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案例解读:房屋所有权确认纠纷

来源: 律师 时间:2019-04-30
正文
北京房地产律师靳双权(134****7149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告朱某诉称:

原告与被告系朋友关系。2008年7月,原告因居住需要欲向张某购买某房屋。因原告名下另有住房,再购房不属于首套房屋,为了减少贷款利息,便与被告商议以其名义购房并得到同意。双方约定购房相关的所有费用由原告承担。

2008年7月28日,原告与张某签订了《房屋买卖合同》,原告向张某支付了购房首付款。后被告协助原告与北京市某银行办理了贷款手续,并如期按照借款合同的约定向银行支付贷款本金及利息直至起诉前。有关该套房屋的所有手续均在原告手里。如今被告在原告不知情的情况下,私自到某银行办理了补卡手续,原告对被告的行为感到不安,便与被告商量办理房屋过户事宜,被告起初同意,后又拒绝,原告无奈只得诉至法院,提出诉讼请求:依法确认原告为北京市海淀区某房屋的所有权人;判令被告协助原告将前述房屋过户至原告的名下;本案诉讼费由被告承担。请求法院查明事实,支持原告的诉讼请求。

2、被告方某辩称:

原告的证据不能证明双方是借名买房。

首先,原告没有直接证据证明双方之间是借名买房,原告提供的银行交易流水只能证明原告归还过银行贷款本金及利息,但是并不能证明房屋属于原告所有,且购买房屋的契税、印花税、物业管理费等费用的缴纳手续均由被告持有,进一步说明原告只有出资的事实,并不能证明是借名买房。

另外,原告与房屋出卖人张某2008年7月28日签订的房屋买卖合同并没有履行,且该合同没有采用北京市建设委员会2007年1月推行的《北京市存量房屋买卖合同》示范文本,不可能办理了过户手续,因此该合同只能证明原告和张某曾经签订过一份合同,不能证明原被告之间是借名买房,故原告主张的与张某签订了买卖合同与我没有关联性。

其次,原告所称的借名买房的理由不能成立。原告称其借名买房是因为其名下已有一套住房,为了享受贷款优惠才借被告之名买房。然而被告于2007年就已经购买了住房,如果原告不能享受优惠,那么借用被告名字买房同样不能实现贷款利息的优惠,而且当时银行发放贷款并不考查贷款人名下是否有住房,其贷款利率与贷款人名下是否有住房无关。所以,原告所述因为享受银行贷款利息优惠而借名买房的事实根本不能成立。即使退一万步原告真的需要借名买房,其完全可以以亲属或其他朋友的名义买房,借一个官员家属的名义买房,实在有违常理。

从被告的角度来看,不可能同意原告借其名义买房,其丈夫是正局级领导干部,且有可能承担还贷责任,还要承担房屋价格下降的风险,对被告百害而无一利,因此作为被告不可能同意原告借名买房。此外,本案中有诸多现象与借名买房的说法存在矛盾:出卖方将房屋直接交付给被告;争讼房屋在买卖发生到现在的8年时间里,一直由被告占有、使用、收益,原告从未对该房屋进行管理使用,亦未主张过相应的权利;租赁车位合同及发票由原告交付给被告;房屋相关的税费、管理费由被告缴纳,并且房屋由被告装修和维护。

综上所述,本案中,原告只能证明双方有出资关系,不能证明双方存在借名买房的约定,根据北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(京高法发[2010]458号)第15条第2款规定:"当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足证明双方之间存在借名登记的约定,其主张房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持。"原告的诉讼请求既无事实依据,也无法律依据,应当驳回原告的诉讼请求。

二、法院查明

2008年7月28日,原告与张某签订《房屋买卖合同》,约定购买张某的房屋。

2008年8月11日,被告与张某签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定由张某向被告出售以上房屋,成交价格为人民币174万元,付款方式为自行交割。

2008年10月19日,被告与某银行支行签订《个人购房抵押借款合同》,约定借款金额为人民币378万元整。次日,被告银行账户收到上述贷款款项并支付到张某银行账户。

2008年10月13日,被告取得上述房屋的所有权证书。

2008年10月到2016年4月之间,原告共向某银行偿还贷款本金及利息2713000元。

另查明,房屋买卖合同原件、日常开销费用票据均由被告掌管,个人抵押贷款合同原件由原告掌管。原告向张某以现金形式交付了购房首付款。双方对自购房至今房屋由被告简单装修、出租管理等事实无异议。

庭审中,原告称当时借名买房能利息下浮15%,借名买房能够节省700000元左右,这就是借名买房的主要原因。被告补充,原告曾让她签一份炒房合同,其没有签,因担心原告不还款银行没收房子,于是补办了银行卡,自2016年4月份开始自己还房贷。被告称,自己借原告的钱买房,并于2016年3月向原告打了借条,但借条在原告处,原告不出示借条被告无法提供其他证据,但从举证规则上,原告持有对被告主要事实有力证据而不出示的,应该推定主张成立。但原告对此不予认可。

三、法院判决

北京市海淀区人民法院经审理判决:

驳回朱某的诉讼请求。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

根据《中华人民共和国物权法》第6条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。”第17条,“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。”所以,物权登记具有物权的公示效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案例中,双方争议的房屋登记在方某名下。

案件审理过程中,朱某主张与方某就该房屋存在借用其名义购买之约定,方某予以否认。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定,“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。”所以,朱某应就其主张的约定事实承担举证责任。否则应承担不利后果。

庭审中,朱某主张因与方某原系很好的朋友关系,故借用方某名义购买诉争房屋并未与其签订书面借名购房协议,其虽向本院提供方某在某银行支行签订《个人购房抵押借款合同》、抵质押权利凭证保管收据和某银行偿还贷款的银行卡等相应证据,且方某对上述证据予以认可,但方某为证明其为房屋所有人亦向法院提交了房屋登记在其名下后,方某占有使用该诉争房屋办理的电水燃气卡、房屋和车位租赁合同、房屋物业费的缴费单据等相应证据。对两者的证据比较,朱某提交的上述证据仍不足以证明朱某与方某之间存在借名登记的约定,尚不足以对抗方某所持房屋所有权证所具有的物权公示效力。故对于朱某主张确认房屋归其所有并办理转移登记等请求,法院会不予支持。但原告朱某就所享有的出资债权,可另行主张。

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