所在位置:律师 > 律师成功案例 > 一房二卖被判合同解除并支付40万违约金

一房二卖被判合同解除并支付40万违约金

来源: 律师 时间:2019-05-10
正文
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告边先生起诉称:常先生是甲市L县XX小区8号楼505号房产的权利人,房屋建筑面积为121平方米。2017年8月10日,我与常先生在A省D房产代理公司居间下,就上述房产签订了《房产买卖及经纪服务合同》,合同约定:常先生将上述房产作价210万元的价格出卖给我;我和常先生双方在房屋买卖合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金40万元;常先生应于2017年8月15日前携其配偶将房产名下相关权利(指办理解押还款、办理产权交易过户等手续)办理委托公证给我指定人员,因此产生的公证费由我方承担;常先生于2017年8月15日前将《房屋预告登记证明》、《商品房买卖合同》原件交至A省D房产代理公司处收执等等内容。《房产买卖及经纪服务合同》签订后,常先生未在约定的2017年8月15日前履行合同约定的办理委托公证给我指定人员及将《房屋预告登记证明》、《商品房买卖合同》原件交至A省D房产代理公司处收执,因此2017年8月23日A省D房产代理公司向常先生发出了《履约通知函》,催促常先生履约,但常先生在收函后,仍拒绝履行合同。后我得知常先生拒绝履行合同的原因是,常先生欺骗我,将出售给我的房屋在甲市Z房产代理公司居间下又出售给程先生。我们三方签订的《房产买卖及经纪服务合同》系三方真实意思表示,是合法有效的协议,对三方都有法律约束力。常先生一房二卖的行为,是严重违反合同的故意违约行为,应当予以严惩。所以请求法院依法判令:1.请求解除我与常先生、A省D房产代理公司于2017年8月10日签订的《房产买卖及经纪服务合同》及其《补充协议》。2.判令常先生向我支付违约金40万元。3.判令常先生承担本案全部诉讼费用。

二、被告辩称

被告常先生答辩称:本案诉争《房产买卖及经纪服务合同》及其《补充协议》系边先生和其实际控制的L县XX小区中介所为实现低买高卖的目的,故意隐瞒真实身份及真实目的,采用欺骗的手段骗取我签订的,该合同已违背了我的真实意思表示,属可撤销合同,故我无需承担任何违约责任,我同意不再履行《房产买卖及经纪服务合同》及其《补充协议》,请法院依法驳回边先生的其他全部诉求。另A省D房产代理公司的行为已经违反《房地产经纪管理办法》的规定,请求法院将其违规行为移交相关行政机关严惩。诉争《房产买卖及经纪服务合同》及其《补充协议》约定的违约金过高。违约金的金额应以实际损失为基础,最高不超过实际损失的30%。本案中,边先生并无合同法规定的直接经济损失,因此要求赔偿40万的违约金过高。

A省D房产代理公司答辩称:边先生与常先生于2017年8月10日在我司签订了坐落于L县XX小区8号楼505号房产的《房产买卖及经纪服务合同》、按揭交易流程确认函及相关补充协议。根据主合同补充协议第五条、七条约定,常先生应于2017年8月15日携其配偶将上述房产的相关权利办理委托公证给乙方指定人员,并将上述房产的《房屋预告登记证明》原件及《商品房买卖合同》原件交由我司代为收执,但在约定的时间内常先生均未按约履行合同,因此导致上述房产后续手续无法办理。2018年8月23日,我司受买方委托向常先生发出了履约通知函催促其来按约履行,但常先生在收到函件后,仍未履行合同。合同签订至今我司均按合同条款约定履行了相应的义务,也曾多次协助双方进行调解但至今未果。综上所述,请求法院依法判决。

