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农村房屋可在同一集体经济组织成员之间流转

来源: 律师 时间:2019-04-24
正文
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告刘先生起诉称:我叔叔刘某甲户口转为居民后,便在A区居住。1992年,我与刘某甲口头订立房屋买卖合同,刘某甲以7000元价格将位于C村180号院三间半北房卖给我。合同生效后,我立即搬到该院居住,并将旧房翻建,居住至今。2015年国务院颁发的《不动产登记条例》3月1日正式实施,根据该条例14条规定,因房屋买卖必须双方共同向不动产登记部门申请,为此我找到刘某甲协商完善房屋买卖手续,刘某甲反悔,否认房屋买卖的效力。综上,双方订立的房屋买卖合同,是双方真实意思的表示,没有违反法律强制性规定,合法有效。刘某甲是居民,户口迁出本村,在异地居住。我是本村农民,没有其他宅基地建房,符合申请宅基地的条件。所以请求法院判令:请求确认我和被告1992年订立的房屋买卖合同有效。

二、被告辩称

被告刘某甲(别名刘某)答辩称:双方不存在房屋买卖合同的关系,我与刘先生是叔侄关系,刘先生的父亲找到我说要买我的房屋,我不同意卖房,但是同意让刘先生的父亲使用涉案房屋和院落,不存在房屋买卖的事实,请求法庭驳回刘先生的诉讼请求。

三、法院查明

刘先生系甲市乙区C村村民。刘某甲原为甲市乙区C村村民,系C村180号院宅基地的土地使用者,现已转为城镇居民户籍。刘先生称,1992年时其曾与刘某甲口头协商由刘某甲将C村180号宅院内房屋(3间半北房)以7000元价格出售给刘先生。对此,刘某甲不认可,称当时仅是同意让刘先生使用C村180号宅院。1995年左右,刘先生将180号宅院老房拆除翻建了4间北房。2007年刘先生又在C村180号院内新建了房屋,并与刘某甲补签了《证明》一份,内容为:“1992年,刘某甲将位于C村180号宅基地有偿转让给其侄子刘先生使用,特此证明。1992年1月6日。”落款处签写有“刘某”、“刘先生”姓名并有指纹捺印。刘某甲称其对刘先生翻建、新建房屋一事知情并同意。

四、法院判决

确认原告刘先生、被告刘某甲于一九九二年达成的由被告刘某甲以七千元价格将甲市乙区C村180号宅院内房屋出售给原告刘先生的口头协议有效。

五、律师点评

房产律师靳双权认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同,自成立时生效。首先,对于刘先生、刘某甲之间是否存在农村房屋买卖关系的认定。刘先生主张其与刘某甲之间于1992年曾达成有关农村房屋买卖的口头协议,协议内容为“由刘某甲将C村180号宅院内房屋(3间半北房)以7000元价格出售给刘先生”,刘某甲对此虽不予认可,但结合出庭证人的证言及刘先生、刘某甲补签的《证明》内容,另考虑到刘某甲也未对刘先生的翻建、新建房屋行为提出过异议,故对刘先生的主张予以采信。其次,对于刘先生、刘某甲之间口头订立的农村房屋买卖协议效力的认定。依据相关法律主旨,农村房屋可以在同一集体经济组织成员之间流转。本案中,刘先生系甲市乙区C村村民,其与刘某甲订立有关本村的农村房屋买卖协议,符合农村房屋流转交易条件,故刘先生、刘某甲达成的有关农村房屋买卖的口头协议应为有效。

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