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借名买卖房屋法律关系成立需要哪些条件?

来源: 律师 时间:2019-05-15
正文
北京房地产专业律师靳双权(134***7149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

唐某诉称: 原告与被告系兄弟关系,2011年8月,原告为工作需要,需在北京购置房产,但因本人当时并未落户北京,而被告在北京上学,户口在北京,故与被告约定以被告名义在北京购置房产,经被告同意后,原告四处寻找房源,后通过中介公司居间介绍,与意向卖方乌某多次就价格、贷款等有关合同条款进行沟通,并就购买其名下的涉案房屋达成了一致意见。2011年11月9日,在原告带领下,原、被告共同前往中介公司,以被告名义与卖方乌某就购买其名下的涉案房屋签订了《存量房屋买卖合同》(经纪成交版)、《补充协议》、《居间服务合同》等,房屋建筑面积93平方米,房屋总价款308万元,以贷款方式支付195万元。合同签订后,原告实际支付了诉争房屋的首付款、贷款补差款等相关费用,并如期按照借款合同向第三人还款。此外,自房屋交付后,原告便一直居住在诉争房屋内至今,并实际支付了居住使用诉争房屋期间的物业管理费、水电等费用,其相关的费用票据以及房屋所有权证、付款凭证、缴纳税费的发票、收据等相关原件均由原告持有,故诉争房屋实际权利人系原告。2012年1月15日,诉争房屋获得房屋所有权证书。2012年5月,原告被允许在北京落户,并于2012年7月取得户籍登记。后原告要求被告配合办理转移登记手续,被告迟迟不予配合。综上,依照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十五条之规定,为维护原告合法权益,特向贵院提起诉讼请求:1、请求判令被告协助原告办理将位于涉案房屋过户至被告名下的转移登记手续;2、请求判令被告、第三人协助原告办理其代被告向第三人一次性结清贷款手续,并协助原告消除涉案房屋上的抵押权。

