所在位置:律师 > 律师成功案例 > 恶意串通的房屋买卖合同是否无效?

恶意串通的房屋买卖合同是否无效?

来源: 律师 时间:2019-05-17
正文
北京房地产专业律师靳双权(134****7149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可与我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

张某诉称:我急于用钱,无奈下于2014年6月4日与放高利贷人王某签订了100万元的借款合同,约定借期6个月,利息为同期银行贷款利率的四倍,把我所有的位于密云区房屋做抵押。按照王某的要求,我还办理了委托卖房手续,将办理房屋买卖手续委托给王某的朋友高某,并对借款及委托卖房进行了公证。最近我接到买房人起诉要求我腾退房屋的传票时,才得知上述房产在我毫不知情的情况下以165万元的低价卖给了王某。买卖房屋并非我真实意思表示,受委托人高某、买房人王某未与我沟通房屋价格、房屋解押等情况下,私自签订房屋买卖合同,以王某垫付资金办理了房屋解押手续,后房款未给付我,而是直接打给王某,且违反商业习惯,在房款未全付情况下将房屋产权办理到王某之子王某1名下。从王某找中介卖房屋、王某垫付房屋抵押款、王某收取房款等可以看出,实质上是王某在卖房,上述行为是王某策划下,与高某、王某恶意串通所为,是在放高利贷人操作下,通过买卖房屋的形式非法取得他人财产,严重损害了我合法权益,房屋买卖合同应属无效。

买房人王某不与房主协商价格,无依据将房款给付王某,不全款过户,低价买房,明知此房屋买卖由局外人王某操作控制,存在重大隐情,仍串通配合王某买房,卖房人王某非善意第三者。

本案中虽然有经过公证的卖房手续,但公证手续系签订虚假房屋买卖合同创造条件,其目的是变卖我的房产并从中赢利,明显是以合法形式掩盖非法目的无效行为。

房屋面积为112.95平方米,在2016年1、2月份时,市场价每平方米2.1万元以上,总共220多万元,但是高某以165万元的价格卖出,明显低价卖房,严重背离了委托书上约定的不低于市场价的规定,该房屋买卖合同是低价卖房,显失公平,应属无效合同。

另外,房款未全部支付,房屋就办理了过户手续,是诈骗、套取我个人财产的违法无效行为。现起诉1、请求认定高某与王某签订的房屋买卖合同无效或可撤销;2、诉讼费由被告承担。事实和理由:

2、高某辩称,我知道张某向王某借款100万元的事实,在张某委托下,我将其房子以165万元的价格卖给了王某,过户到王某1名下,房款支付了95万元,剩余70万元未支付,房屋解押款50万元是王某支付的,经过张某口头同意,我将房款95万元打给了王某。张某委托我卖房,且经过了国家公证处公证,我所做的一切行为都依法代表张某,卖房也是在张某知情的情况下进行的,不存在合法形式掩盖非法目的,也不存在恶意串通的情形。当时房屋价格在每平米1.4万元左右,房屋卖价并不低,房屋价格也是经过张某同意的,不存在显失公平的情形。不同意张某的诉讼请求。

王某辩称,我原有密云区房产一处,为了改善家人生活条件,我将该处房产于2016年1月6日卖出。我从中介公司看到房屋,到房屋处看房后,与高某签订房屋买卖合同,经过高某同意,我们将房款95万元打给了王某,剩余70万元房款未支付,因为双方约定房屋交付后,才能支付剩余房款。张某曾经搬走过一次,后来又搬回来了。我是全款支付,房屋出售价格并不低。我与王某、高某没有任何关系,买卖房屋的合同、材料都齐全,不是虚假的,房屋买卖合同真实有效,不同意张某的诉讼请求。

二、法院查明

2014年6月4日,张某(借款人、甲方、抵押人)与王某(贷款人、乙方、抵押权人)签订《借款合同》,约定张某已向王某借款50万元,拟再向王某借款50万元,共计借款100万元,期限6个月,借款起始日期以王某实际转账日为准,借款利息为按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计,还款方式为到期一次性还本付息,并以张某所有的位于北京市密云区房屋做抵押。

