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无房产证的二手房买卖延期产生的解约纠纷

来源: 律师 时间:2019-04-23
正文
北京房地产律师靳双权(134****7149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告李某诉称:

2014年3月,我与被告经过中介方的介绍签订了《房屋买卖居间合同》,合同约定,被告将位于北京市怀柔区1号房屋转让给我,转让价为206万元。合同第五条约定“甲、乙双方达成该房屋买卖意向,在签订本合同当日,乙方向甲方支付购房定金5万元;补充条款第二项约定“乙方在2014年3月15日把房款2060000元一次性付给甲方”。(靳双权律师提示:被告为甲方,原告为乙方。)

合同签订当日,我就向被告支付了定金50000元,被告给我出具收条一张。合同签订后,我与被告又签订了一份补充协议,约定“经双方友好协商,乙方自愿出4000元补偿给甲方,甲方同意乙方延迟交款时间至2014年5月15日”。补充协议签订后,我就将4000元补偿金交给了被告。

2014年3月31日,被告告知我房屋不再卖给我,定金及补偿金不予退还。原告与被告签订的合同系双方真实意思表示,符合法律规定,合法有效,当事人应当本着诚实信用原则自觉履行合同,但被告在收取定金后,拒绝按照合同约定履行义务,拒绝将本案所涉房屋卖给原告,构成根本违约,故诉至法院,要求判令:1、被告返还原告购房定金10万元;2、被告返还原告补偿金4000元;3、诉讼费由被告承担。

在法院审理过程中,原告李某变更诉讼请求为:1、要求解除双方签订的《房屋买卖居间合同》;2、被告返还原告购房定金5万元;2、被告返还原告补偿金4000元;3、诉讼费由被告承担。

2、被告赵某辩称:

我和原告签订房屋买卖合同的情况属实。2014年3月1日,签订合同的当天,我和租户赵某签订了提前解除租赁合同的协议,补偿租户违约金两万元。随后我和原告签订房屋买卖合同,所以5万元定金中的3万元是作为买房定金,另外2万元是作为对租户的补偿。2014年3月26日签订的收条,是我老公钱某代签的,当时我不在场,这个协议中约定的部分事实属实,其中的4000元补偿金就是因为我提前解除了我和租户的租赁协议,原告补偿我房屋空置产生的损失。

我们还约定如果原告买房,暖气费由他负担,如果原告到期不买房,房子的暖气费由双方各负担一半。原告诉状说我拒绝卖房的事实不属实。依据“收条”约定的期限,原告起诉的时候还没到期,我也没有告知原告不卖房,所以不同意原告的诉讼请求。

二、法院查明

2014年3月1日,原告李某与被告赵某签订了《房屋买卖居间合同》,甲方为出卖人赵某,乙方为买受方李某,合同约定:将位于北京市怀柔区1号房屋转让给李某,房屋总价款为2060000元。合同第五条约定:甲、乙双方达成该房屋买卖意向,在签订本合同当日,乙方向甲方支付购房定金5万元。合同补充条款约定:需要甲方办理房产证,甲方在第一时间无条件有义务配合乙方办理过户手续;补充条款第二项约定:乙方在2014年3月15日把房款2060000元一次性付给甲方。

合同签订当日,李某向赵某支付了定金50000元,赵某为其出具“收条”一张,载明“今收到李某交来购买×室购房定金伍万元整”。

2014年3月26日,李某与赵某之夫钱某签订了“收条”一张,甲方赵某,乙方李某,约定“经双方友好协商,乙方自愿出4000元补偿给甲方,甲方同意乙方延迟交款时间至2014年5月15日,合同继续履行,暖气费由乙方承担。如果乙方不能在2014年5月15日前一次性付给甲方房款,合同终止,甲方同意退给乙方购房定金三万元整,余款二万元已经补给原租房人赵某作为解除租房合同条款。暖气费甲、乙双方各承担一半(1744÷2=872元)”。

补充协议签订后,李某向钱某支付了4000元补偿金。2014年4月2日,原告李某向本院提起诉讼。在本院庭审过程中,赵某表示认可钱某代其签订的该协议,并声明其未向李某提出拒绝出卖房屋。

另查明,赵某与赵某、孙某签订房屋租赁解除合同书,收回赵某租住的1号房屋,约定向赵某支付房屋租赁合同解除违约金2万元,并于2014年3月1日、2014年3月4日分两次支付了2万元违约金。

三、法院判决

北京市怀柔区人民法院经审理判决:

1. 解除原告李某与被告赵某于2014年3月1日签订的《房屋买卖居间合同》。

2. 被告赵某于本判决书生效后十日内返还原告李某定金三万元。

3. 原告李某于本判决书生效后十日内给付被告赵某暖气费872元。

4. 驳回原告李某其他诉讼请求。

四、律师解析

房产律师靳双权认为:

根据法律规定,原告李某与被告赵某签订《房屋买卖居间合同》,该合同系双方真实意思表示,不违背法律强制性规定,合法有效,对合同双方均有法律约束力,双方均应依约履行。

合同约定的付款期限到期后,李某与钱某签订“收条”,该协议由钱某代赵某签字,在庭审过程中原告李某认可该协议真实性,且赵某亦表示认可该协议,故该协议对双方具有法律约束力。

双方在该“收条”中就延长交款期限、逾期交款的定金返还以及补偿金支付、暖气费负担做出约定,应当视为经双方同意,对原购房合同中的定金条款及违约责任承担方式做出变更,该约定内容不违反法律规定,应属有效。

本案例中,原告李某起诉至法院,明确表示不再履行与被告赵某签订的购房合同,要求解除双方签订合同。根据法律规定,合同解除后,尚未履行的,中止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状,采取补救措施,并有权要求赔偿损失。

原告李某诉称被告赵某明确表示拒绝出售诉争房屋,但在案例案件法院审理过程中,被告赵某表示愿意继续履行合同,所以赵某不构成违约。

原告李某主张诉争房屋现由法院查封,无法办理房产证,无法购买,合同无法继续履行,被告应退还定金及补偿金。但是李某在购房时已了解该房屋无房产证,购房合同中明确约定日后由被告赵某协助办理房产证及过户手续,且李某未能提供相关证据证实该房屋属于依照法律、法规无法出售的房屋,所以其主张无法得到法院支持。

关于合同解除后定金返还、补偿金支付及暖气费负担,因双方在《房屋买卖居间合同》及“收条”中约定了定金条款及违约责任的承担方式,故法院判决合同解除后依照双方约定执行。

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