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解除房屋买卖合同的情形及违约责任的承担

来源: 律师 时间:2019-04-30
正文
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告唐先生起诉称:2016年2月26日,我和被告签订《房屋买卖(居间)合同》一份,约定由我出资142万元购买被告胡先生位于A市XX小区5号楼701室房屋, 2016年3月5日前我支付定金27万元, 2016年3月30日之前被告提供合法有效的过户证件,否则视为违约,并约定了违约责任。合同签订后,我依约履行了合同义务,于2016年2月29日支付定金27万元。2016年3月16日,我和被告就诉争房屋又签订《存量房买卖契约(中介服务协议)》一份,并约定前述《房屋买卖(居间)合同》作废,合同标的、房屋价款及定金等内容与前述合同一致。但是被告胡先生却未按约提供合法有效的过户证件,使得双方合同无法继续履行。所以请求法院判令: 1、判令解除我和被告就诉争房屋签订的《存量房买卖契约(中介服务协议)》;2、判令两被告向我双倍返还定金共计54万元;3、判令两被告按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付自诉请变更之日即2016年8月10日至实际履行诉求第一项支付之日止的27万元定金的利息损失;4、本案的诉讼费用由两被告承担。

二、被告辩称

被告胡先生答辩称:我与原告在签订《房屋买卖(居间)合同》后,我又委托案外人方女士与原告签了另一份合同,约定将《房屋买卖(居间)合同》作废。房屋的产权人是我儿子胡某甲,我不是产权人,合同需要我和被告冯女士一起去签字才合法。诉争房屋的买卖过程,被告冯女士均未参与也不知情,亦未在合同上签字,故被告冯女士主体不适格。另外,合同约定的房屋价款不是市场价格,如果合同可以履行,也要按照市场价格240万元进行买卖。目前,我同意返还定金27万元,并同意按照银行同期贷款利率赔偿原告利息损失,但不同意向原告双倍返还定金。

被告冯女士未作答辩。

三、法院查明

被告胡先生、冯女士系夫妻关系。A市乙区XX小区5号楼701室房屋于2011年6月2日登记为两被告的儿子胡某甲和妻子林女士共同共有。2011年6月16日,胡某甲与林女士离婚,无子女。2013年9月6日,胡某甲与武女士结婚,二人婚前育有一子小胡(2012年6月29日出生)。胡某甲于2013年11月4日死亡。目前,该房屋的产权登记信息未做变更。

2016年2月26日,被告胡先生(甲方)与原告唐先生(乙方)在中介方甲市T公司(丙方,以下简称“T公司”)居间下签订《房屋买卖(居间)合同》一份,约定被告胡先生将A市乙区XX小区5号楼701室房屋出售给原告唐先生,房屋建筑面积103.25平方米,成交价格142万元;车库状况:买断汽车位一只;乙方于2016年3月5日前交付定金27万元,甲、乙双方约定于2016年3月31日前办理资金托管手续,托管金额为142万元,甲方于领到全额托管资金同时归还乙方交付的购房定金27万元整;该合同还对其他相关事项做出约定。该合同落款由原告唐先生在乙方处签字,被告胡先生在甲方处签写胡某甲、林女士字样,在其下授权代表处签写胡先生字样,并由中介方T公司盖章确认。

2016年2月29日,原告唐先生通过妻子董女士的银行账户向胡某甲就诉争房屋的贷款还款账户支付购房定金27万元,用于先行替两被告归还诉争房屋的银行贷款。同日,被告胡先生的委托代理人方女士向原告出具收条一份,载明:今收到唐先生购XX小区5号楼701室定金人民币27万元整。当日,方女士本人还替被告向该账户转入8023.22元,但其中有2000元系因当时方女士钱不够而向原告所借,后因诉争房屋买卖事宜尚未解决,该2000元在方女士表示归还时原告一直未予接受。至此,诉争房屋上的银行贷款已全部还清。

