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法院如何认定房屋买卖合同系恶意串通?

来源: 律师 时间:2019-04-19
正文
北京房地产专业律师靳双权(134****7149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可与我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

赖某诉称:我与范某于1986年4月12日登记结婚,成为合法夫妻。2005年11月21日,我二人以夫妻共同财产615414元购买了北京市海淀区208室。该房于2007年取得房屋所有权证,所有权人登记为范某。2010年12月底,我偶然发现,在我不知情的情况下,范某擅自以自己的名义与社工协会签订存量房屋买卖合同,将208室以43.6万元的低价转让给了社工协会,并于签约当日办理了过户手续。208室属于夫妻共同财产,范某未经我同意,擅自以自己的名义低于成本价将房屋转让给社工协会,侵犯了我的合法权益。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。208室当时市场价超过100万元,范某低价转让,系恶意转移财产,社工协会不属于善意取得。故我诉至法院,请求判令:1、范某与社工协会签订的《存量房屋买卖合同》无效;2、将208室房屋所有权人变更回范某名下。3、诉讼费由范某、社工协会负担。

2、被告辩称

范某辩称:社工协会不构成善意取得,理由如下:1、社工协会在买房时有多种渠道了解我及案外人范某的婚姻状况;2、社工协会以明显不合理的低价购得208室。根据婚姻法解释1第17条,在房屋买卖过程中,社工协会没有任何理由相信卖房是赖某和范某共同意思表示,更不是善意取得,所以赖某有权以不知道为由对抗社工协会。根据民通意见第89条规定,我擅自处分夫妻共同财产,且社工协会不构成善意取得,合同应当认定无效。生效判决已经认定了43.6万元的成交价是双方真实的意思表示,认定了双方在没有其他经济纠纷的情况下以极低价格买卖房屋的事实。2010年社工协会又与案外人签订合同,将价值100多万元的房屋以45万元的价格出售,实属恶意,案外人未支付合理对价,不构成善意取得,合同无效。我和社工协会在208室买卖过程中存在恶意串通,我也没有告诉赖某,更没有经过其同意。综上,我同意赖某的意见,该合同无效。

社工协会辩称:范某与我协会签订的存量房屋买卖合同是双方真实意思表示,该合同效力已经得到三级法院的确认,合同合法有效。我协会对208室是善意取得:合同已经完全履行,所涉房屋已经交付、过户。

二、法院查明

2005年11月21日,范某与房地产开发公司签订北京市商品房预售合同,以615414元的价格购买了208室。范某支付首付款125414元,余款49万元通过银行按揭贷款支付。后208室取得房屋产权证书,登记在范某名下。

范某和中国社会工作协会乡镇工作委员会的总干事范某(现已离职)系朋友关系。2008年4月22日,乡镇工作委员会与案外人任×等六人的借款纠纷,经北京市朝阳区人民法院及北京市第二中级人民法院的判决,认定借款事实存在,要求乡镇工作委员会偿还上述借款。为偿还前述借款,范某与范某、乡镇工作委员会签订了借款协议(协议上有范某与范某签名、乡镇工作委员会印章)。2008年8月7日,北京市朝阳区人民法院冻结了社工协会的账户,当月14日,社工协会履行了全部给付义务约50万元。2008年11月13日,社工协会将208室剩余银行贷款453352元汇入范某账户,范某与范某书写了收条。范某用该款付清贷款。2008年11月18日,范某与社工协会签订存量房屋买卖合同,将208室出售给社工协会,合同记载的成交价格为43.6万元。双方于当日将208室过户至社工协会名下。

2009年,范某依据前述借款协议将社工协会、乡镇工作委员会诉至北京市朝阳区人民法院,要求社工协会、乡镇工作委员会偿还其借款646648元并支付利息及违约金。该院于2009年5月6日作出判决,认定借款协议并未实际履行,双方就208室重新达成了协议,范某与社工协会之间形成了房屋买卖合同关系,判决驳回了范某的诉讼请求。该判决已生效。

