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农村房屋买卖,到底合不合法?

来源: 律师 时间:2019-04-30
正文
北京房地产律师靳双权(134****7149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告张某诉称:

昌平区某宅基地登记在张某名下,为张某夫妻使用的宅基地,地上房屋为夫妻二人共同建设。2006年7月6日,原告张某与被告卫某、王某签订房屋买卖协议,将位于昌平区某房屋及院落卖给被告卫某、王某。

原告认为,其与卫某、王某签订的房屋买卖协议实为对农村宅基地的买卖协议,根据法律规定,农村集体所有的土地不得出租、转让。故原告与被告签订的房屋买卖协议违反法律的强制性规定,应属无效。

合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。二被告应当将某院内房屋返还于原告。故提出诉讼请求:确认张某与卫某、王某签订的房屋买卖协议无效;被告卫某、王某将昌平区某院房屋返还并腾退给原告;本案诉讼费由被告承担。

2、被告卫某、王某辩称:

二被告不同意原告诉讼请求。

第一、原告违反《合同法》第6条的规定。双方在签订合同时均知道,农村房屋买卖合同在法律上有可能不被认可,原告之所以还要坚持卖房,是因为缺钱,需要解决资金紧缺问题。因此,在签订《房屋买卖合同》时,为了避免原告反悔,原、被告均同意增加3个补充条款:“1.如遇房屋拆迁,国家占地,旧村改造等所得经济补偿与原房主无关。2.甲、乙双方如有反悔,按房屋买入价及增补价(装修费、扩建费、院外宅基地购进价等)双倍偿还对方经济损失。3.房屋买卖见证人:金某(当时任村主任)。”

在签订《房屋买卖合同》之前,原告曾多次口头承诺保证不收回房屋,在此情况之下,被告提出增加补充条款,原告认可。现在,原告又出尔反尔,其诉讼主张不能得到法律支持。

第二、被告购买原告房屋是为了解决居住问题。被告王某的父母从外省市来到北京,因与二被告一起居住不方便,所以才购买了原告房屋。购得该房后,被告对原有房屋进行了二次大的翻建和扩建。2006年9月15日,二被告与村委会签的租赁协议,将宅基地外的空地租赁用于建房,以改善村容村貌。被告为了建房投入大量资金,形成了现在的房屋格局。房屋由王某父母居住,门面房出租开饭馆。被告没有看到原告有收回房屋意向,才再次投入资金进行改造。被告的行为得到了村委会认可,改善了环境,美化了村容村貌,为村民提供了方便,其行为得到肯定。

第三、原告有自己的房屋,再强行收回已经出卖房屋没有道理。出卖房屋之前,原告就居住在现有房屋多年,原宅基地的房屋是空闲的,房屋早已经破旧,当时,原告托人多次找被告协商,才达成了房屋买卖。原告现在居住的房屋位置,前后都有住户,原告在此继续长期居住不受任何影响,完全没有必要收回房屋。

第四、原告在签订《房屋买卖合同》时,对自己的行为是明知的,现在出尔反尔,给法院审判带来麻烦;也给被告造成不可估量的损失,王某的父母亲已经将老家的房屋卖掉,在此居住超过十年,面临无处可去的局面;同时原告的行为给自己造成重大损失,依照《房屋买卖合同》约定,面临巨额赔偿。农村房屋买卖合同原则上认定无效,但不是所有的合同都认定无效,更不是都判返还,各案的具体情况不同,处理结果也会不同。

二、法院查明

2006年7月6日,卫某、王某(买受方、甲方)与张某(出售方、乙方)就北京市昌平区某房屋买卖一事签订《房屋买卖合同》,约定房屋价格为80000元。双方在上述合同的“甲方责任”部分约定“甲方签订本合同并交付乙方定金后,应在双方约定期限内准备好房款,不得单方面要求撤销合同,不得单方面要求降低该房屋成交价,如有此类情况发生,应属甲方违约,乙方所收甲方购房定金不退”,“乙方责任”部分约定“乙方签订本合同并收到甲方购房定金后,不得单方面撤销合同,不得再行转让第三方,不得单方面再行提高该房屋的成交价,如有此类情况发生,应属乙方违约,乙方应双倍返还所收甲方购房定金”,“补充协议”部分约定“1.如遇房屋拆迁、国家占地、旧村改造等所得经济补偿与原房主无关;2.甲、乙双方如有反悔,按房屋买入价及增补价(装修费、扩建费、院外宅基地购进价等)双倍偿还对方经济损失;3.房屋买卖见证人:金某”。

经审理,卫某、王某表示坚持认为《房屋买卖合同》有效,并不要求在本案中反诉返还事项。涉诉房屋从06年购买后一直由王某的父母居住,房屋曾进行过两次翻建。张某表示自己不清楚涉诉院落现有房屋状况。

关于双方的身份情况,张某称自己的户口现仍涉诉宅基地上,其身份证显示住址为涉诉宅基地上。卫某、王某表示二人均不是该集体经济组织成员,户口亦未迁入,二人身份住址均为北京市昌平区某小区。

三、法院判决

北京市昌平区人民法院经审理判决:

1、原告张某与被告卫某、王某于2006年7月6日签订的《房屋买卖合同》无效。

2、驳回原告张某的其他诉讼请求。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同无效。

本案例中,张某与卫某、王某签订的《房屋买卖合同》约定的标的物为宅基地和地上建筑,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。双方在签订合同时均知道,农村房屋买卖合同在法律上有可能不被认可,双方仍然签约并在签订《房屋买卖合同》时增加3个补充条款:“1.如遇房屋拆迁,国家占地,旧村改造等所得经济补偿与原房主无关。2.甲、乙双方如有反悔,按房屋买入价及增补价(装修费、扩建费、院外宅基地购进价等)双倍偿还对方经济损失。3.房屋买卖见证人:金某(当时任村主任)。”所以,双方应预见到不利后果。

而且,卫某、王某并非集体经济组织成员,不享有该集体经济组织成员所享有的宅基地使用权。根据《中华人民共和国合同法》第52条规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。故张某与卫某、王某之间签订的《房屋买卖合同》应属无效。

关于张某要求卫某、王某返还并腾退涉案房屋及院落的诉讼请求,因卫某、王某称其在居住使用涉案房屋及院落期间对房屋进行了翻建和扩建,张某表示其不了解涉案房屋情况。在案例审理期间,双方对合同无效后返还院落及房屋的相关补偿问题没有达成一致意见,而且卫某、王某坚持认为合同有效,未提出反诉。所以,对于合同无效之后的房屋返还和赔偿问题,案例中未能体现。但如果遇到类似情况,可以另案起诉。

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