2016年3月16日,被告胡先生因对上述《房屋买卖(居间)合同》中“买断汽车位一只”的条款不予接受,故委托案外人方女士与原告唐先生的委托代理人董女士在中介方甲市T公司居间下又签订《存量房买卖契约(中介服务协议)》一份以替代上述合同。该合同约定,合同甲方为被告胡先生、合同乙方为董女士,该合同约定甲方将A市乙区XX小区5号楼701室房屋出售给乙方,建筑面积103.25平方米,成交净价格为142万元,乙方于2016年3月5日前给付甲方购房定金27万元。合同第八条违约责任约定,本协议经甲、乙、丙方签字,甲方收到购房定金后即行生效;生效后,如甲方违约,应退赔购房定金的双倍给乙方;如乙方违约,购房定金作为违约金归甲方所有;乙方已支付除定金外的房款,则违约金按该房屋房价的20%追究违约方责任,并由违约方承担甲、乙方应承担的中介费用;乙方必须保证个人(家庭)银行信用记录良好,否则造成贷款无法完成审批,相应的违约责任由乙方承担;甲方必须保证出售该房屋已经过该房屋所有相关产权人同意,并且该房屋无任何产权纠纷,否则,因此造成房屋无法正常过户所造成的违约责任由甲方承担。合同第十条其他约定事项约定,甲、乙双方约定于甲方办理完继承,领到房产证之日起5个工作日内办理该房屋资金托管,托管金额为142万元整;甲方领到全额托管资金同时归还乙方交付的购房定金27万元整。合同附件尾部约定:屋内设施全留,原合同(《房屋买卖(居间)合同》)作废。该合同对于过户、交付房屋等事宜的具体日期均未做明确约定。该合同落款处由原告唐先生的委托代理人董女士在乙方处签字,被告胡先生的委托代理人方女士在甲方处签写胡先生字样,在其下授权代表处书写方女士字样,并由中介方T公司盖章确认。该份合同签订后,被告胡先生委托方女士告知原告,因胡某甲生前与妻子武女士育有一子小胡,诉争房屋还涉及小胡的权利份额,而小胡的法定代理人武女士不同意到房管部门签字,故该房屋无法过户,因此不再继续履行诉争房屋买卖合同。

另查明,原告唐先生与案外人董女士系夫妻关系。方女士系胡某甲生前的朋友,胡某甲去世后,方女士仍与两被告保持联系,并经常照顾两被告生活。原、被告在签订《存量房买卖契约(中介服务协议)》过程中,原告对董女士的委托及被告对方女士的委托,均系口头委托,原、被告对该份合同的效力均予以认可。目前,诉争房屋仍由被告胡先生实际控制,并出租他人。

四、法院判决

1、原告唐先生与被告胡先生于2016年3月16日签订的关于A市乙区XX小区5号楼701室房屋的《存量房买卖契约(中介服务协议)》于本判决生效之日起解除;

2、被告胡先生、冯女士于本判决生效之日起十日内向原告唐先生双倍返还定金54万元;

3、驳回原告唐先生的其他诉讼请求。

五、律师点评

房产律师靳双权认为,涉案《存量房买卖契约(中介服务协议)》虽系原告的妻子董女士与案外人方女士所签,但其二人分别经原告唐先生与被告胡先生的口头委托,原、被告对该份合同的效力亦均表示认可,故该《存量房买卖契约(中介服务协议)》系原告唐先生与被告胡先生的真实意思表示,且不违反法律、行政法规中的效力性强制性规定,合法有效,双方均应按约履行各自的义务。双方既已通过签订《存量房买卖契约(中介服务协议)》约定将《房屋买卖(居间)合同》作废,故双方对于诉争房屋买卖事宜应以《存量房买卖契约(中介服务协议)》为准。在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,另一方当事人可以解除合同。本案中,《房屋买卖(居间)合同》签订后,原告已依约向被告胡先生支付了27万元定金,《存量房买卖契约(中介服务协议)》签订后,被告胡先生明确告知原告不再继续履行该合同,加之该合同签订至今已拖延五个月之久,亦可视为被告胡先生以其行为表明不再继续履行合同,已经构成根本违约,原告因此可依法行使合同解除权。故原告要求解除涉案《存量房买卖契约(中介服务协议)》的诉讼请求,于法有据,予以支持。根据合同法的规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保,给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。本案中,原、被告双方在《存量房买卖契约(中介服务协议)》中约定原告应于2016年3月5日向被告胡先生支付定金27万元,原告亦已于2016年2月29日支付了该笔定金,故原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求,于法有据,亦予以支持。关于原告主张两被告支付该笔27万元定金的利息损失,经审查后认为,本案所适用的定金罚则,已系因被告的拒绝履行合同并占用原告定金的违约行为给原告造成的损失的弥补,加之诉争房屋买卖合同在本判决生效认定之前,并未实际解除,两被告在合同解除之前亦未有向原告返还定金的义务,故原告的该项定金利息损失的诉讼请求,并无合同及法律依据,不予支持。此外,关于被告冯女士是否应承担违约责任的问题,靳律师认为,诉争房屋买卖合同关系发生于两被告夫妻关系存续期间,故被告胡先生的违约行为,实际应以其夫妻共同财产承担相应的违约责任,故胡先生、冯女士均为本案被告并无不当,两被告应共同承担双倍返还购房定金的违约责任。

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