所在位置:律师 > 律师成功案例 > 因减少税费而签订阴阳合同的效力认定

因减少税费而签订阴阳合同的效力认定

来源: 律师 时间:2019-04-22
正文
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告杜女士、罗先生起诉称:2012年12月22日,我方在XX路L房地产经纪有限公司的介绍下与房屋出让方郝某签订了房屋买卖合同,我方购买郝某位于甲市乙区T路XX小区10号楼1102号房,房屋建筑面积为122.75平方米,合同约定房屋成交价格345000元整。合同第四条第二款约定:税费全部由被告承担,签署协议后,如遇政府及有关部门调整税费,甲乙双方应按其新规定执行。第五条居间服务费约定:基于经纪方在促成甲乙双方交易中已提供居间服务,甲方(即被告)应向经纪方支付人民币6800元。我方在签订合同当天按合同第三条第一款要求即给出让方5000元定金。2011年12月23日我方支付被告364800元,一共369800元整,此费用含中介服务费用5000元及办证过户费19800元,出让方郝某出具收条一张。2011年12月28日在被告与中介公司的操作下我方与被告完成过户手续,办理房产证和国土证,但是被告未按成交价345000元缴纳税费,而是按照222807.21元缴纳税费,并且只给我方契税票据,也未与我方结清过户费用。被告的行为违反了《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国房地产管理法》第三十五条之规定:“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产,应当申报成交价,不得瞒报或者作不实的申报。”故请求法院判令:1、判决被告返还我方房屋过户费15000元;2、判决被告返还我方为其垫付的居间服务费1600元;3、判决被告交付我方房屋过户费用单据;4、判决被告承担本案诉讼费用。

二、被告辩称

被告郝某答辩称:2011年11月22日,我和原告方在XX路L房地产经纪有限公司的介绍下,签订了房屋买卖协议,协议约定我出卖位于甲市乙区T路XX小区10号楼1102号房屋,房屋成交价为369800元(包含房屋净价345000元,中介服务佣金5000元,办证过户费用19800元整),超出此过户费用由被告及中介均摊。此后被告按协议履行了过户义务并完成了房屋的交接手续。关于过户,甲市地方税务局对房屋价格进行了评估,评估价格为222807.21元,被告交纳了15819.31元的销售建筑物营业税、教育费附加营业税、个人所得税、城市维护建设税,此外还交纳了4456.14元的契税以及1400元的过户办证费和杂税。此外被告还交纳了250元的国土证过户费以及5000元的佣金。故我方已经全部履行了义务,请求法院驳回原告的诉讼请求。

三、法院查明

原告杜女士与原告罗先生系夫妻关系。2011年12月22日,原告杜女士在XX路L房地产经纪有限公司的居间下与被告郝某签订了《XX路L房地产经纪有限公司房屋买卖协议》,协议约定由原告杜女士购买被告郝某位于甲市乙区T路XX小区10号楼1102号面积为122.75平方米房屋一套。该协议第二条和第三条中约定该房屋成交价为人民币369800元,其中原告杜女士于合同签订当天支付5000元定金,于2011年12月23前将除定金外的364800元一次性支付给被告郝某,并完成产权过户。该协议第四条中约定税费全部由被告郝某承担。该协议第五条中约定居间服务费原告应支付XX路L房地产经纪有限公司6800元,被告应支付XX路L房地产经纪有限公司6800元。该协议第十二条约定:“1、此价格含房屋净价345000元,中介方服务佣金5000元,办证过户费用19800元,超出此过户费用由被告及中介均摊;2、被告结清交房之前的所有水、电、煤气、物业等费用;3、过户费用以发票为准。备注:自过户当日前与此房相关的一切事项均与被告无关”。2011年12月22日,被告郝某向原告出具收条一张,内容为:“今收到杜女士购房定金5000元整。附:房屋为XX小区10号楼1102室”。2011年12月23日,被告郝某向原告出具收条一张,内容为:“今收到罗先生购买XX小区10号楼1102号房屋款364800元,连同之前所付定金5000元,总房款369800元(含中介服务费用及办证费用),所有款项已付清,在2011年12月23日前水、电、物业费用由我方承担,除此外的一切事项概不由我方负责。郝某。2011.12.23”。此后,被告郝某将中介费5000元交付至XX路L房地产经纪有限公司。

另查明,原告杜女士、罗先生与被告郝某于2011年12月23日签订了另外一份《房屋买卖协议》,协议约定由原告杜女士购买被告郝某位于甲市乙区T路XX小区10号楼1102号面积为122.75平方米房屋一套,但房屋成交价格为147300元,过户费由原告杜女士、罗先生承担。原、被告以该份147300元房屋价款的《房屋买卖协议》为依据向甲市房产管理部门申请办理房屋买卖交易手续。甲市房产管理部门经评估认定该套房屋价值为222807.21元,并按该价值要求缴纳税费。被告郝某于2011年12月27日通过银行转账的方式将11140.36元的营业税-销售建筑物、557.01元的教育费附件营业税、3342.11元的个人所得税-房屋转让所得税、779.83元的城市维护建设税-营业税、4456.14元的契税-普通住房,合计人民币19495.62元交付至甲市地方税务局。2012年2月26日,被告郝某将250元的国土办证费用交付至XX路L房地产经纪有限公司。XX路L房地产经纪有限公司工作人员向被告郝某出具收据一张,内容为:“今收到郝某250元整国土证过户费,房子地址:XX小区10号楼1102,国土证过户所产生的费用及其他费用不由郝某承担。”

四、法院判决

驳回原告杜女士、罗先生的诉讼请求。

五、律师点评

房产纠纷律师靳双权认为:1、关于2011年12月22日原告杜女士在XX路L房地产经纪有限公司的居间下与被告郝某签订了《XX路L房地产经纪有限公司房屋买卖协议》的三方协议的效力问题。该协议对购房款、付款方式、房屋交付等事项,双方均协商一致,原告杜女士与被告郝某亦在协议上签名确认,且协议没有违反法律、行政法规的禁止性规定,故属于有效协议。2、关于原告杜女士、罗先生与被告郝某于2011年12月23日签订了另外一份《房屋买卖协议》的效力问题。该协议是原被告双方向房产部门登记备案的协议,协议中的关于房屋售价的约定147300元,明显低于双方的实际成交价,该协议显然是双方为了规避税费,损害了国家利益,且双方实际还是按照2011年12月22日的合同来履行的,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条:”有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”故该份协议属于无效协议。

本案产生的根本原因是原、被告双方缺少法律意识,为了减少税收而签订阴阳合同导致,对此双方均有过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十九条规定:“当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”原、被告在本案中通过阴阳合同的行为实际上减少了税收数额,侵害的是国家税收利益。本案中被告郝某支付了过户的费用和居间费用,原告的证据不能证明被告应返还过户费和居间费用。对于原告要求交付过户税费单据的诉讼请求,于法无据,故依法不予支持。

分享到