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从一起案例来看如何区分房产买卖和房产赠与

来源: 律师 时间:2019-04-30
正文

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告韩女士起诉称:候大叔与周大娘系夫妻关系,两人育有一子侯先生,我与侯先生系夫妻关系,1997年8月7日登记结婚。2014年9月26日,候大叔和周大娘将其名下的位于乙区XX小区10号楼808室及储藏室出售给我和侯先生夫妻二人,为此,该诉争房产为我二人的夫妻共有财产。2018年2月22日,侯先生与候大叔、周大娘又签订《L市存量房买卖合同》,约定侯先生出售坐落于乙区XX小区10号楼808室及储藏室,成交价款为20万元。合同签订后,诉争房产已过户至周大娘名下(候大叔为共有人),但周大娘与候大叔至今未支付购房款。诉争房产为我和侯先生的夫妻共同财产,此次交易的价款远远低于市场价值,且我对本次交易毫不知情,直至提起离婚诉讼才知晓。侯先生与候大叔、周大娘的该交易行为严重侵犯了我的合法权益,所以请求法院判令:1、依法确认侯先生、候大叔、周大娘于2018年2月22日签订的《L市存量房买卖合同》无效;2、本案诉讼费、律师费由侯先生、候大叔、周大娘承担。

二、被告辩称

被告侯先生、候大叔、周大娘共同答辩称:首先,本案所涉两份房屋买卖合同,实际均为赠与合同。首先,候大叔、周大娘与侯先生系父子、母子关系,将涉案房屋赠与侯先生系基于感情基础,以买卖合同形式实现赠与目的亦较为常见。其次,在合同签订当日即办理了过户,亦未支付对价,价款亦系缴税最低价(买卖房屋税率低于赠与房屋税率),更能印证系赠与合同。关于涉案房屋的赠与目的及产权归属。首先,候大叔与周大娘系于2014年9月将所有子女召集在家,告知其两人年事已高,为避免以后发生矛盾,将涉案房屋赠与侯先生,对此其他子女均无异议。因此,涉案房屋应为单独赠与侯先生的财产,属侯先生个人所有。其次,侯先生于2018年2月向候大叔、周大娘明确表示,不想接受前述赠与,欲将涉案房屋再赠与候大叔与周大娘。于是,侯先生与候大叔、周大娘于2018年2月22日至有关机关办理了过户手续。如若系买卖合同关系,2018年2月22日的房屋买卖合同亦非无效合同。首先,涉案房屋登记在侯先生个人名下,对外具有公示效力,无论系出售还是赠与,均符合法律规定;其次,即便涉案房屋属侯先生与韩女士共有,依据买卖合同相关司法解释,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,也不应予以支持。

三、法院查明

候大叔与周大娘系夫妻关系,两人系侯先生的父母。韩女士与侯先生于1997年8月7日登记结婚,至今两人仍系夫妻关系。2014年9月26日,周大娘作为甲方,候大叔作为甲方共有人与作为乙方的侯先生签订《L市存量房买卖协议》,约定甲方将位于乙区XX小区10号楼808的房屋及储藏室出售给乙方,价款计8万元。2014年9月29日,上述房屋过户登记至侯先生名下。2018年2月22日,侯先生作为出卖人与作为购买人的候大叔、周大娘签订了《L市存量房买卖合同》,约定侯先生将其名下位于乙区XX小区10号楼808的房屋及储藏室出售给候大叔、周大娘,价款计20万元。2018年2月24日,上述房屋过户登记至周大娘、候大叔名下。诉讼中,原告自愿放弃了要求侯先生、候大叔、周大娘承担律师费的诉讼请求。

四、法院判决

驳回原告韩女士的全部诉讼请求。

五、律师点评

北京房产律师靳双权认为:1、综合比对原被告双方当事人的主张及其各自提交的证据可知,韩女士主张涉案房屋系其与侯先生的夫妻共同财产的依据仅系侯先生、候大叔、周大娘三人于2014年9月26日签订《L市存量房买卖协议》并将涉案房屋过户至侯先生名下的事实,该表面事实虽体现为侯先生、候大叔、周大娘三人存有相应交易行为,但侯先生、候大叔、周大娘三人对此均不予认可,且亦对韩女士所主张的侯先生已就该交易行为支付对价的事实不予认可,韩女士亦未就其主张的已支付对价的事实予以举证证实,鉴于此,在侯先生、候大叔、周大娘三人否认2014年9月26日签订的《L市存量房买卖协议》系真实交易的情况下,韩女士此主张即存有较大疑点;2、对于《L市存量房买卖协议》签订原因,三证人出庭作证的证言虽存有瑕疵,但其三人证言的主要内容却均指向侯先生、候大叔、周大娘三人于2014年9月26日签订《L市存量房买卖协议》系名为买卖实为赠与,对于证言中所存瑕疵及证人身份,考虑到涉案事实发生时间较久,证人记忆存有偏差亦属常理,且类似事件有家人共同参与亦属正常,故其三人证言的主要内容具有一定的可参考性;3、侯先生、候大叔、周大娘三人所提交的住房涉税基本资料、个人住房交易相关税费赠与方式的税收资料、个人住房相关税费买卖方式资料等证据,可印证就诉争房产转移方式而言,以买卖形式所支出的税费及办理程序确低于及简于赠与方式,侯先生、候大叔、周大娘三人所主张的名为买卖实为赠与存有一定可信度;4、就侯先生、候大叔、周大娘三人主张的赠与原因而言,亦符合当今社会生活之人之常情。综上四点,侯先生、候大叔、周大娘三人的主张及其就此提交的予以佐证的证据对韩女士的主张及其提交的证据足以形成充分对抗,尚可能同等存在如侯先生、候大叔、周大娘三人所主张的赠与事实,且韩女士亦存有知晓该事实的可能。如该赠与事实成立,则诉争房产即为侯先生之个人财产,其后续如何进行处分则与韩女士无关。因此,仅凭韩女士提交的由侯先生、候大叔、周大娘三人于2014年9月26日签订的《L市存量房买卖协议》以及房屋权属状况信息、产权证复印件等证据,尚不足以认定侯先生、候大叔、周大娘三人于2014年9月26日签订《L市存量房买卖协议》系单纯的买卖行为,韩女士以此主张涉案房屋系其与侯先生的夫妻共同财产依据不足。鉴于此,故靳律师认为韩女士要求确认侯先生、候大叔、周大娘三人于2018年2月22日签订的《L市存量房买卖合同》无效的依据尚不充分,故对其该请求不予支持。另,韩女士于诉讼中自愿放弃要求侯先生、候大叔、周大娘承担律师费的请求,系对其诉讼权利的自由处分,不违反法律法规的禁止性规定,故予以准许。

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