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名为房屋买卖实为民间借贷纠纷,如何解决?

来源: 律师 时间:2019-05-10
正文
北京房地产专业律师靳双权(134****149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

2013年5月,高老诉称:孙某与我于2010年9月17日签订《房屋买卖合同》,约定我将位于北京市丰台区601室卖给孙某,成交价格为2000000元,并于当天办理了过户手续。事实上,该合同是在我受到孙某欺诈的情况下才签订的,应是无效合同。故起诉请求:1、确认我与孙某签订的《房屋买卖合同》无效;2、判令孙某协助我将601号房屋产权过户回我名下;3、孙某承担本案的全部诉讼费用。

2、被告辩称

孙某辩称:不同意高老的诉讼请求,合同是在2010年9月17日签订,诉讼时效已过;高老对其主张无证据支持;该房屋的房款已支付,高老已收到现金,打了收条,房屋现在我名下;请法院驳回高老的诉讼请求。

3、第三人述称

张老、张某、张某1于重审中诉称:张老与高老系夫妻关系,张某、张某1系二人之子女。2010年9月17日,高老与孙某签订《房屋买卖合同》,约定孙某购买601号房屋,价款2000000元,双方办理了过户手续。事实上,高老与孙某之间并不存在房屋买卖的关系,高老本意是办理借款,并将房屋进行抵押。另外,张老作为房屋共有权人对签订合同一事并不知情,高老属于无权处分。故起诉请求:1、确认高老与孙某签订的《房屋买卖合同》无效;2、判令孙某协助我们将房屋产权过户回我们名下;3、孙某承担本案的全部诉讼费用。

二、法院查明

高老与张老系夫妻关系,张某、张某1系其二人之子女。601号房屋的所有权原登记于高老名下。

2010年9月17日,高老(甲方、出售人)与孙某(乙方、购买人)签订《房屋买卖合同》,主要约定:孙某向高老购买601号房屋,价款为2000000元;乙方以现金方式支付,自签订本协议之时交付2000000元整;即日起一个月内甲方应配合乙方过户。

该合同签订后,601号房屋的所有权转移登记至孙某名下,但该房屋并未交付给孙某。

2014年5月31日,高老去世,去世前未留有遗嘱,去世后未进行析产继承,其继承人为张老、张某、张某1。

庭审中,张老、张某、张某1称,高老与案外人丁某存在借款关系,因不能如期偿还该借款,遂将601号房屋抵押至孙某所在公司,双方口头约定此次抵押借款金额为1800000元,利息为200000元,在此情形下,双方签订《房屋买卖合同》。对此,张老、张某、张某1提交了案外人张×1、丁某及孙某本人在公安机关的询问笔录等证据予以佐证。其中,张×1在笔录中称:“我听高老说是该(欠)丁某钱,把房子再做抵押,还丁某钱,……当时高老和我都说抵押合同为什么变成了买卖合同,胖子(孙某)说方便拿钱,随时还钱随时过户。签完后那胖子给了我一张名片,这我才知道他叫孙某。”

丁某在笔录中称:“高老说好一个月(还钱),到了一个月没给我钱,……到了2011年8、9月份,我又要钱,白老爷子说没有,我说你再找一家能借你钱的,把我钱还了,……我们通过白老爷子把房转到另一公司,老爷子当时也去了丰台建委,把房抵到另一个公司。”孙某在2011年的笔录中称:“2010年9月17日,我当时是瑞林投资担保有限公司的经理,我们的业务是贷款担保,房产抵押。大约上午10点,来了4个人,……老头说他急着还钱,开始说借,我不同意。后老头说不行把房子过户给我,他要2000000元,等一个月以后他再把房过回去,并说明要买房时按银行的利率四倍给利息,我同意了。……又过了有一个月,高老没回购房。”

孙某在2013年的笔录中称:“2010年9月中旬,同事告诉我有套房子要卖便宜,你要不要,我说要。……高老和一个30多岁的男的来到我们公司,跟我谈的卖房的事,当时说好2000000元,并约17日去房屋过户大厅过户。……上次我也做材料了,因为觉得生气就没签字,买了房高老不搬,我生气。”经查,孙某在上述2011年的笔录中并未签字。

庭审中,孙某对张老、张某、张某1的上述主张及证据均不予认可。孙某称,签订合同时房屋登记在高老个人名下,双方系房屋买卖关系,且已经实际付款,若存在担保关系应当另行签订担保合同。孙某另称,601号房屋转移登记至其名下后,高老始终未交付房屋,故其已于2011年诉至法院要求高老腾退房屋,但尚未审结。对此,孙某提交了高老出具的收条、供暖协议书、委托代管协议书等证据予以佐证。张老、张某、张某1认可收条的真实性,但称高老并未实际收到上述款项,该收条是在孙某将钱转给案外人时,高老出具的,当初约定案外人收到钱后,再把钱给高老,但最终并未依此履行,故高老实际并未收到上述款项。张老、张某、张某1对孙某其他证据的证明目的亦不予认可。

另查:根据高老的财产保全申请,原审法院于2014年5月作出裁定,查封了601号房屋。

三、法院判决

1、一审判决

1)确认高老与孙某签订的《房屋买卖合同》无效;

2)孙某协助张老、张某、张某1,将房屋转移登记至张老、张某、张某1名下。

2、二审判决

驳回上诉,维持原判。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

依照相关法律规定,“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”因此,对张老、张某、张某1以高老未经张老同意,单独处分601号房屋为由,要求确认《房屋买卖合同》无效,不予支持。

依据公安机关笔录可以认定,孙某在2011年及2013年作出两份内容不同的笔录。2011年,孙某称双方间并不存在买卖关系,买卖合同实际系为借款进行的担保。但2013年,孙某又称双方之间系买卖关系。考虑孙某在2011年接受询问时,距离签订合同时间较近,受到外界因素影响较小。而在2013年接受询问时,高老已经将其诉至法院,双方已经形成诉讼,高老已经提出双方间并非房屋买卖关系,在此情形下,孙某作出与之前不同的陈述,该陈述可信性相对较低。因此,考虑笔录制作时间,先后顺序,并结合其他笔录内容,对孙某2011年所作陈述予以采信,认定高老为向孙某借款,以将601号房屋过户给孙某作为借款担保。为此双方签订《房屋买卖合同》并办理了过户手续,孙某以支付房款的方式支付借款。因此,双方名为买卖实为借贷,不存在买卖601号房屋的真实意思表示。

依照我国相关法律规定,为担保债务的履行,债务人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,以房产作为抵押的,应当办理抵押物登记。抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有。可见,双方上述行为违反了法律规定,因此双方所签房屋买卖合同无效。合同无效后,孙某本应将601号房屋所有权回转至高老名下,但高老已去世,房屋已无法转移登记至高老名下。因张老、张某、张某1系高老继承人,故合同无效后,房屋转移登记至张老、张某、张某1三人名下。关于本案争议之2000000元房款,因属借贷法律关系,故孙某可另案处理。

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