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借名买房、共同居住引起的房屋权属纠纷

来源: 律师 时间:2019-04-30
正文
北京房地产律师靳双权(134****7149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告唐某1诉称:

原告与被告系兄弟关系,2012年8月,原告为工作需要,需在北京购置房产,但因本人当时并未落户北京,而被告在北京上学,户口在北京,故与被告约定以被告名义在北京购置房产,经被告同意后,原告四处寻找房源,后通过北京某房地产经纪有限公司居间介绍,与意向卖方元某多次就价格、贷款等有关合同条款进行沟通,并就购买其名下的位于北京市西城区某房屋达成了一致意见。

2012年12月10日,在原告带领下,原、被告共同前往中介公司,以被告名义与卖方元某就购买其名下的位于北京市西城区某房屋签订了《存量房屋买卖合同》(经纪成交版)、《补充协议》、《交易资金监管提示函》、《交易方留存信息表》、《居间服务合同》,房屋建筑面积94平方米,房屋总价款300万元,以贷款方式支付2000000元。

合同签订后,原告实际支付了诉争房屋的首付款、贷款补差款、物业交割保证金、中介费、以及相关税费,并如期按照借款合同向第三人还款。

此外,自房屋交付后,原告便一直居住在诉争房屋内至今,并实际支付了居住使用诉争房屋期间的物业管理费、水电等费用,其相关的费用票据以及房屋所有权证、付款凭证、缴纳税费的发票、收据等相关原件均由原告持有,故诉争房屋实际权利人系原告。

2013年1月16日,诉争房屋获得房屋所有权证书。2013年6月19日,原告被允许在北京落户,并于2013年7月取得户籍登记。后原告要求被告配合办理转移登记手续,被告迟迟不予配合。

综上,依照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第15条之规定,为维护原告合法权益,提出如下诉讼请求:请求判令被告协助原告办理将位于北京市西城区某房屋过户至被告名下的转移登记手续;请求判令被告、第三人协助原告办理其代被告向第三人一次性结清贷款手续,并协助原告消除北京市西城区某房屋上的抵押权;诉讼费用由被告承担。请求法院判如所请。

2、被告唐某2辩称

第一,原告唐某1未就借名买房登记合同的成立、生效举证,借名买房事实主张不能成立。根据我国《民事诉讼法》第64条第1款、法释〔2001〕33号《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款的规定,在合同纠纷案件中,主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。本案中,原告唐某1并未就原、被告双方就北京市西城区某房屋成立借名买房登记合同关系且合同生效予以证明。

客观上,原、被告双方也不存在借名买房登记合同关系。理由如下:原告唐某1未提供借名买房登记书面合同这一关键证据。在北京城区商品房经济价值高、市场价格涨幅大、增值快且近年来住房调控政策、差别化信贷限制加强等客观情势背景下,北京城区的商品房财产价值不菲。因此,就这类房屋买卖存在借名买房情形的,借名人、出名人一般会事先达成书面协议,就重要事项、双方权利义务进行明确约定,以保护权利、防患信任风险;原告唐某1诉称其与答辩人存在借名买房口头约定。但就双方存在口头约定且双方如何就借名买房重要事项、各方权利义务进行的如何,唐某1均未予以证明。根据法释〔2001〕33号第二条的规定,当事人唐某1未就对自己提出的诉讼请求所依据的事实举证并充分证明的,承担不利后果。在原告未就其与被告成立借名买房登记合同关系且合同生效予以证明的情况下,原告关于借名买房的事实主张不能成立。

第二,被告从未与原告约定借名买房,被告是涉诉房屋真实、合法的购买人、所有权人。原告关于借名购房的原因不符合常理。涉诉房屋买卖时间为2012年11月,而2013年5月原告即取得购房资格,仅间隔半年左右。对于自己将于何时取得购房资格原告是能够预先判断的,那么,仅需要半年即可自己买房的人不会冒很大风险且不签订书面合同而借名买房。故,原告并无符合常理的借名动机。

涉案房屋买卖过程中,基于被告与原告在北京长期发展的打算,2012年,原、被告的母亲打算出资为原、被告在北京购买商品房。因为当时只有被告具备在北京买房的资格,家里决定为被告先行买房。由于先为被告买房是家庭的决定,作为哥哥的原告帮助被告先行联系房产中介,而看房、议价、签约、付款等具体买房所涉事项由年长的原告陪同被告完成。

