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借名购买家属楼所签订的协议效力如何

来源: 律师 时间:2019-04-25
正文

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告唐先生起诉称:二被告系夫妻关系,我和被告是朋友关系,被告程先生系L公司职工。我通过被告姐姐介绍,以被告程先生名义购买了L公司开发的房屋,该房屋位于XX小区8号楼909室。我交纳了房款和其他有关费用。为了明确产权关系,我与被告于2010年3月25日签订了明确户权协议书。我在2012年房屋竣工后即入住至今,房屋登记在被告程先生名下,被告将房屋所有权证书交付我。房屋虽然登记在被告名下,但房屋实际所有权人系我。2018年7月份,我要求被告协助我到不动产管理机构办理不动产变更登记手续,但被告以种种理由拒不协助我办理产权过户记登记手续。为维护我合法权益,请求法院依法判决:1、判决二被告协助我办理房屋产权过户登记手续;2、赔偿因迟延办证给我造成的经济损失1万元;3、本案诉讼费用由被告承担。

二、被告辩称

被告徐女士、程先生答辩称:不同意原告的诉讼请求,我方和原告之间存在借名买房的法律关系,不是原告主张的房屋买卖合同关系。本案的根本原因是诉争房屋属于限购房,是L公司内部职工的特价房,公司对内部职工购房有优惠条件。L公司对购房职工逐年返款,目前25000元已经被原告非法获得。原告唐先生不是L公司的职工,不符合购房资格,原告借我方程先生之名买房屋,属于骗购,故程先生与原告签订的明确户权协议书违反了国家关于购买限购房的规定,应该认定无效。徐女士对原告与程先生签订的明确户权协议书不知情,不认可。徐女士与程先生是合法夫妻,当时原告也没有与徐女士签订过任何确权协议和委托协议,故徐女士没有任何义务协助原告办理房产过户手续。原告主张的经济损失于法无据。协议书中并未写明程先生配合原告过户的具体时间,不存在迟延问题。借名买房是违反了国家规定,损害了L公司员工的公共利益,不应受到法律保护,故徐女士没有义务协助其过户,而且作为产权人有权要求原告举证实际支付房款的正式发票与首付汇款单。故应该判决程先生与唐先生签订的明确户权协议书无效,驳回原告的诉讼请求。

三、法院查明

被告程先生与徐女士系夫妻关系。2010年3月25日,以被告程先生为甲方,原告唐先生为乙方,双方签订了《明确户权协议书》,内容为:“甲、乙双方就明确L公司XX小区8号楼909室的产权及相互之间的权利、义务经过充分协商达成一致如下:1、甲方将分得的L公司XX小区(建设中)8号楼909室的产权无偿划归乙方所有。由乙方承担交纳房款(含地下室)义务。首期房价款143350元乙方已于2010年3月21日以甲方名义交纳L公司,单据在乙方手中。2、自本协议签订后,甲方自愿以自己名义向L公司交纳房款,但实际付款由乙方承担。乙方应及时按量交纳给甲方。甲方不得中途截留或挪作他用,将款交付后甲方必须及时将购房单据交付乙方。3、诉争房产是家属楼,故凡涉及909室的L公司补助、福利等均由乙方无偿享有,甲方不得异议。以后每次每年的逐年按平米返款由乙方所得,甲方自愿放弃。4、L公司建设完毕后,乙方自主择期入住。该房产证照如果过户到乙方名下时,甲方必须无条件配合办理,所涉税、费由乙方自负。5、本协议系以甲方名义申请房屋,实际所得归于乙方。故而甲方不得反悔,如果反悔,甲方必须承担购买房款全额双倍的违约金。6、本协议一式二份,甲、乙双方各一份。甲方:程先生(捺印)乙方:唐先生(捺印)”。

四、法院判决

1、被告程先生于本判决生效后10日内协助原告唐先生办理将坐落于甲市XX小区8号楼909室程先生名下房屋的所有权转移登记手续至原告唐先生名下,办理登记过程中产生的税费等相关费用由原告唐先生承担。

2、驳回原告唐先生的其他诉讼请求。

五、律师点评

房产纠纷律师靳双权认为:根据已查明的事实,涉案房屋系原告唐先生出资购买,被告程先生是名义上的购买人,其与唐先生形成了借名买房关系,对此程先生不持异议,故对原告唐先生与被告程先生之间形成了借名买房的事实予以确认。根据当事人提供的购房款支付事实、房屋的实际占有、使用、双方之间关于借名买房所有权归属的约定等证据,能够证明在双方之间形成了借名买房关系,则当事人之间真实意思表示是借名人唐先生购买房屋并取得所有权,被借名人程先生虽然依据相应的房屋买卖合同等文件被登记为房屋所有权人,但是并非当事人的真实意思表示,据此作出的权属登记因此不具有原因行为的基础,从而导致最终形成的登记权利状态与真实状态不一致,此时不动产登记薄的权利推定力将因证据证明权属的真实状态而进行否定,从而应回归到真实状态,故原告唐先生请求物权应予支持。根据原告唐先生提交的房产证记载,房产证书上登记的所有权人系被告程先生,故可以确认案涉房屋享有全部产权,对该房屋的处置,不需要征求任何人和单位的意见,被告徐女士与程先生虽然系夫妻关系,但该房产的取得不属于婚姻法规定的夫妻共同财产的取得方式,故不属于徐女士与程先生的夫妻共同财产,依据合同的相对性原则,被告程先生依法具有协助过户的义务。现原告唐先生要求被告程先生协助办理涉案房屋的所有权转移登记手续的诉讼请求,理由正当,予以支持。原告唐先生主张的经济损失因无证据证实,依法不予支持。

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