2、被告辩称

唐某1辩称:一、原告唐某未就借名买房登记合同的成立、生效举证,借名买房事实主张不能成立。根据我国《民事诉讼法》第六十四条第一款、法释〔2001〕33号《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款的规定,在合同纠纷案件中,主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。本案中,原告唐某并未就原、被告双方就涉案房屋成立借明买房登记合同关系且合同生效予以证明。客观上,原、被告双方也不存在借名买房登记合同关系。理由如下:原告唐某未提供借名买房登记书面合同这一关键证据。在北京城区商品房经济价值高、市场价格涨幅大、增值快且近年来住房调控政策、差别化信贷限制加强等客观情势背景下,北京城区的商品房财产价值不菲。因此,就这类房屋买卖存在借名买房情形的,借名人、出名人一般会事先达成书面协议,就重要事项、双方权利义务进行明确约定,以保护权利、防患信任风险;原告唐某诉称其与答辩人存在借名买房口头约定。但就双方存在口头约定且双方如何就借名买房重要事项、各方权利义务进行的如何,唐某均未予以证明。根据法释〔2001〕33号第二条的规定,当事人唐某未就对自己提出的诉讼请求所依据的事实举证并充分证明的,承担不利后果。在原告未就其与被告成立借名买房登记合同关系且合同生效予以证明的情况下,原告关于借名买房的事实主张不能成立。二、被告从未与原告约定借名买房,被告是涉诉房屋真实、合法的购买人、所有权人。原告关于借名购房的原因不符合常理。涉诉房屋买卖时间为2011年11月,而2012年7月原告即取得购房资格,仅间隔半年左右。对于自己将于何时取得购房资格原告是能够预先判断的,那么,仅需要半年即可自己买房的人不会冒很大风险且不签订书面合同而借名买房。故,原告并无符合常理的借名动机。涉案房屋买卖过程中,基于被告与原告在北京长期发展的打算,2012年下半年,原、被告的母亲打算出资为原、被告在北京购买商品房。因为当时只有被告具备在北京买房的资格,家里决定为被告先行买房。由于先为被告买房是家庭的决定,作为哥哥的原告帮助被告先行联系房产中介,而看房、议价、签约、付款等具体买房所涉事项由年长的原告陪同被告完成。涉案房屋购买时,原、被告双方财务状况都不好,购房相关款项是靠一家人共同完成支付,其中购房定金3万元、居间代理费6万元、房屋首付款110元均使用母亲肖某资助款;贷款补偿金8万元、房屋买卖过户税费6万元、抵押贷款服务费14万元中,有8万元使用肖某资助款,3万元使用被告自有资金;抵押贷款195万元,诉讼前已还款项48万元,其中6万元使用肖某资助款,5万元使用被告自有资金,37万元由唐某帮助支付。因购买房产之后,被告与原告共同居住在所购买的房屋之内,生活融洽,又考虑被告收入有限,原告帮助被告共同偿还银行贷款。同时,由于共同生活之故,加之产权证、购房票据及其他税费付款凭证均存放于涉案房屋内,故原、被告双方都能取得。被告在购房后一直支配使用涉诉房屋,支付房屋物业管理费、水电费、燃气费,且被告自己及女儿的户口也都落在涉诉房屋内,不仅是房屋的登记产权人,也是实际所有权人。约于2013年3月至5月期间,母亲考虑到兄弟之间的公平问题,在原告已经获得北京买房资格的情形下,母亲肖某赠与原告120余万元购买位于某区的房产,同时原告将户籍落在此处房产。后,原告仍然寄居在被告的房屋之中,并将其购买的房产用于出租获益。因照顾家庭关系的和谐,尽管生活多有不便,被告始终未让原告搬离其涉案房屋。而且,在被告婚后,随着家庭经济能力改善,被告曾于2014年下半年、2015年年初向原告表示不必继续帮助被告人偿还房贷,但原告仍继续用其租房收入帮助被告还贷。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定,被告系位于涉案房屋的合法所有权人,被告与胞兄唐某从来没有借用被告名义购买该处房产的约定,更未有放弃该处房产所有权的意思表示。被告感谢原告在偿还购房贷款方面对被告的帮助,但是其向被告主张房屋所有权毫无事实依据和法律依据。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十五条中的“其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持”。本案购房事实情况是,原告确有部分出资,但资金比例不大,且性质是家庭成员之间的帮助行为,不足以证明双方之间存在借名登记的约定,故其诉讼请求应当予以驳回。另外,原告诉称“借名”理由为未取得北京户籍,2012年7月,原告取得北京户籍,前述“借名”事由消除,如果“借名买房”为真,原告应当及时行使权利。《民法通则》第一百三十五条规定,“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外”,故原告于2016年4月起诉至人民法院主张合同债权超过诉讼时效,应根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条判决驳回其诉讼请求。

3、第三人述称

华夏银行述称:如果原告主张的借名买房成立,我行愿意配合原告办理解除抵押及清偿贷款的手续。如果借名买房不成立,我们愿意继续与被告履行借款合同。截止到2016年8月2日剩余本金150万元、利息2700元。

