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商品房认购书如何认定?

来源: 律师 时间:2019-05-17
正文
北京房地产专业律师靳双权(134****7149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可与我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

高某诉称:2015年6月19日,房地产公司售房代表何某拿出两份称谓北京市建委和工商行政局标准的《北京市商品房认购书》,其填好内容后与原告签订《北京市商品房认购书》,并交2万元订金。签订认购书后,经查询,房地产公司提供的认购书是单方删除了公正和不利于高某的内容。后其通知2015年8月6日交房款,并告知交清首付款11万元后双方才能签订正版的北京市城乡建设委员会和北京市工商总局《北京市商品房预售合同》。

收完房款后,房地产公司提供其单方随意修改的《北京市商品房预售合同》及补充条款,强行原告签约,以不订不退款为要挟,既不协商合同主要条款,且出现了如下霸王条款及侵害购房人权益的行为:以其他经纪公司的名义骗取排卡费3万元,且声称不开发票、不计入房屋总价;隐瞒交易房屋已抵押的事实,强迫原告签署同意房屋抵押银行的同意书,且没有抵押终止日。原告曾多次要求与房地产公司协商解决上述问题,并协商签订正式《北京市商品房预售合同》,房地产公司既不协商也不退款、赔偿。

因房地产公司存在上述情况,所以原告没有签订预售合同,但原告已经交纳了购房款且签订了认购书,且行政管理部门已经备案交易房屋归原告所有,认购书实际已经履行完毕,双方就涉案房屋已经形成事实的商品房预售合同关系,而不是预约合同关系。

原告已经按照认购书交纳了定金,且按照预售合同交纳了首付款,双方应当平等协商一致的情况下签订预售合同再交纳预售房款,兴亚置业告知原告待签的是格式合同,但原告交完房款后发现合同有霸王条款,故没有签字,原告就上述问题向房地产公司提出修改要求,未果。因被告存在前述侵害原告权益的行为,构成违约,故提出诉讼请求:1、解除双方的房屋买卖合同关系;2、房地产公司双倍返还定金4万元;3、房地产公司返还购房款11万元;4、房地产公司赔偿11万元购房款的利息损失(自房地产公司收到款项次日计算至实际返还之日,按照中国人民银行计收逾期贷款利息标准计算)。如果法院认定双方未成立商品房预售合同关系,仅存在预约关系,因系房地产公司的上述原因导致双方未能签订预售合同,其应当承担责任,故要求解除双方签订的认购书,并坚持其他的诉讼请求。

2、被告辩称

被告房地产公司辩称:双方并未签订预售合同,且用以办理预售备案的合同系空白的,对双方权利义务并没有进行约定,双方不存在买卖合同关系,不同意高某的诉讼请求。此外,我公司也不同意解除认购书,高某交纳排卡费的行为可以证明其认可排卡费,且我公司销售的就是毛坯房,并非精装修房屋,也没有退款的约定。如果高某单方解除认购书,我公司不退还2万元定金及3万元排卡费,同意退还剩余8万元。

2、法院查明

2015年6月19日,出卖人房地产公司与认购人高某签订《北京市商品房认购书》,约定:认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于北京市中昂时代中心项目中的房屋,朝向西北。该商品房的建筑面积共37.44平方米,该商品房为预售商品房,预售商品房批准机关为北京市住房和城乡建设委员会。该商品房按照建筑面积计价,单价为31517元/平方米,总房价款为1179996元,出卖人同意按照贷款方式付款,具体付款方式明细如下:交2万元定金,7月25日前交11万签约(包含3万元电商费用),剩余首付9月30日之前交齐。优惠后房屋签约建筑面积单价为29880元/平方米,总价款为1118696元。认购人应当自签订本认购书当日向出卖人支付认购定金20000元,备注:交定金20000元,7月25日前交11万签约(含3万元电商费用)。

