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尚未确认房屋所有权,便主张合同效力可以吗

来源: 律师 时间:2019-05-09
正文
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告沈先生起诉称:沈大叔是我父亲,已于1971年去世,我和被告沈某乙系同胞兄弟。位于A县XX镇XX村520号的房屋原归我父亲沈大叔所有,该房屋是我于1968年7月向案外人沈某甲出资购得。后来,由于我在甲市上班,2014年我发现上述房屋被被告沈某乙转让给他人。2014年6月5日我向公安机关报警,才得知该房屋在2006年1月5日已被沈某乙卖给非本村人黄先生,价款为78000元。该交易发生在2006年,我作为房屋产权人对此毫不知情,沈某乙私自处理他人财产,况且买受人黄先生还不是诉争房屋所在村人,而是Z村人,按照相关法律规定,黄先生无权购买诉争房屋,故被告的房屋买卖无效。由于沈某乙私自买卖房屋的行为给我造成巨大的经济损失,加上房屋损坏,合计各项损失5万元,应由沈某乙赔偿。所以请求法院判令:1、两被告之间关于涉案房屋买卖合同无效,并要求被告沈某乙支付我五万元赔偿金;若人民法院认为两被告之间的房屋买卖合同有效,我要求解除该合同,并由被告沈某乙支付我五万元赔偿金;2、本案诉讼费用由被告承担。

二、被告辩称

被告沈某乙答辩称:涉案房屋归我所有,系我于1977年出资建设,建成后一直由我使用,后来分家析产后该房屋归原告使用。我与被告黄先生之间的房屋买卖行为是双方真实意思表示,买卖时经中介机构介绍交易,当时因家庭经济困难,包括欠原告部分债务,所以将涉案房屋出卖。涉案房屋属拆迁范围内,A县房屋拆迁产权调查领导小组作出产权认定公示时无人异议,同时,原告也处于产权公示中其他房屋的产权人。综上,请求驳回原告的诉讼请求。

被告黄先生答辩称:原告无证据证明涉案房屋系其所有,其无权认为我和沈某乙之间签订的合同无效,因此原告主体不适格; 我和沈某乙之间签订的房屋买卖合同合法有效,购房款已经支付,我已入住使用,受物权法保护;原告认为我不是XX村人,无权购买涉案房屋的说法没有法律和事实依据,A县的政策是A县人也可购买。综上,请求驳回原告的诉讼请求。

三、法院查明

原告与被告沈某乙系同胞兄弟。2006年1月5日,沈某乙将坐落于A县XX镇XX村520号房屋以78000元价格转让给被告黄先生,双方签订契约一份。此后,沈某乙将上述房屋交付给黄先生居住使用至今。现原告认为该房屋属其所有,沈某乙与黄先生之间的房屋买卖契约侵犯其财产权益,故向法院提起诉讼。案涉房屋于1978年开始由沈某乙居住使用,该房屋的隔壁519号房屋是由原告居住。原告与被告沈某乙的父亲是沈大叔。

四、法院判决

驳回原告沈先生的诉讼请求。

五、律师点评

房产律师靳双权认为,现行法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性强制规范,目前作出禁止农村房屋买卖的规定只是一些政策性的文件,并不具有行政法规的效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条的规定,违反法律、行政法规的“强制性规定”是指效力性强制性规定。因此,沈某乙与黄先生之间签订的关于案涉房屋的买卖合同,系其双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效。原告以黄先生非本村村民,无权购买农村房屋为由,主张两被告之间的房屋买卖合同无效,于法无据,不予支持。原告主张其系涉案房屋的产权人,两被告之间的房屋买卖合同应属无效,但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”的规定,即使涉案房屋属原告所有,原告亦不能以此为由主张合同无效,故原告的该主张亦于法无据,不予支持。在沈某乙与黄先生之间关于涉案房屋买卖合同有效基础上,原告主张解除该合同,但合同解除权应由合同双方当事人行使,原告非合同当事人,其无权要求解除合同,故原告的该主张于法无据,不予支持。对于原告主张由沈某乙支付其赔偿金5万元,靳律师认为,原告主张赔偿的前提系其对涉案房屋享有所有权,但对此原告未提供相关的产权证或确权判决等直接证据予以证实,而原告对涉案房屋是否享有所有权属系另一法律关系,不属本案审理范围,故原告的该主张不予支持。原告可待确认其所有权后再另行主张解决。

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