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房产律师靳双权浅析一房二卖的认定

来源: 律师 时间:2019-05-08
正文
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告徐女士起诉称:我和被告谭先生及甲市L房地产公司,三方于2016年3月15日签订《甲市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,约定我出资680万元购买被告名下位于甲市302号房屋,定金20万元, 2016年6月10日前办理贷款申请手续,贷款金额296万元,2016年4月10日支付第一笔首付款100万元,2016年6月10日支付264万元,双方于贷款获批后10个工作日内办理房屋所有权转移登记手续。2016年6月7日我与被告妻子谢女士通电话,因到6月10日不能办理按揭,谢女士称6月10日我不交付全款就构成违约。2016年3月15日我支付定金20万元,2016年4月10日支付首付款100万元,2016年6月10日支付264万元,2016年6月12日支付296万元。我已经付清全部购房款,但被告以各种理由拒绝履行房屋买卖合同。合同明确约定收到全款后3日内交房,交房是被告的义务,过户是被告应配合我完成的义务,但被告给我发函催促过户,说明被告也接受了全款给付方式。2016年11月7日我取得购房资质,2016年11月21日被告将诉争房屋出售给案外人,一房二卖。我取得购房资质的时间是2016年11月7日,被告再次卖房时间是2016年11月21日,是一房二卖的行为。被告将诉争房屋出售给案外人的真实价格应该在本案中查明,要求被告提供真实的交易合同及交易价格,否则应承担拒不提供证据的不利后果。所以请求法院判令:1、判令被告赔偿我已实际支出的中介费183600元;2、被告支付我持有我全款购房款期间的利息30万元(以680万元为基数,按照年利率6.8%计算自2016年6月12日至2016年11月21日止,主张30万元);3、赔偿我房屋差价损失600万元及我再次购买房屋要支出的中介费324000元;4、支付我成交价50%的违约金即340万元。

二、被告辩称

被告谭先生答辩称:原告所述合同签订时间、房屋价款、房屋坐落、支付房款的时间及金额属实。诉争房屋买卖合同已于2016年8月29日依法解除,原告的违约行为导致双方的合同目的无法实现。签订合同时原告称马上就能取得在甲市的购房资格,因此合同约定2016年6月10日前(含当日)原告应办理房屋贷款申请手续,就是约定于2016年6月10日前(含当日)原告应取得购房资格,但原告一直未取得,导致无法办理网签、银行贷款。2016年7月5日,我向原告发送了《关于督促产权过户的函》,督促原告办理过户手续,之后再履行交房手续。若原告在2016年7月20日前不履行过户手续,则双方的买卖合同不再具备法律效力。2016年7月20日原告依然未取得购房资格,导致双方无法办理网签手续,诉争房屋无法卖给原告。2016年8月29日我向原告发送解除合同通知函。2016年8月30日我再次通过邮件方式发送解除通知函。根据《合同法》第94条第3项、第4项,我有权解除合同。另,我无需向原告支付任何赔偿。房屋买卖合同系因原告违约而解除,双方签署合同后,我一直积极履行义务,原告故意拖延不按时取得购房资格,导致无法网签、办理贷款手续,最终导致双方合同无法继续履行。原告应承担违约责任。原告擅自改变付款方式,其行为违反了房屋买卖合同的约定。原告的行为导致双方的合同无法实现,我行使解除权维护合法权益并无不当。原告存在明显的恶意违约行为,导致合同无法实现。我无需向原告支付任何赔偿,我没有给原告造成任何损失,即使原告有损失也系因其自身违约行为造成的,且据我所知原告没有造成损失,反而因出售原房产而获得了利益。对于原告主张的违约金,是原告违约导致合同解除,我没有违约。原告主张的违约金标准明显过高,如果认定我存在违约,请求法院酌减违约金标准。

