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一房二卖的房屋归属是怎样的?

来源: 律师 时间:2019-05-10
正文

北京房地产专业律师靳双权(134****7149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可与我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

高某诉称,2008年7月13日,我和王某签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,合同约定:王某将自己位于北京市昌平区诉争房屋出卖给我,房屋价款60万元,房屋首付款为40万元,尾款20万元在过户当天一次性支付;因房屋系经济适用房,依照政策年满5年后双方应办理转移过户登记手续。之后,我依约向王某支付首付款40万元,并入住房屋至今;2008年7月17日王某取得房屋所有权登记。

后房屋产生诉讼,现北京市第一中级人民法院判决书已经确认我与王某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系有效合同,且房屋也已具备过户条件,王某理应按照合同约定配合我办理过户手续。我已经多次通知王某协助办理,王某均不予配合。为维护我的合法权益现提起诉讼,请求法院依法判令:1、将房屋过户到我的名下;2、王某承担本案诉讼费。

2、被告辩称

王某辩称,不同意高某的诉讼请求,我没有收到过高某的购房款,当时购房款高某没有打给我。我的前妻涉嫌诈骗,房屋存在一房二卖。双方已于2012年8月解除房屋买卖协议,当时约定给高某45万元,所以不同意高某的诉讼请求。

北京银行朝外支行辩称,因为目前房子尚有贷款未还清,判决不应损害我们的抵押权。

二、法院查明

2007年12月23日王某与开发公司签订《北京市商品房现房买卖合同》,购得坐落于昌平区诉争房屋一套,合同总价为256446元,该房屋建筑面积为98.62平方米,房屋性质为经济适用住房。2008年3月26日,王某与北京银行朝外支行签订借款协议,约定王某向北京银行朝外支行借款10万元,贷款期限为10年,还款方式为等额本息还款。2008年7月17日,王某取得该房屋的所有权登记。2009年4月7日,北京银行朝外支行办理了房屋的抵押登记手续。

2008年7月13日,王某(出卖人)与高某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定王某以600000元的总价将诉争房屋出售予高某;该房屋为向社会公开销售的经济适用住房;王某同意在交付首付款当日将该房屋交付给高某。

当日,王某(甲方)与高某(乙方)签订《补充协议》,协议第一条约定“房屋总价为60万元,首付款40万元,在签订本合同当天乙方付给甲方1万元作为该房定金,剩余首付款39万元在2008年7月30日前乙方交付给甲方,剩余房款20万元在甲乙双方过户当天乙方一次性付给甲方”。协议第二条约定“此套房产系经济适用房,符合国家现有经济适用房满五年上市要求,故乙方购买此套房产。如政策之内可以过户甲方不配合乙方办理过户手续则甲方违约,所收房款肆拾万元整双倍返还乙方……”。高某于合同签订当日向王某支付购房定金1万元,于2008年7月30日向王某支付房屋首付款39万元。高某支付完毕购房首付款后,王某将房屋交付给高某。高某在房屋内居住至今。高某与其配偶钱某于2010年1月18日离婚。

2008年2月3日,王某与案外人刘某签订《二手房买卖合同》,约定王某将房产以70万元的价格出售给刘某。2012年,刘某以王某未履行买卖合同为由诉至法院,要求王某协助刘某办理房屋过户手续。案件审理过程中,高某作为有独立请求权的高某第三人参加诉讼。在2013年5月8日的开庭审理中,王某的答辩意见是不同意刘某的诉讼请求,房屋已在2008年卖给高某;对于高某提起的诉求表示同意,对高某陈述的事实亦予以认可。一审判决认定王某与刘某、王某与高某签订的两份买卖合同均为有效合同。高某已经占有该房屋,且王某表示愿意将房屋出售给高某,故对于刘某要求继续履行合同、办理过户手续的诉求,不予支持。后刘某、王某提起上诉,北京市第一中级人民法院作出判决:驳回上诉,维持原判。

另查,房屋现有房屋贷款未还清,北京银行朝外支行表示应偿还的贷款本金是28064.53元,如果提前还款的话需要以还款的日期确定应偿还的利息,并表示以法院判决为依据,借款人以外的人可以偿还贷款。

庭审中,王某表示曾与高某及其配偶钱某达成协议,双方均同意于2012年8月解除房屋买卖合同。高某对此不认可。高某表示愿意代为偿还剩余银行贷款,并同意一次性支付剩余购房款20万元。

三、法院判决

北京市昌平区人民法院经审理后判决:

1)高某给付王某购房款二十万元,王某于收款当日协助高某办理房屋的权属转移登记手续;

2)房屋在北京银行股份有限公司朝外支行的剩余贷款由高某代为偿还。

一审判决后王某不服上诉至二审法院,二审法院经审理后判决:

驳回上诉,维持原判。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。本案中,高某与王某签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示,房屋的原购房合同系在2008年4月11日之前签订,在法庭辩论终结前房屋已具备上市交易条件,故双方签订的房屋买卖合同有效,双方均应依约履行义务。

高某已依约履行了支付首付款的义务,王某亦向高某交付了房屋。现高某应依合同约定向王某支付剩余购房款20万元,王某应配合高某办理房屋的产权转移登记手续。

王某辩称双方的买卖合同已解除,但未提供充分证据予以证明,且其在2013年的开庭审理中亦表示同意将房屋出售给高某,同时高某对双方解除合同一事不认可,故王某的辩称,法院不予采信。因房屋尚有银行贷款未还清,高某同意代为清偿房屋剩余贷款,北京银行朝外支行对法院以判决的方式判令借款人以外的人偿还贷款亦表示同意,故房屋的剩余银行贷款由高某代为偿还。鉴于高某的付款义务尚未完成,为维护交易的稳定,保护出售人的相应权利,法院予以一并解决。

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