二、法院查明

(一)、原告唐某与被告唐某1系兄弟关系,二人的母亲是案外人肖某。

(二)、2011年11月9日,唐某1与案外人乌某签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定由唐某1购买乌某所有的位于涉案房屋,房屋成交价格308万元。2012年1月20日,唐某1与第三人华夏银行签订《个人房屋抵押借款合同》,约定唐某1为购买涉案房屋向华夏银行贷款195万元,贷款期限为2012年2月3日至2042年2月3日止。双方同日签订的《补充协议》约定定金3万元应于2011年11月9日支付,房屋首付款110万元应于面签当日支付。上述合同签订后,唐某1向乌某支付了购房定金3万元及首付款110万元并通过贷款方式支付剩余购房款195万元。唐某1于2013年1月17日取得了涉案房屋的产权证书。2012年1月24日,唐某1将该房屋抵押给华夏银行,双方办理了抵押登记,抵押金额195万元。此后,唐某定时向唐某1贷款帐户转帐支付月供至2015年4月,其间,唐某1偿还了2013年2月至2014年9月期间的部分贷款5万元,2015年5月起,因唐某1将原还款账户注销,唐某未能继续偿还贷款。唐某于2015年5月15日向原还贷帐户转款时发现原帐户已被注销,唐某于当日发短信要求唐某1提供新的还贷帐户,但未得到唐某1的回应。

(三)、2014年9月,唐某1搬出涉案房屋,唐某继续使用涉案房屋至今。唐某1搬出涉案房屋后,将涉案房屋的所有权证书挂失,后于2015年12月补办了新的房屋所有权证,唐某1于2016年1月将其本人及其女儿的户口迁入涉案房屋。

(四)、唐某户籍原登记在湖南省,2012年6月被中国农业银行录用为博士后研究人员,2012年7月,唐某的户口落户北京,2015年8月,唐某的户口迁入某区的房屋。

现唐某以其与唐某1之间存在借名买房之约为由,诉至本院,要求唐某1为其办理涉案房屋的产权过户手续,并要求唐某1协助其办理结清贷款的相关手续。唐某1认为双方之间不存在借名买房的约定,且唐某起诉时已经超过诉讼时效,唐某1不同意唐某的诉讼请求。唐某于本案审理中申请对涉案房屋采取了查封措施。

本案庭审中,唐某针对其主张的借名买房的事实提交如下证据:

1、落户证明及户口簿,用以证明唐某因无法取得北京市户口,故借用唐某1名义在北京购置房产,唐某取得北京市购房资格的时间为2012年7月。

唐某1对证据的真实性认可,对证明目的不认可,唐某1认为唐某在2012年6月开始办理落户手续,7月取得北京户籍,取得户籍与涉案房屋购买时间相近,唐某不存在借名的必要性。唐某户口本中落户地址是某区某小区X号楼X层X单元XXX号,该房屋是唐某于2013年2月购买,唐某对涉案房屋不存在借名买房问题,如果有购房需求,应该要求唐某1过户涉案房屋,而不是另行购买上述某区的房屋。

2、签约文件合订本、个人房屋抵押借款合同、房产证,用以证明涉案房屋全部购房、贷款文件及产权证原件均在唐某处保存,借款合同以唐某1名义签订,故唐某每月将月供款转入唐某1名下。

唐某1对上述证据真实性、合法性、关联性认可,对证明目的不认可。唐某1主张涉案房屋买卖的缔约过程由其本人实际完成,而常见借名买房中出名人只提供购房资格。2012年实际取得涉案房屋后,购房手续在涉案房屋内,其与唐某共同生活,并无纠纷,其没有刻意保存购房手续,双方均可取得。2014年其结婚搬出涉案房屋,当时双方并无纠纷,也未预见会产生纠纷,于是将手续留存在涉案房屋内很正常。当时只是人搬走了,东西还在。唐某另行购房后出租,唐某实际居住在涉案房屋内。因此购房资料的原件在唐某处不能证明借名买房。

3、与购房相关的税费缴纳凭证、转账、取款凭证,用以证明唐某实际支付了购房款以及与购房相关的税费并按期归还了贷款,唐某持有全部税、费支付的凭证的原件。

唐某1对证据的真实性认可,对证明目的不认可。唐某1主张2011年11月9日支付的定金3万元是其母亲的钱打到唐某银行卡里之后取出了25000元,5000元现金是其出资的,中介费7万元及首付款110万元是唐某刷卡支付,但钱是其母亲肖某实际出资的。2012年1月13日的7万元是其母亲的钱打到唐某卡上,唐某取出后交给其本人的,交割保证金5000元是其本人的现金交给的卖家,贷款补充金5000元是其工资交的。贷款195万元,是唐某给其卡里打钱还贷的,但性质是租金。借名买房不是仅考虑资金来源,双方系家庭成员关系,应当重点考虑买房过程及房屋实际使用情况及买房必要性,仅从资金来源也无法证明唐某支付购房款。