同日,张某(委托人)与高某(受托人)签订2份《委托书》,其中一份约定“委托人个人所有的位于北京市密云区房产,现委托人自愿委托受托人办理上述房产的有关事项如下:一、办理提前还款手续及领取他项权利证、房屋所有权证,土地使用证等文件;二、办理解押登记手续,代签相关法律文件;三、签订房屋买卖合同,办理网上签约手续及解除网签手续,办理售房款的资金监管手续;四、办理产权过户登记手续,办理土地使用证过户登记手续;五、代缴相关税费;六、代收房价款,代为确定上述房产的出售价格,但出售价格不应低于上述房产所在地区域的房屋市场均价;七、协助买方办理购房贷款手续;八、办理水、电、燃气、有线电视、物业等交割手续;九、其他与上述房产出售有关的一切事宜。受托人在上述权限范围内所签署的一切有关文件,委托人均予以承认,并由委托人承担一切法律责任;委托事项的委托期限:上述第一、第二项委托事项自本委托书签署之日起两年止;上述第三至九项委托事项自二〇一四年十二月四日起至两年止”等内容,另一份委托书约定“委托人名下有位于北京市密云房产。因工作繁忙,故委托高某为代理人,全权代为前往房产管理机关办理该房产的抵押登记手续,代领他项权利证、房产证,代为办理该房产的抵押登记注销手续,代领房产证,代为核查该房产的档案信息。代理人在其权限范围内所签署的一切文件,委托人均予以承认并承担相应的法律责任。委托期限:自签字之日起至上述事项办理完为止”等内容。上述借款合同、委托书均在中华人民共和国北京市方正公证处进行了公证。

2016年1月30日,高某代张某(出卖人、甲方)与王某(买受人、乙方)签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定将房屋以165万元的价格卖于王某,以现金方式付款,于2016年1月30日支付定金5万元,首付款60万元于2016年3月12日支付,剩余100万元于2016年5月10日支付,房屋于2016年5月7日交付,抵押权人为王某100万,于2016年3月12日之前办理注销手续,自合同签订之日起180个工作日之内办理产权转移登记手续等内容,高某、王某签字并摁手印。签订合同当日,王某向房地产公司支付了佣金费用。同日,王某向高某支付定金5万元。2016年3月21日,王某之妻朱亚金向王某银行账户转入房款60万元,同日,高某向王某出具该60万元收条,并向其出具承诺,内容为“高某承诺把房子配合2个月与王某1办理过户”,承诺人为“王某、高某”。

2016年5月27日,王某之妻再次向王某账户转入房款30万元,同日,楼海龙向其出具该30万元收条,收款人为“王某,高某代张某”。2016年5月9日,房屋产权变更登记在王某1名下。

另查明,王某与王某1系父子关系。2016年1月7日,在X公司,王某与案外人宗连云签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定将房屋卖于宗连云,建筑面积72.87平方米,房屋总价款133万元,于2016年1月7日支付定金3万元,于2016年3月20日支付60万元首付款,剩余70万元房款于银行放贷款后5个工作日内支付,房屋于2016年3月31日交付,自合同签订之日起180个工作日内办理房屋权属转移登记手续。

本案在审理过程中,通过向X公司了解,王某购买前看过房屋,买卖二手房屋的成交价格一般是由买卖双方协商确定,2016年1月时密云地区房屋价格平稳,房屋成交价格亦属正常。

三、法院判决

驳回原告张某的诉讼请求。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

公民可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。本案中,张某作为完全民事行为能力人,其应该知晓签订卖房委托书的法律风险,故张某签订并公证卖房委托手续的行为应视为其愿意承担该行为的法律后果,且张某签订的委托书,委托事项、权限明确,委托期限清晰,未违反法律法规的强制性规定,应属合法有效,高某具有代理张某买卖涉案房屋的代理权,故法院对张某主张本案是合法形式掩盖非法目的而主张涉案房屋买卖合同无效的诉讼请求不予支持。

在此条件下,本案的争议焦点在于王某与高某签订的北京市存量房屋买卖合同是否构成恶意串通、损害张某利益的合同。首先,王某为改善生活条件进行房屋置换系王某签订该房屋买卖合同的真实意思表示,不存在恶意损害张某合法利益的主观条件。第二,高某在代理权限内以张某名义与王某签订的北京市存量房屋买卖合同内容合法,不违反法律法规的强制性规定,在价款支付、房屋交付、违约责任等方面的约定亦符合房屋交易市场习惯,该合同应属合法有效;第三,关于房屋的交易价格是否合理,经过法院调查,2016年1月密云地区房价平稳,房屋买卖价格属于正常交易价格,不存在明显过低情形。第四,从合同履行情况看,王某购房前实地查看房屋,按照合同约定及高某的指示实际支付部分购房款,将房屋产权变更登记在其子王某1名下,系实际履行房屋买卖合同行为,尽管剩余房款70万元未于2016年5月10日前支付,但属于对2016年5月7日前未交付房屋的合理抗辩,不足以影响合同已实际履行的真实性。

综上,张某以高某、王某、王某1恶意串通,损害其合法利益为由请求确认高某与王某签订的北京市存量房屋买卖合同无效的诉讼请求,缺乏事实依据,法院不予支持。张某主张房屋交易价格过低,显失公平,认为房屋买卖合同可撤销的诉讼请求,缺乏事实依据,法院亦不予支持。

分享到