商北京京北鑫民房地产开发有限公司收回,故高某要求韩某及王某返还地下室现金1000元的诉讼请求合理,法院予以支持。

针对高某要求因地下室升值原因造成的购买差价31640元的诉讼请求,韩某及王某在未取得地下室所有权的情况下卖予高某应负一定的责任,高某也未尽到充分核查地下室权属的义务,亦应负有一定的责任。参照同类地下室价格,法院确认韩某、王某给付高某地下室经济损失15820元。针对高某要求天地神通公司承担连带责任一节,因地下室无产权登记证,且高某在签订合同后实际使用了地下室,中介人已尽到了合理的审查义务,故高某要求天地神通公司承担连带赔偿责任的诉讼请求,法院不予支持。

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