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房屋被他人出卖后,实际产权人如何维权?

来源: 律师 时间:2019-05-14
正文

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可与我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  张老诉称:2007年11月11日,李某在我神志不清无民事行为能力的情况下,与我签订《北京市存量房屋买卖合同》,将北京市东城区203号房屋卖与李某。2009年3月24日,李某与孙某签订《北京市存量房屋买卖合同》,同日,李某、孙某及链家公司签订《补充协议》,李某将房屋卖与孙某。2009年4月13日,李某与孙某签订《存量房屋买卖合同》,将房屋过户至孙某名下。2011年10月22日,北京市东城区人民法院判决宣告我为无民事行为能力人,张某被指定为监护人。

  2012年11月20日,北京市东城区人民法院判决我与李某签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。现李某将房屋卖与孙某的行为已构成无权处分,所签订房屋买卖合同属于恶意串通,损害了我的利益,且违反法律、行政法规的强制性规定。故诉至法院,请求确认李某、孙某签订的《存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同》及李某、孙某、链家公司签订的《补充协议》无效;请求确认李某、孙某之间的房屋买卖行为及办理房屋过户手续的物权转移行为无效;孙某将房屋返还给我所有;李某、孙某承担本案的诉讼费用。

  2、被告辩称

  李某辩称:我母亲李老于1974年1月8日与张老登记结婚,张老与我系继父女关系。我对张老照顾多年,房屋购房款亦系我支付。当初张老将房屋卖与我系双方真实意思表示,且我支付了对价,取得房屋产权。我为澳大利亚国籍,北京市东城区人民法院2012年案件审理过程中,并未对我进行涉外公告送达,程序违法。在实体上认定事实错误。我已对此案件申请再审,故该案判决书不能作为本案的证据使用和认定。我将房屋卖与孙某也是通过中介公司居间服务,以合同对价出售给孙某,孙某已经善意取得。故不同意张老的诉讼请求。

  孙某辩称:我通过中介公司获取房屋出售信息,与产权人李某达成房屋买卖合意,签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,在支付购房款后取得房屋产权。整个房屋交易过程合法有效。双方进行交易时,李某是房屋产权人,张老被宣告无民事行为能力及张老与李某之间的《存量房屋买卖合同》被判决无效均是在我与李某的房屋买卖行为完成之后发生的,我在与李某进行交易过程中没有任何过错,亦未与李某恶意串通。根据法律规定,无权处分的合同并非无效合同,双方签订的合同也未违反法律、行政法规的强制性规定。故不同意张老的诉讼请求。

  二、法院查明

  203号房屋原系张老所有的房产。2007年11月11日,张老与李某签订《北京市存量房屋买卖合同》。约定张老将房屋以380000元的价格出售给李某。同年12月17日,李某取得了房屋的房屋所有权证。

  2009年3月24日,经链家公司居间,李某(出卖人)与孙某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定孙某以888000元的价格向李某购买房屋。同日,李某(甲方)、孙某(乙方)及链家公司(丙方)签订《补充协议》。上述合同签订后,孙某给付了李某定金30000元。

  2009年4月8日,李某(甲方)、孙某(乙方)及银行签订《二手楼交易资金监管协议》。协议载明,乙方购买甲方的房屋,经双方确认交易价格为888000元,监管账户名称:李某,账号×××,监管金额:858000元。甲乙双方过户完毕后,同时到丙方所在地,丙方根据甲方的房屋过户到乙方名下的新房产证原件并留存复印件在丙方,甲乙双方提供有效身份证原件,并各自在身份证复印件签名认可,丙方审查无误后将此笔款项解冻。同日,孙某将858000元汇入李某的账户内。2009年5月5日,李某将上述账户内的858000元转入李某名下定期账户内。

  2009年4月13日,李某与孙某签订《存量房屋买卖合同》(网签合同),李某将房屋卖予孙某,合同载明的房屋成交价格为人民币425000元。孙某按照该合同约定的成交价格缴纳了税费。2009年4月16日,孙某取得房屋产权证。后李某将房屋交付给了孙某。

  另,2011年,张老之子张小依法向原审法院申请确认张老为无民事行为能力人。原审法院于2011年10月22日宣告张老为无民事行为能力人。同年12月16日,北京市东城区景山街道吉祥社区居民委员会指定张某为张老的监护人。2012年5月31日,张老向原审法院对李某提起诉讼,要求确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。原审法院于2012年11月20日判决确认张老与李某于2007年11月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

  三、法院判决

  1、一审判决

  驳回张老的全部诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  根据本案查明的事实,孙某与李某就房屋买卖一事达成一致,签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、《存量房屋买卖合同》。虽两份合同中约定的房屋价款存在不一致,但通过孙某经银行监管给付李某858000元的事实,本院确认孙某与李某实际履行的房价款是888000元的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。现孙某提供委托链家公司购房支付居间服务费的发票、通过银行监管支付房屋价款的证据,而张老未能提供翔实、有效的证据证明孙某与李某就房屋买卖一事存在恶意串通的事实,对此应当承担举证不能的不利后果。

  孙某通过房屋中介机构购买的房屋,按合同约定支付了对价,依照法律规定办理了房屋权属登记,取得了房屋所有权证,已构成善意取得。张老认为孙某与李某恶意串通,损害张老利益,缺乏事实依据,法院不予采信。

  张老认为李某出卖房屋构成无权处分,合同应属无效,但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持,张老的诉讼请求,缺乏依据,法院不予支持。张老认为孙某与李某签订的《存量房屋买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定,缺乏法律依据,法院不予支持。张老要求确认孙某与李某之间的房屋买卖行为及办理房屋过户手续的物权转移行为无效,缺乏依据,法院不予支持;张老要求孙某将房屋返还给张老,缺乏事实及法律依据,法院不予支持。


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靳双权

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