2009年范某将社工协会诉至法院,要求社工协会支付购房款43.6万元。北京市海淀区人民法院判决驳回范某的诉讼请求。后范某上诉,北京市第一中级人民法院作出判决,认定:“双方买卖合同所约定的价格436000元虽低于市场价,但考虑到此前双方之间曾有过以此房价值的一部分替他人抵偿债务的意向,仅因价格低不能否定该价格是范某真实意思表示,范某称双方口头约定实际价格为90万元,并未提交充分证据,因此依据书面合同确定价款数额。社工协会向范某账户存入453352元,已经全额支付了合同价款,范某用此款偿还了贷款,也已经将房屋交付并过户,双方合同已经履行完毕”,判决驳回上诉维持原判。范某申请再审,北京市高级人民法院作出裁定,驳回其再审申请。

另查,赖某于2011年以本案的理由将范某与社工协会起诉至法院,为证明双方夫妻关系,赖某提供了老河口市民政局颁发的发证日期为1986年4月12日的结婚证。2011年2月21日,老河口市民政局婚姻登记处出具证明称未能查到上述结婚证登记的信息,且该结婚证样式最早于2002年-2004年之间才开始启用。

2011年5月23日,赖某、范某以结婚证遗失为由向老河口市民政局申请补领结婚证,声明二人于1988年10月12日在光化办事处登记结婚。老河口市民政局为二人补发了结婚证。2011年5月25日,老河口市民政局以未查询到二人在该处办理结婚登记档案为由,通知二人补发的结婚证作废。

2011年5月26日,赖某、范某在邗江区民政局填写声明书,声明双方自1986年10月12日起以夫妻名义同居生活,申请补办了结婚登记。2011年6月3日,邗江区民政局婚姻登记处出具告知书,载明查证赖某与范某重复进行婚姻登记。法院认为二人补领的结婚证被撤销,补办结婚登记与补领结婚证矛盾,以赖某无证据证明其与范某系夫妻关系及对208室有出资并享有共有权为由作出裁定,裁定驳回赖某的起诉。赖某上诉,北京市第一中级人民法院经审理于2011年12月5日作出裁定,驳回上诉维持原裁定。

2012年4月18日,赖某、范某以结婚证遗失为由向老河口市民政局申请补领结婚证,老河口市民政局为二人颁发了结婚证,记载的结婚登记日期为1996年4月12日。后,赖某申请再审,北京市第一中级人民法院于2014年11月10日作出裁定,以老河口市民政局于2012年4月18日补发的结婚证能够证明赖某与范某系合法夫妻关系为由,认为本案应当进行实体审理,裁定指令北京市海淀区人民法院对本案进行审理。

审理中,社工协会主张其于2010年7月15日将208室以110万元的价格出售给了方×,提交了银行汇款凭证、契税完税证、营业税、教育费附加及城市维护建设税完税凭证。社工协会主张范某购买208室的首付款是范某支付的,提交了范某签名的银行持卡人存根;范某认可该账户是范某的,但主张账户内的款项是其存入的。社工协会主张其向朝阳区人民法院支付的执行款约50万元亦属于购房款;范某对此不予认可。

三、法院判决

1、一审判决

驳回赖某的诉讼请求。

2、二审判决

驳回上诉,维持原判。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

范某与社工协会签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定。现赖某以无权处分及恶意串通损害第三人利益为由,要求确认范某、社工协会订立的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

关于无权处分,法院认为,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。赖某的该项主张,缺乏法律依据,法院不予采信。

关于恶意串通,法院认为,所谓恶意串通的合同,是指合同双方当事人非法勾结,为牟取私利而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。在其法定构成要素上,主观要素为恶意串通,即当事人双方具有共同目的,希望通过订立合同损害国家、集体或者第三人利益;客观要素为合同损害国家、集体或者第三人的利益。本案中,依据已查事实,范某、社工协会并无通过订立合同损害赖某利益的共同目的,约定的价格亦是因为双方之间曾有过以此房价值的一部分替他人抵偿债务的意向,故依据现有证据,法院难以认定范某、社工协会之间存在恶意串通损害第三人利益的行为,故对赖某的该项主张,法院不予采信。

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