三、法院查明

2016年3月15日,原告徐女士(买受人)、被告谭先生(出卖人)和甲市L房地产公司(居间方)签订《甲市存量房屋买卖合同》,约定原告购买诉争房屋,成交价680万元。原告在签订合同时支付定金20万元,该定金为首付款的一部分。双方应于2016年6月10日前(含当日)办理贷款申请手续,原告拟贷款金额为230万元。原告于2016年4月10日前支付被告购房款100万元、于2016年6月10日前支付被告购房款330万元。双方于原告所申请的贷款获得批准后十个工作日内,办理申请该房屋的所有权转移登记手续。被告应于收到全部购房款后三日内将房屋交付原告。出卖人将该房屋出卖给第三人,导致买受人不能取得房屋所有权证的,买受人有权退房,出卖人应当自退房通知送达之日起五日内退还买受人全部已付款,按照中国人民银行同期贷款利率支付利息,并按本合同约定成交价的50%支付违约金,还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项服务费。双方应按约定履行相关义务,若逾期履约,自逾期之日起违约方按本合同约定的成交价款每日万分之五向守约方支付逾期违约金。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行的,守约方有权单方解除本合同。

2016年3月19日,原告(买受人)、被告(出卖人)和甲市L房地产公司签订《买卖合同补充协议》,约定将原告拟贷款金额由230万元变更为296万元。首付款由330万变更为264万元。2016年11月22日,被告与案外人倪女士签订房屋买卖合同,并将诉争房屋产权过户至倪女士名下。

四、法院判决

1、被告谭先生于本判决生效之日起七日内支付原告徐女士利息损失,以六百八十万元为基数,按照中国人民银行同期存款利率标准,自二〇一六年六月十三日起至二〇一六年十一月二十一日止;

2、驳回原告徐女士的其他诉讼请求。

五、律师点评

房产律师靳双权认为:依法成立生效的合同对双方当事人具有约束力。有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。本案中,《甲市房屋存量买卖合同》及《买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示,依法成立生效,双方应按照约定履行义务。按照合同及补充协议约定,原告应在2016年6月10日之前支付房款及定金共计384万元、在2016年6月10日(含当日)办理贷款申请手续,贷款金额296万元。后原告于2016年6月12日向被告支付了全部购房款680万元。被告虽不认可其与原告之间就房款支付方式的变更达成一致意见,但在原告按照合同约定的被告收款账户付款后至2016年7月4日被告向原告发送《关于督促产权过户的函》中,被告未就原告变更付款方式的行为提出异议反而催促原告尽快取得购房资格、办理房屋产权过户登记手续,可见双方均通过实际履行行为改变了合同约定的付款方式。

但房产新政系国家行政机关通过限购限贷的方式对房地产市场进行调控的政策,虽然购买房屋系普通的民事行为,但在调控政策之下,具备购房资格则是从事该民事活动的准入门槛、是顺利履行房屋买卖合同必须具备的前提性条件,买受人不具备购房资格,将无法办理权属变更手续、无法继续履行合同并实现合同目的。本案中,双方之间的合同约定“双方于原告所申请的贷款获得批准后十个工作日内,办理申请该房屋的所有权转移登记手续”,即办理房屋产权过户登记需要买受人和出卖人互相协助履行,并加上不动产登记中心,通过三者的共同行为才可能完成。原告称其签订合同后随时可以取得在甲市购房资格,但在被告于2016年7月4日发函催告后十五日内,原告并未取得购房资格,致使双方之间合同无法继续履行。被告行使解除权,于2016年8月29日向原告发送《关于解除<房屋买卖合同>的通知函》,并无不妥。原告虽不同意解除合同,但并未在合理期限内向法院或者仲裁机构起诉要求确认解除合同的效力,亦未及时取得在甲市购房资格。故被告主张《甲市房屋存量买卖合同》及《买卖合同补充协议》于2016年8月29日解除于法有据,予以采纳。合同解除后,被告将诉争房屋出售给案外人系其处分个人财产的行为,原告据此称被告构成违约并主张被告赔偿中介费、房屋差价及违约金的请求,没有依据,不予支持。但被告持有原告购房款期间确实会造成原告利息损失,故原告主张的利息损失予以支持。

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