涉案房屋购买时,原、被告双方财务状况都不好,购房相关款项是靠一家人共同完成支付,其中购房定金30000元、居间代理费7万元、房屋首付款1150000元均使用母亲方某资助款;贷款补偿金10000元、房屋买卖过户税费8万元、抵押贷款服务费16万元中,有8万元使用方某资助款,2万元使用被告自有资金;抵押贷款200万元,诉讼前已还款项48万元,其中7万元使用方某资助款,5万元使用被告自有资金,42万元由唐某1帮助支付。

因购买房产之后,被告与原告共同居住在所购买的房屋之内,生活融洽,又考虑被告收入有限,原告帮助被告共同偿还银行贷款。同时,由于共同生活之故,加之产权证、购房票据及其他税费付款凭证均存放于涉案房屋内,故原、被告双方都能取得。

被告在购房后一直支配使用涉诉房屋,支付房屋物业管理费、水电费、燃气费,且被告自己及女儿的户口也都落在涉诉房屋内,不仅是房屋的登记产权人,也是实际所有权人。

约于2014年1月至3月期间,母亲考虑到兄弟之间的公平问题,在原告已经获得北京买房资格的情形下,母亲方某赠与原告140万元购买位于北京市朝阳区某房产,同时原告将户籍落在此处房产。后,原告仍然寄居在被告的房屋之中,并将其购买的房产用于出租获益。

因照顾家庭关系的和谐,尽管生活多有不便,被告始终未让原告搬离其位于北京市西城区某房屋。而且,在被告婚后,随着家庭经济能力改善,被告曾于2016年、2017年向原告表示不必继续帮助被告人偿还房贷,但原告仍继续用其租房收入帮助被告还贷。

根据《中华人民共和国物权法》的相关规定,被告系位于北京市西城区某房屋的合法所有权人,被告与胞兄唐某1从来没有借用被告名义购买该处房产的约定,更未有放弃该处房产所有权的意思表示。被告感谢原告在偿还购房贷款方面对被告的帮助,但是其向被告主张房屋所有权毫无事实依据和法律依据。

本案购房事实情况是,原告确有部分出资,但资金比例不大,且性质是家庭成员之间的帮助行为,不足以证明双方之间存在借名登记的约定,故其诉讼请求应当予以驳回。

另外,原告诉称“借名”理由为未取得北京户籍,2013年8月26日,原告取得北京户籍,前述“借名”事由消除,如果“借名买房”为真,原告应当及时行使权利。《民法通则》第135条规定,“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外”,故原告于2017年3月起诉至人民法院主张合同债权超过诉讼时效,应根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第219条判决驳回其诉讼请求。

3. 第三人某银行支行述称:如果原告主张的借名买房成立,我行愿意配合原告办理解除抵押及清偿贷款的手续。如果借名买房不成立,我们愿意继续与被告履行借款合同。截止到2017年8月1日剩余本金及利息185万元。

二、法院查明

1、定金来源:2012年12月10日,唐某2支付元某的定金30000元,唐某1提交了从其本人某银行账户取现金15000元、从其本人某银行账户支出5000的银行明细单,唐某2认可15000元来自于唐某1,主张另5千元为其自有资金支付,但唐某2针对其主张的出资未提交证据加以证明;

2、首付款的来源:2012年8月22、23日,方某向唐某1某银行账户转款9万元和73万元,2012年12月15日,方某转入唐某1某银行账户52万元,唐某1于2012年12月23日从银行转款40万元至其另一银行账户,唐某1同日从其某银行账户转款75万元至其另一银行账户。2012年12月24日,唐某1通过另一银行向唐某2转款112万元,唐某2收到该款项后于当日向元某支付了购房首付款112万元;

3、中介费和税费的支付:居间代理费、保障服务费、评估费共计9万元由唐某1某银行卡直接划款支付;

4、2013年1月13日,唐某1自其某银行账户支取现金50000元、自其某银行支取现金30000元,当日,唐某2支付元某房屋贷款差额1万元,支付契税43000元、个人所得税30000元。唐某2认为上述80000元为方某支付给唐某1,由唐某1支付给其,对剩余1500元的款项来源,唐某1与唐某2存在争议。

5、2015年3月4日至2017年4月11日,唐某1定期向唐某2账户转款支付月供,期间,唐某2偿还贷款50000元。

6、房屋交付后的使用管理情况:涉案房屋交付后,由唐某1、唐某2共同居住使用,唐某2于2015年9月搬出涉案房屋。唐某1刷卡支付了该房屋2014年3月至2017年3月期间的物业费,唐某1同时持有涉案房屋电表改造、地面停车费、交纳电费、缴纳燃气费的票据原件及购电发票原件。对于房屋交付时办理入住手续及支付当年物业费的证据,双方当事人均未能提交原件,唐某2提交了2013年2月至2014年1月物业费的照片,唐某1对证据的真实性不予认可,唐某2、唐某1均主张该费用由自己缴纳,但均没有提供直接的刷卡记录证明该事实。

