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购买未办理房屋产权证书的农村房屋引纠纷

来源: 律师 时间:2019-05-10
正文
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告杜先生起诉称:2003年10月,我经中间人曹某某、赵某某、卫某某在场作证,我与被告黄先生达成口头房屋买卖协议,约定我购出资9万元买被告位于A县C镇XX村981号的宅院及房屋一处,二被告黄先生、李女士保证负责办理房屋土地过户手续。2003年10月29日,我给付被告3万元房款,二被告收款后在三个中间介绍人的见证下,把房屋钥匙给了我,我收到被告给的钥匙才搬迁到该房屋宅院内居住。2003年11月18日我又给付二被告6万元房款,二被告同样在三位中间介绍人的见证下,被告黄先生在场,被告李女士亲笔写了收条,以后从2003年至今每年我都催二被告履行合同义务办理房屋宅院买卖过户登记手续,但二被告始终是找借口推脱不尽合同义务,所以特请求法院判令:二被告履行房屋买卖合同,为我依法办理过户登记手续,办理房产登记证、变更土地使用证姓名,并承担本案的诉讼费用。

二、被告辩称

被告黄先生答辩称:原告所称与事实不符,双方之间买卖没有介绍人和见证人;我的房屋质量很好,当时和我类似的房屋的市场价格都在14万元左右,原先我计划12万元卖给我姐姐李某甲,我和杜先生非亲非故,不可能9万元卖给他;我从未答应过负责办理房屋过户手续,“谁买房谁办手续”是约定俗成的;当时约定的房价是14万元,所以请求法院判令原告支付我5万元购房款,并按照银行同期存款利率,付给我方延迟付款利息15337.79元。

被告李某甲的代理人答辩称:本案诉争房屋确系黄先生所有,当时黄先生计划将房屋卖给李某甲,办理过户手续后,却因李某甲无力购买,双方取消了交易事项,因当时过户冻结,户未变更回来,但黄先生完全具有处分该房屋的权利。

三、法院查明

被告黄先生与被告李女士系夫妻关系。李某甲与李女士系姐妹关系。2003年6月10日被告李某甲(李某甲)意欲购买被告黄先生和被告李女士位于A县C镇XX村981号房屋,被告黄先生便将该房屋的集体土地使用证使用者的姓名变更为李某甲,后因被告李某甲(李某甲)无力购买,该买卖协议未能实际履行。2003年10月,被告黄先生和被告李女士又与原告杜先生口头达成房屋买卖协议,将位于A县C镇XX村981号房屋卖给原告杜先生,原告杜先生于2003年10月29日支付被告黄先生、李女士房屋买卖价款3万元,二被告将房屋交付原告杜先生居住,2003年11月18日原告又支付被告黄先生与李女士房款6万元。另查,A县C镇XX村981号房屋的集体土地使用证使用者姓名登记为李某甲,即本案被告李某甲,该房屋未办理房屋所有权证。

四、法院判决

驳回原告杜先生的诉讼请求。

五、律师点评

房产律师靳双权认为:关于本案被告黄先生与李女士是否有权出卖本案争议房屋的问题。本案争议房屋是农村土地性质的房屋,未办理房屋产权证书,而土地使用权人为被告李某甲,被告李某甲就黄先生、李女士出售该房屋不持异议,该买卖行为得到土地使用权人李某甲的追认,故该代理行为有效。关于原告要求三被告为其办理过户登记手续的请求是否成立的问题。首先,房屋买卖是一种特殊的买卖合同,《中华人民共和国城市房地产管理办法》第41条规定,房地产转让应当订立书面转让合同,因为房屋买卖是不动产的买卖,且一般数额较大,属比较重要的合同之一,故法律规定应当采取书面形式订立。本案原告杜先生与被告黄先生、李女士买卖的房屋,是农村房屋的买卖,我国现行法律就农村房屋买卖未作明确规定,但根据农村房屋买卖约定俗成的惯例,买卖双方也应当订立房屋买卖契约。本案原、被告双方未签订书面买卖合同,使得双方在房屋产权、价格以及各自权利义务等合同内容方面说法不一,以致产生纠纷。其次,该争议房产并未办理所有权证,只有集体土地使用权证,农村权属的房屋买卖应当征得所在村集体组织的同意,本案诉争房屋的土地所有权人为A县XX村民委员会,故房屋买卖应当征得所有权人即XX村民委员会的同意。

综上,本案原、被告双方的农村房屋买卖既未订立书面合同,又未征得当地村委的同意,故该买卖合同的必要形式不完备,且原被告双方之间的房屋买卖不符合我国现行农村土地房屋土地买卖的相关政策,不具备过户条件。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告杜先生要求三被告履行房屋买卖合同为原告办理过户手续,但未能提供相应证据证明其主张,应当承担举证不能的后果,故对其诉讼请求不予支持。

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