三、法院查明

2016年3月30日,常先生购买了位于甲市XX小区8号楼505号房屋。2016年4月6日,该房屋进行预告登记。2017年8月10日,常先生(甲方)、边先生(乙方)与A省D房产代理公司签订《房产买卖及经纪服务合同》及补充协议,合同约定边先生向常先生购买位于甲市XX小区8号楼505号房屋,A省D房产代理公司作为双方买卖房屋中介服务方。合同第九条约定自违约行为发生之日起超过五日,守约方即向违约方发出信件促其履约,发信即日起超过十日仍未回复并履约的,守约方可解除合同,并有权要求违约方支付本合同第十条所规定的违约金,同时有权要求违约方支付第八条中约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。(收件人地址以合同落款处所留地址为准,因地址不详或有误而无法送达,视为送达。因此而产生的责任由应提供地址方自行承担。)合同第十条约定依照《中华人民共和国合同法》有关规定,双方约定在房产买卖合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金人民币400000元。合同补充协议第五条约定关于上述房产解押方式为乙方垫资解除上述房产甲方名下银行贷款抵押权,甲方应于2017年8月15日携其配偶将上述房产其名下相关权利(指办理解押还款、办理产权交易过户、代为收取全额售房款等,以丙方出具的范本为准)办理委托公证给乙方指定人员,因此产生的公证费由乙方承担。第七条约定签署本合同当日甲方未出具上述房产《房屋预告登记证明》原件及《商品房买卖合同》原件,乙方已知此情况自愿签署本合同并约定甲方于2017年8月15日前补齐并交由丙方代为收执,丙方开具收证收据给甲方。2017年8月15日常先生未按照约定携其配偶将上述房产其名下相关权利(指办理解押还款、办理产权交易过户、代为收取全额售房款等,以丙方出具的范本为准)办理委托公证给乙方指定人员并且未将上述房产《房屋预告登记证明》原件及《商品房买卖合同》原件交由丙方。2017年8月23日,A省D房产代理公司向常先生发出《履约通知函》,催促常先生按照合同及相关补充协议履行配合办理相关交易手续的义务。另查,2017年8月11日,常先生、程先生与甲市Z房产代理公司签订《房地产经纪合同》及补充协议,合同约定程先生向常先生购买位于甲市XX小区8号楼505号房屋,甲市Z房产代理公司作为双方买卖房屋中介服务方。

四、法院判决

1、解除边先生与常先生、A省D房产代理公司于2017年8月10日签订的《房产买卖及经纪服务合同》及补充协议;

2、常先生应于本判决生效之日起十日内向边先生支付违约金400000元。

五、律师点评

房产律师靳双权认为,常先生、边先生与A省D房产代理公司签订《房产买卖及经纪服务合同》及补充协议系双方真实意思表示,内容合法,并不违反法律强制性规定,应受法律保护。常先生抗辩称本案讼争合同系边先生与A省D房产代理公司采用欺骗的手段骗取常先生签订的,该合同已违背了常先生的真实意思表示,属可撤销合同,但常先生未能提供充足的证据予以证明,故不予采纳。

边先生主张其与常先生签订合同后发现常先生又与案外人程先生签订《房地产经纪合同》,即常先生存在一房二卖的情形,致使合同目的不能实现已构成根本违约,因此请求解除边先生与常先生、A省D房产代理公司签订《房产买卖及经纪服务合同》及补充协议,并要求常先生支付违约金。经审理查明,常先生在与边先生签订《房产买卖及经纪服务合同》后确实又将讼争房屋卖给案外人程先生并与程先生签订了《房地产经纪合同》,虽然房屋现未实际交付和过户给程先生,但是常先生一房二卖的行为已构成违约,根据《房产买卖及经纪服务合同》第九条的约定,边先生有权请求解除合同,因此对边先生请求解除合同的诉讼请求予以支持。关于违约金问题,《房产买卖及经纪服务合同》第十条双方约定在房产买卖合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金人民币400000元。常先生抗辩称合同约定的违约金过高。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条规定,确定约定的违约金数额是否过高,应以实际损失数额作为确认基础。首先,常先生一房二卖于本案中的违约行为给边先生造成的最直观的损失即为房价上涨所产生的房价款差额,参照讼争房产所处同地段同小区房屋价格浮动情况,从讼争买卖合同签订至今,讼争房产上涨金额不低于约定的违约金400000元。再者,我国合同法规定当约定的违约金过分高于或低于违约金造成的损失时,可予以调整的立法本意,旨在以弥补损失为基准点,同时适度体现一定的惩罚性。因此,综合考虑讼争合同的约定及履行情况、当事人的过程以及预期利益等因素,靳律师认为本案违约金应以合同约定的400000元为准。

分享到
靳双权

诚第11

  • 房产纠纷
  • 遗产继承
  • 合同纠纷

执业证号:11101200610616920

北京 | 北京市东卫律师事务所

14年执业经验

回复了1418条咨询

最新律师文集

谁可以购买公房

办理房屋继承的程序及所材料

劳动合同到期,但培训协议约定的服务

死亡赔偿金是对死者近亲属所支付的赔

靳双权律师点评北京市宅基地使用权纠