4、缴纳物业费(2012年3月至2015年2月)、燃气费、停车费、购电的票据原件,用以证明唐某长期居住在诉争房屋内。

唐某1对证据的真实性认可,对证明目的不认可。唐某1主张第一年物业费是其交纳的,其他是唐某交纳,但交费票据其没有保存。唐某1对唐某居住使用涉案房屋的事实认可,但因为双方是家庭成员关系,其允许唐某居住。

5、唐某与唐某1的电话录音两段,用以证明唐某借用唐某1名义购房的事实,唐某1与唐某存在借名买房的约定。其中2015年10月23日的录音中,唐某提到使用唐某1购房指标的问题,双方就购房指标的折价数额进行沟通,唐某1表示指标值250万元,但不同意与唐某签署协议。

唐某1对证据的真实性认可,对证明目的不认可。唐某1认为2015年10月23日录音中,唐某说话有很强的引导性。第二段中,唐某与母亲肖某产生矛盾,母亲给二人出资买房,产生矛盾后母亲向二人要房款,唐某1说两套房子都卖了,房款还给母亲,剩余的二人平分。

6、证人肖某到庭证实:我们是单亲家庭,唐某、唐某1原来很和睦,二人的事情都是商量着办。唐某借唐某1的户口买房子,只有口头协议,没有书面约定。2012年,唐某的户口还没有进北京,当时他没房,跟我借钱买房,唐某因为没有北京户口,所以借唐某1的户口买房,当时买的房子是涉案房屋。房款是唐某管我借的,我把钱打到唐某卡上,具体数额记不清了,我现在住在这个房屋里。2015年,唐某1有小孩让我给他看孩子,当时他说这个房屋要归他,我不同意他的说法,这个房子就是唐某的。唐某1把房子钥匙放下就走了。2013年,唐某向我借钱又买了某区的房子,因为唐某1单位能够分房,所以他不买,2016年4月,我将某区的房子卖了,用于养老。

证人陈某(中介国际店经理)到庭证实:唐某与我公司联系,表示想要买房,唐某全程参与了买房的过程,唐某1也参与了看房,房屋价款的洽商过程中,唐某、唐某1都参与了,但最后是由唐某最终确定的,唐某说用他弟弟名义买,是借名还是别的我不清楚。我问过唐某为何买房放在别人名下,唐某说他没有购房资格,我提示过这样的风险。他们兄弟俩怎么界定我不清楚。后来,是唐某1签订的买卖合同,他们之间怎么说的就不知道了。中介费是唐某缴纳的,当时唐某1也在场,交契税是去的光大银行,钱是唐某刷卡交的,唐某1去了,但没有钱。房屋过户是唐某1先到的,唐某后去的。

唐某1认为肖某与本案有利害关系,是因为肖某要出售涉案房屋,才有的本案纠纷,证人证言有倾向性。

唐某1对陈某证言的真实性认可,证明目的不认可。唐某1认为谁先联系中介并不重要,唐某与唐某1共同完成,先打电话的人不一定是买房的人。

唐某1向本院提交了挂失后补办的房屋产权证书、户口本、光大银行个人转账凭证及对账单、个人账户明细账单及支付宝转账记录、歌华有线电视交费明细、照片、2012年4月和10月两次购买燃气交费查询单,用以证明其本人及子女户口均在涉案房屋,其持有涉案房屋的产权证书,房屋的首付款110万元是其支付给涉诉房屋原所有权人,且其本人偿还了2013年2月至2014年9月期间的房屋贷款,证明其支付了涉案房屋2013年2月至2014年9月期间的物业管理费用、垃圾费用及2013年3月和12月的燃气费用。