7、经与第三人某银行支行确认,截止到2017年8月1日,涉案房屋的贷款尚有本金及利息185万元未归还。

三、法院判决

北京市西城区人民法院经审理判决:

1、唐某1至第三人某银行支行代唐某2偿还北京市西城区某房屋的按揭贷款本息(具体金额以银行实际核算为准),待唐某1还清上述银行贷款之日起10日内,唐某2、第三人某银行支行配合唐某1办理上述房屋的解除抵押手续;

2、唐某2于北京市西城区某房屋的抵押手续解除之日起7日内协助唐某1办理该房屋的产权转移登记手续。

四、律师点评

本案例争议焦点为唐某1与唐某2之间是否存在借名买房的事实,根据双方陈述及法院查明事实,房产律师靳双权认为:

1、涉案房屋的首付款112万元及相关税费由双方当事人的母亲方某交给唐某1后由唐某1支付给唐某2,再由唐某2对外支付,涉案房屋的贷款主要由唐某1按月偿还,唐某1持有涉案房屋的产权证书、税费票据及居住使用的相关费用票据,唐某2持有的产权证是与唐某1发生纠纷后挂失原产权证后领取,其户籍亦是在双方产生纠纷后迁入。唐某1支付的首付款、相关税费款项虽来源于其母亲方某,但方某证实该款项系出借给唐某1用于购买涉案房屋的,结合唐某1与唐某2偿还房屋贷款的出资比例,可以认为购买涉案房屋的款项基本来源于唐某1。

唐某2关于其公务员的身份名下不宜有大额资金往来,其母方某因此才将给其买房的钱交给唐某1转交的陈述,缺乏合理性及相关证据证明。对于涉案房屋由唐某1负责偿还贷款的问题,唐某2陈述为唐某1住在涉案房屋,唐某1支付的贷款属于租金的性质,该陈述亦缺乏证据证明。

2、涉案房屋由唐某1管理、居住至今。现有证据表明涉案房屋入住后,唐某1实际使用并支付了大部分物业费、电费、燃气费、停车费等费用,唐某2虽然也在该房屋居住过一段时间,并主张支付了2013年2月至2014年3月的物业费用,但未提交充分证据予以证明,唐某2虽缴纳了该房屋内的有线电视费,且在2013年购买过两次燃气,但据此并不足以说明其对涉案房屋的管理、使用和掌控。

3、2016年11月25日唐某1与唐某2的录音可以说明双方就唐某1使用唐某2购房指标的问题进行过沟通,唐某2并未对此明确予以否认,双方多次提到了购房指标的折价问题。唐某2对此解释为受到唐某1的诱导。正常情况下,唐某2理应积极反驳对其严重不利的事实,但唐某2却没有此类表示,而双方谈及的指标折价更让人对此问题产生合理的怀疑,中介公司工作人员和双方母亲的证言进行一步印证了唐某1主张借名购房的事实。

综合上述情况,有理由认为,唐某1与唐某2之间虽然不存在书面的借名买房协议,但诉争房屋的首付款、贷款和还款,基本由唐某1支付,且房屋买卖合同、房产证、票据原件均由唐某1一方持有,加之,涉案房屋由唐某1自交付后一直居住管理至今的事实,根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释(法释[2012]8号)》第一条第一款“当事人之间没有书面合同,一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的,人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据,对买卖合同是否成立作出认定”,据此,可以确定唐某1与唐某2就涉案房屋形成了事实上的借名买卖房屋合同的法律关系。唐某1与唐某2均应按照该借名买卖房屋合同的法律关系履行相应义务,享受相关权利,所以有理由相信涉案房屋为唐某1借唐某2名义所购买。唐某1要求代偿贷款,并要求唐某2配合其办理解除抵押及过户手续的请求正当。

唐某2对于其偿还的部分贷款本息,在审理中未提出反诉,唐某2可另行主张权利。对于唐某2主张唐某1起诉已经超过诉讼时效的抗辩意见,根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定:可以确定履行期限的,诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算;不能确定履行期限的,诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算,但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的,诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。

具体到本案例中,唐某1与唐某2之间关于借名买房并未签订书面协议,双方对于办理涉案房屋产权过户的时间未明确约定,因此,唐某1可随时要求唐某2履行义务,唐某1与唐某2就涉案房屋发生纠纷的时间在2015年,至唐某1于2017年1月提起诉讼,并未超过法规规定的时效期限。

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