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借名买房合同无效后引发的腾房纠纷

来源: 律师 时间:2019-04-22
正文
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告左大叔、左先生起诉称:左大叔与郭大娘系夫妻关系,生有一子左先生,郭大娘于2005年5月3日去世。102号房屋系在甲市乙区A镇XX村(以下简称XX村)集体土地上建设,2001年2月12日,该房屋变更至左大叔名下。2017年3月13日,甲市第一中级人民法院(2017)京01民终803号判决认定:郭先生与左大叔以签订协议书的方式约定102号房屋由郭先生出资以左大叔的名义购买,双方存在借名买房的法律关系。2017年11月13日,经甲市乙区(2017)京0109民初4100号判决书认定:郭先生夫妇不是XX村村民,该借名买房合同因违反农民集体土地不允许违法转让的强制性规定而无效。综上,郭先生与朱女士无权居住在102号房屋,但其拒绝将房屋返还给我方,故请求法院判令:判令郭先生、朱女士腾退位于甲市乙区102号房屋(以下简称102号房屋)。

二、被告辩称

被告郭先生、朱女士答辩称:不同意左大叔、左先生的诉讼请求,102号房屋是2001年变更成左大叔的名字,实际上1998年郭先生是借用的吴女士的名字购买的102号房屋,当时没有实施土地管理条例,购买有效,左大叔、左先生无权主张返还房屋,另,如果左大叔、左先生不给予满意的赔偿,则不同意腾退房屋。

三、法院查明

左大叔与郭大娘系夫妻,生有一子左先生,郭大娘于2005年5月3日死亡,其父母先于其死亡。郭先生与朱女士系夫妻。郭大娘与郭先生系姐弟。左大叔为XX村的村民,郭先生与朱女士均非XX村村民,户籍所在地甲市乙区A镇T村,无住房。

102号房屋系XX村在该村集体土地上建设的楼房,房屋为小产权性质,该房屋最初是以XX村村民吴女士名义自XX村委会处购买取得,XX村委会收取了购房款8.4万元。2001年2月12日,该房屋变更至左大叔名下,XX村委会收取了“过户手续费”420元。102号房屋自出售后由郭先生夫妇居住至今。

2016年7月20日,左大叔、左先生将郭先生、朱女士诉至法院,主张102号房屋系左大叔、郭大娘购买,系左大叔、郭大娘的财产,要求郭先生、朱女士腾退102号房屋,后法院判决书认定:102号房屋购房款及“过户手续费”实际由郭先生夫妇支付,协议书应为郭先生与左大叔自愿达成,双方之间存在借名购买102号房屋的事实;但102号房屋是XX村在该村集体土地上建设的小产权房屋,只有XX村村民拥有购买资格,郭先生夫妇并非XX村村民,因此二人出资购房不影响房屋权利归属,左大叔夫妇才是102号房屋的权利人;郭大娘死亡后,102号房屋的相应权利应归属于左大叔、左先生,其有权要求郭先生夫妇将102号房屋腾空后返还;但腾退问题与赔偿损失问题一并解决为宜,现郭先生夫妇无房居住,不具备腾退条件,左大叔、左先生亦未对郭先生夫妇借名买房的出资及房屋利息损失作出补偿,故驳回左大叔、左先生的诉讼请求。判决作出后,左大叔、左先生不服一审判决,提起上诉,甲市第一中级人民法院审理后作出民事判决书,判决书认定:郭先生与左大叔以签订协议书的方式约定102号房屋由郭先生出资以左大叔的名义购买,双方存在借名买房的法律关系;在双方借名买房法律关系的效力、102号房屋权利人尚未经依法确认的情况下,左大叔、左先生以二人系102号房屋权利人为由要求郭先生、朱女士腾退102号房屋依据不足。故判决:驳回上诉,维持原判。2017年7月7日,左大叔将郭先生诉至法院,要求确认左大叔与郭先生就102号房屋口头订立的借名买卖合同无效,法院审理后于2017年11月13日作出民事判决书,判决书认定:该借名买卖合同因违反农民集体土地不允许违法转让的强制性规定而无效。故判决:左大叔与郭先生就102号房屋订立的借名买房协议无效。双方均未上诉,该判决已生效。

四、法院判决

驳回原告左大叔、左先生的诉讼请求。

五、律师点评

房产纠纷律师靳双权认为:人民法院作出的生效判决已确定左大叔与郭先生之间的借名买房协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”虽然102号房屋目前不具备办理房产证的条件,但基于房屋权利人应与购买时记载的权利人相一致的原则,郭先生、朱女士有义务就无效合同取得的102号房屋返还给左大叔、左先生。同时,根据《中华人民共和国民法总则》第六条的规定:“民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。”本案中,郭先生、朱女士将房屋及附属设施返还给左大叔、左先生的同时,左大叔、左先生应当按照其过错责任程度赔偿郭先生、朱女士相应的损失。现郭先生夫妇无房居住,不具备腾退条件,左大叔、左先生明确表示不同意在本案中一并处理赔偿问题,故对其返还房屋的诉讼请求不予支持。

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