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签合同后卖方拒不承认,买方应该怎么办?

来源: 律师 时间:2019-04-25
正文
北京房地产专业律师靳双权(134****7149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

原告卢某诉称,2010年2月20日,因被告家庭遇拆迁,原告与被告家庭成员签订了《房屋销售合同》一份,合同对标的价款、支付时间、日后房屋交付和违约责任等做了约定。后待被告户选购拆迁安置房后,原、被告双方于2015年8月20日又签订《安置房转让协议书》一份,在《房屋销售合同》基础上,确认由被告将置换的3套拆迁安置房中建筑面积为112.5平方米的一套房屋以543,025元的价格转让给原告。原告分别于2010年2月20日支付首付款80,000元,2015年5月30日支付200,000元,2015年8月20日又代被告支付拆迁公司购房款271,763元,共计支付被告房款551,763元,已超过房屋总价款8,738元,同时支付了该房屋的维修基金等。被告也于2015年8月20日将涉案房屋及其钥匙、质保书等相关资料交付给原告。同年9月,原告对涉案房屋进行装修并入住至今,期间水电煤等费用均由原告支付。现原告向法院提出诉讼请求:1、确认2015年8月20日由原、被告签订的《安置房转让协议书》有效;2、被告返还原告多支付的房款8,738元;3、被告协助原告办理房屋产权证的变更登记手续。

2、被告辩称

被告江某辩称,其不同意原告的诉讼请求。1、2010年2月20日双方签订的《房屋销售合同》不仅违反了我国城市房地产管理法的强制规定同时也损害了涉案房屋共有人姚某的利益,是无效合同。2、其与原告于2015年8月20日签订的《安置房转让协议书》因签订之时尚未领取涉案房屋的产权书,同样违反了我国城市房地产管理法的相关规定,同时2016年12月29日发放的涉案房屋不动产权证书中明确注明“动迁安置房三年内不得转让、抵押”,故该协议也是无效的。3、其与原告签订无效合同后,原告没有全部履行房款给付义务,其跟原告签合同时只是80平方米,后原告要求选大一点,其就配合原告选了112.5平方米的房子,当时口头跟原告约定80平方米按照5,500元/平方米的价格,超出部分价格也按照5,500元/平方米,原告当时口头答应的,所以其才在2015年8月20日跟她签订协议,之后其问原告要差价,原告反悔不愿支付,所以其现在也不愿意卖了。同时提出其也支付了涉案房屋部分水、电费。

第三人聂某述称,原、被告双方签约时其没有签字,但涉案房屋卖给原告其是清楚的,也是同意的。因原告未付清房款,故其现在也不同意卖了。其同时提出要求调解解决本案纠纷。

二、法院查明

北京市平谷区法院查明:因获悉自己家庭将要拆迁安置,被告江某、第三人聂某以及案外人姚某某、姚某于2010年2月20日与原告卢某、案外人韩某签订《房屋销售合同》一份,约定被告江某户自愿将其拆迁安置面积中的80平方米以5,500元/平方米、合计为440,000元的价格出售给原告卢某及案外人韩某,此价格按照3楼2,500元/平方米的价格双方协商确定,选房时如超过2,500元/平方米的单价,差额将由购买方全额另外支付;合同所述的80平方米是被告江某的家庭(夫妻)财产;合同同时对付款时间、违约责任等进行了约定。上述合同中除姚某、韩某签字不是本人所签,其余均系本人签名。同日,原告支付被告首付款80,000元。2010年4月8日,被告江某与案外人A公司签订《拆迁补偿安置协议》,约定被告选择按货币补偿金额同等价值的产权房屋调换的补偿方式,核定应安置建筑面积为180平方米;所购置的安置房为期房。2015年5月30日,原告支付被告房款200,000元。原、被告就(建筑面积112.56平方米)房屋签订《安置房转让协议书》一份,约定被告自愿将上述房屋转让给原告,转让费为543,025元,其中80平方米转让费为440,000元,32.5平方米为103,025元;付款方式为本协议签订之日一次性付清等。同日,被告向原告交付房屋、钥匙及质保书等相关资料。原告拿到房屋后,装修并入住至今。2016年12月29日,被告为涉案房屋办理了不动产权证书,并将该房屋登记在其个人名下。嗣后,原告认为原、被告之间签订的《安置房转让协议书》是合法有效的,且其已经付清全部房款并多支付了8,738元;被告则认为双方之间的协议是无效的,且原告尚未付清购房款,故不愿再出卖涉案房屋,遂涉讼。

原告卢某与案外人韩某原系夫妻关系,双方于2014年1月29日登记离婚。案外人韩某表示离婚时对夫妻共同财产已做分割,其放弃本案涉案房屋首付款80,000元的所有权利,即原、被告房屋买卖协议中所产生的权利、义务均由原告个人享有。被告江某与第三人聂某原系夫妻关系,后双方于2015年12月22日登记离婚,离婚协议书上载明共同财产已分割完毕;婚后无债权、债务。

三、法院判决

北京市平谷区法院判决:

1、原告卢某与被告江某签订的《安置房转让协议书》合法有效;

2、被告江某返还原告卢某购房款8,738元;

3、原告卢某其余诉讼请求不予支持。

四、律师点评

房产律师靳双权认为,民事活动应当遵守诚实信用原则,合法的房屋买卖受法律保护。本案涉讼房屋的性质属动迁安置房,原、被告签订《安置房转让协议书》时,被告依据其与案外人签订的《拆迁补偿安置协议》已实际获得涉案房屋,虽尚未取得房屋产权证,但并不影响合同的效力。因为被告此时虽不能享有房屋所有权,但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一。此外,关于“动迁安置房三年内不得转让、抵押”的规定并非法律或行政法规,仅为地方规范性文件。我国合同法及相关司法解释对合同无效作出严格的限定,限售期内签订的买卖合同虽违反地方规范性文件,但并不违反法律和行政法规的强制性规定,且限售期内房屋交易亦不存在损害社会公共利益、损害国家利益或第三人等情形。本案中,原、被告签订的《安置房转让协议书》系双方真实意思表示,合法有效。被告关于系争房屋买卖合同无效的理由不能成立,法院不予采纳。现原告已按照约定付清协议约定的购房款,且也实际装修入住,被告理应按约履行相关义务。原告诉请被告返还多支付的购房款,有事实依据,法院予以支持。鉴于本案系争房屋尚未具备办理产权登记过户的条件,故对原告要求被告协助其办理涉讼房屋产权证的变更登记手续之诉讼请求,法院难予支持,原告可待条件成就时另案主张权利。被告辩称原告尚未付清购房款,因其未能提交相关证据予以证明,法院不予采信。

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