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宅基地使用权不得转让给非本集体组织成员

来源: 律师 时间:2019-05-09
正文

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告胡某甲、罗某甲起诉称:2014年8月31日,二被告将座落于XX镇XX村3组的一块宅基地让给我方,转让价款为128600元。当天由被告代理人顾先生书写并打印好《土地有偿转让协议书》,然后让双方签名后按手印,在签名按手印的同时我方将该土地转让款128600元交付给被告及其代理人,双方各执一份《土地转让协议书》。2016年1月15日,我方整理地基,准备修建住宅时,遭到了XX镇XX村3组村民杜先生阻止,杜先生说该宅基地是他家的,我方要求被告出面解决,被告一直未能与杜先生解决好此事,致使我方因此停工而遭受了经济损失。2016年5月24日,杜先生将曹某甲、郭某甲诉至A县人民法院,法院裁定驳回杜先生的起诉。杜先生不服上诉,法院驳回上诉,维持原裁定。官司打完后,被告告知我方可以去修房子,但是我方刚准备动工,又遭到杜先生阻工,杜先生说两被告对争议的宅基地还未取得使用权,且杜先生知道其父杜大叔与两被告签订《土地有偿转让协议》后,曾多次找到两被告协商此事,两被告表示过几天再商量,但一直不露面,有意拖延时间,将此块争议地转让给我方,收受我方的转让金,构成了对我方的欺诈。我方也不是XX村人,宅基地使用权的转让只能在同一集体经济组织内部进行,所以两被告将XX村5组的宅基地使用权转让给我方的行为是无效的,收取两我方的土地转让金应予返还,所以请求法院判令:1、判令两被告返还我方土地转让金128600元;2、两被告承担本案诉讼费。

二、被告辩称

被告曹某甲、郭某甲共同答辩称:本案转让的标的物是房屋而不是土地,故本案案由应为农村房屋买卖纠纷。2014年12月19日,我方与杜大叔基于平等、自愿的原则,将位于XX村3组的房屋转让给我方,并且签订了一份《土地有偿转让协议书》。是否是土地转让应看转让的内容,而不能从合同名称、形式来判断。该协议虽名为土地转让协议,但其实质是房屋转让协议,转让物为房屋而非土地,转让双方本来应该签订《农村房屋转让协议书》,但合同草拟人由于法律知识的欠缺,将房屋转让合同写成了《土地有偿转让协议书》。我方购买该房屋后,又将该房屋转让给原告,尽管双方签订的合同名称仍然是《土地有偿转让协议书》,但其合同的内容实质仍然是房屋转让合同。我方未对原告进行欺诈。原告在诉状中称,我方将此块争议地转让给原告,收受原告的转让金,构成了对原告的欺诈。涉案房原是杜大叔的房屋,法院已予以认定,不是争议地;其次,我方与原告签订转让协议之前,杜先生也没有对此地块提出过异议;再次,双方签订协议后,我方已将此房屋和宅基地交付给原告,不存在欺诈。综上所述,我方和原告签订的《土地转让协议书》合法有效,原告要求返还购房款违反了民法的诚实信用原则,请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。

三、法院查明

2004年12月19日,杜大叔(又名杜老爷)与被告曹某甲、郭某甲在XX镇XX村委会干部的见证下签订了《土地有偿转让协议书》,杜大叔将其所有的位于XX镇XX村的旧屋一栋、房屋旁边的坪坝以及一个电表以3620元的价格转让给二被告,XX镇XX村村委会在转让协议书上盖章,并由村干部签字。杜大叔与二被告签订《土地有偿转让协议书》后,二被告均未迁户口到XX镇XX村,亦未办理房屋变更登记。2014年8月31日,原告胡某甲、罗某甲与被告曹某甲、郭某甲签订《土地有偿转让协议书》,将登记在杜大叔名下的XX镇XX村的一块岩坪和一间旧房屋以128600元的价格转让给二原告,该转让协议书的签订未经XX镇XX村村委会同意,亦未办理房屋变更登记。原告与被告签订《土地有偿转让协议书》后,二原告准备在该宅基地上修建住宅时,遭到XX镇XX村3组村民杜先生阻止,因原告认为不是XX镇XX村村民,与被告签订《土地有偿转让协议》无效,故原告诉至法院。

四、法院判决

被告曹某甲、郭某甲于本判决生效之日起20日内返还原告胡某甲、罗某甲转让金128600元。

五、律师点评

房地产纠纷律师靳双权认为,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。农村房屋的买卖涉及到相应宅基地使用权的转让,而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与该集体经济组织成员的特定身份相联系,不得转让给非本集体经济组织成员。本案中,原告与被告签订《土地有偿转让协议书》时,二原告均不是涉案房屋所在地的A县XX镇XX村村民,且至今仍不是该集体经济组织成员,故二原告与二被告签订的《土地有偿转让协议书》因违反《中国人民共和国土地管理法》的强制性规定,应属无效。合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还,故对于原告要求被告返还土地转让金128600元的诉讼请求予以支持。

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