唐某认为唐某1在将原产权证书挂失后补办的房产证,发生在双方争议之后,唐某1将户口迁入涉案房屋也是为诉讼目的,如果涉案房屋是唐某1的房产,唐某1应当在取得产权后就迁入户口,而唐某1在2017年1月才将户口迁入与常理不符。房屋首付款1120000元是其转给唐某1后支付的,其借唐某1的名义购房,出名人就是表面显示还贷款的人,唐某1偿还的48000元远低于实际应还款金额,实际权益人不可能偿还这些数额。物业费缴费票据没有原件,真实性不认可,唐某1交费不连续。如果唐某1实际支付,唐某1应有刷卡明细等佐证。对于唐某1在2013年3月和12月购买燃气的事实予以认可。

根据双方提交的上述证据,对于购房款,相关税费,水电、物业等费用及贷款的支付情况,本院认定如下事实:

(一)、定金来源:2012年12月11日,唐某1支付乌某的定金20000元,唐某提交了从其本人中国银行账户取现金14800元、从其本人中信银行账户支出5025的银行明细单,唐某1认可14800元来自于唐某,主张另5200元为其自有资金支付,但唐某1针对其主张的出资未提交证据加以证明;

(二)、首付款的来源:2012年8月23、24日,肖某向唐某中信银行账户转款87600元和730000元,2012年12月16日,肖某转入唐某中国建设银行账户520000元,唐某于2012年12月24日从中国建设银行转款400000元至其中国光大银行账户,唐某同日从其中信银行账户转款750366元至其中国光大银行账户。2012年12月25日,唐某通过中国光大银行向唐某1转款1120000元,唐某1收到该款项后于当日向乌某支付了购房首付款1120000元;

(三)、中介费和税费的支付:居间代理费、保障服务费、评估费共计85650元由唐某中信银行卡直接划款支付;

(四)、2013年1月14日,唐某自其建行账户支取现金49500元、自其光大银行支取现金30300元,当日,唐某1支付乌某房屋贷款差额10000元,支付契税42750元、个人所得税28500元。唐某1认为上述79800元为肖某支付给唐某,由唐某支付给其,对剩余1450元的款项来源,唐某与唐某1存在争议。

(五)、2015年3月5日至2017年4月12日,唐某定期向唐某1账户转款支付月供,期间,唐某1偿还贷款48000元。

(六)、房屋交付后的使用管理情况:涉案房屋交付后,由唐某、唐某1共同居住使用,唐某1于2015年10月搬出涉案房屋。唐某刷卡支付了该房屋2014年3月1日至2017年2月28日期间的物业费,唐某同时持有涉案房屋电表改造、地面停车费、交纳电费、缴纳燃气费的票据原件及购电发票原件。对于房屋交付时办理入住手续及支付当年物业费的证据,双方当事人均未能提交原件,唐某1提交了2013年3月至2014年2月物业费的照片,唐某对证据的真实性不予认可,唐某1、唐某均主张该费用由自己缴纳,但均没有提供直接的刷卡记录证明该事实。

(七)、经与第三人华夏银行确认,截止到2017年8月2日,涉案房屋的贷款尚有本金1847085.46元、利息2787.07元未归还。

三、法院判决

1、自本判决书生效之日起十日内,唐某至华夏银行代唐某1偿还涉案房屋的按揭贷款本息(具体金额以银行实际核算为准),待唐某还清上述银行贷款之日起十日内,唐某1、华夏银行配合唐某办理上述房屋的解除抵押手续;

2、唐某1于涉案房屋的抵押手续解除之日起七日内协助唐某办理该房屋的产权转移登记手续。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

本案争议焦点为唐某与唐某1之间是否存在借名买房的事实,根据双方陈述及在案证据,法院对该争议认定如下:

(一)、涉案房屋的首付款110万元及相关税费由双方当事人的母亲肖某交给唐某后由唐某支付给唐某1,再由唐某1对外支付,涉案房屋的贷款主要由唐某按月偿还,唐某持有涉案房屋的产权证书、税费票据及居住使用的相关费用票据,唐某1持有的产权证是与唐某发生纠纷后挂失原产权证后领取,其户籍亦是在双方产生纠纷后迁入。唐某支付的首付款、相关税费款项虽来源于其母亲肖某,但肖某证实该款项系出借给唐某用于购买涉案房屋的,结合唐某与唐某1偿还房屋贷款的出资比例,本院认为购买涉案房屋的款项基本来源于唐某。唐某1关于其公务员的身份名下不宜有大额资金往来,其母肖某因此才将给其买房的钱交给唐某转交的陈述,缺乏合理性及相关证据证明,法院不予采信。对于涉案房屋由唐某负责偿还贷款的问题,唐某1陈述为唐某住在涉案房屋,唐某支付的贷款属于租金的性质,该陈述亦缺乏证据证明,法院亦不采信。

(二)、涉案房屋由唐某管理、居住至今。现有证据表明涉案房屋入住后,唐某实际使用并支付了大部分物业费、电费、燃气费、停车费等费用,唐某1虽然也在该房屋居住过一段时间,并主张支付了一年的物业费用,但未提交充分证据予以证明,法院不予采信,唐某1虽缴纳了该房屋内的有线电视费,且购买过两次燃气,但据此并不足以说明其对涉案房屋的管理、使用和掌控。

(三)、2016年11月26日唐某与唐某1的录音可以说明双方就唐某使用唐某1购房指标的问题进行过沟通,唐某1并未对此明确予以否认,双方多次提到了购房指标的折价问题。唐某1对此解释为受到唐某的诱导。法院认为,正常情况下,唐某1理应积极反驳对其严重不利的事实,但唐某1却没有此类表示,而双方谈及的指标折价更让人对此问题产生合理的怀疑,中介公司工作人员和双方母亲的证言进行一步印证了唐某主张借名购房的事实,综合上述情况,法院认为,唐某与唐某1之间虽然不存在书面的借名买房协议,但诉争房屋的首付款、贷款和还款,基本由唐某支付,且房屋买卖合同、房产证、票据原件均由唐某一方持有,加之,涉案房屋由唐某自交付后一直居住管理至今的事实,根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释(法释[2012]8号)》第一条第一款“当事人之间没有书面合同,一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的,人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据,对买卖合同是否成立作出认定”,据此,法院确定唐某与唐某1就涉案房屋形成了事实上的借名买卖房屋合同的法律关系。唐某与唐某1均应按照该借名买卖房屋合同的法律关系履行相应义务,享受相关权利,法院有理由相信涉案房屋为唐某借唐某1名义所购买。现唐某要求代偿贷款,并要求唐某1配合其办理解除抵押及过户手续的请求正当,法院予以支持。华夏银行同意配合唐某办理贷款结清及解除抵押的手续,法院对此不持异议。唐某1对于其偿还的部分贷款本息,在本案中未提出反诉,唐某1可另行主张权利。对于唐某1主张唐某起诉已经超过诉讼时效的抗辩意见,法院认为,《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定:未约定履行期限的合同,依照合同法第六十一条、第六十二条的规定,可以确定履行期限的,诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算;不能确定履行期限的,诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算,但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的,诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。具体到本案中,唐某与唐某1之间关于借名买房并未签订书面协议,双方对于办理涉案房屋产权过户的时间未明确约定,因此,唐某可随时要求唐某1履行义务,唐某与唐某1就涉案房屋发生纠纷的时间在2014年底,至唐某2016年1月提起本案诉讼,并未超过法规规定的时效期限,因此,对于唐某1关于唐某提起诉讼超过诉讼时效的抗辩意见,法院不予采纳。

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