认购人未在约定期限内签订《北京市商品房预售合同》的,出卖人有权解除本认购书,出卖人解除认购书的,认购人已支付的定金不予退还,出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。补充条款(二)认购人已就中昂时代中心商品房预售合同主要条款如标的、价款、履约方式及违约责任等与出卖人达成一致,认购人自愿接受这些售房条件;(三)认购人对项目情况,销售文件充分知悉并认可,对合同主要条款达成一致,其他条款得到合理解释并达成一致意见,因认购人原因导致预售合同不能订立的,视为认购人违约,出卖人不予退还定金。

认购书签订当日,高某向房地产公司交纳定金2万元。经询问,双方对签订认购书时关于首付款数额的约定陈述不一致。

双方认可依据上述认购书,双方应于2015年7月25日由高某交纳11万元后签订商品房预售合同。高某表示房地产公司员工何某后打电话通知其变更付款、签约时间,且告知其于8月先签订预售合同,再交纳11万元。房地产公司对此不予认可,表示双方未口头协商进行变更。

2015年8月6日,房地产公司出具收据,确认收到高某购房款共计8万元。高某另提供一份“北京友易家房地产经纪有限公司”于2015年8月6日出具的收据,载明:收到高某公寓排卡费3万元,高某在收据“交款人”处签字确认。高某主张其签收上述收据时,收据内容系空白的。

高某表示其于2015年8月6日向房地产公司交纳购房款11万元,房地产公司私自将3万元转给经纪公司;房地产公司表示其收取高某11万元,其中8万元系购房款,3万元系认购书约定的电商费,其已转给“北京友易家房地产经纪有限公司”用于电商费用。高某交纳上述款项后,房地产公司提供商品房预售合同(含附件),因双方对合同内容有争议,最终双方未能签订商品房预售合同。

关于未签约的情况,高某主张:拟签约当日,房地产公司告知其预售合同是格式合同,但其交完款项后发现合同里有霸王条款,故未签字,其向房地产公司提出该问题亦未获解决。房地产公司主张:签订认购书时就已经提供预售合同文本由高某予以确认,之后高某交纳约定房款并进行了预售网签备案;后高某认为办理房屋所有权证时间过长,故未签订预售合同;后房地产公司变更意见表示因高某不认可3万元电商费用故未能签约。

房地产公司于2015年8月6日为高某办理了交易房屋预售合同登记备案手续,但其办理备案的预售合同并未双方签字及签章。经询问,双方表示如法院解除认购书,同意一并处理交易房屋的预售合同解除登记备案手续。

高某主张房地产公司隐瞒交易房屋已抵押的事实,强迫其签署同意房屋抵押银行的同意书,且没有抵押终止日,就此其提供一份《银行同意抵押房屋办理商品房预售许可证的证明》,房地产公司表示其公司仅将交易房屋所涉土地使用权办理抵押手续,在建工程并未抵押。经核实,交易房屋所在办公楼部分房屋及分摊土地使用权办理抵押登记,但交易房屋并无抵押登记记载。关于装修问题,高某主张双方约定的交易价格为精装修价格,如果无需精装修,房地产公司同意按照每平方米3600元退还装修费;房地产公司主张双方交易的房屋系毛坯房,并无退还装修费的约定。

三、法院判决

1)解除北京兴亚置业有限公司与高某签订的《北京市商品房认购书》;

2)北京兴亚置业有限公司返还高某款项十三万元;

3)高某配合北京兴亚置业有限公司办理房屋的预售合同解除登记备案手续;

4)驳回高某的其他诉讼请求。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

双方签订的认购书系当事人的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,当属有效,双方均应依约履行。依据认购书的约定及双方陈述,双方应于2015年7月25日由高某交纳约定款项后签订书面预售合同,之后,高某交纳了相应款项,但双方并未签订书面的预售合同。

采用合同书形式订立合同,在签字或者盖章之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。同时,依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同应当明确当事人名称或者姓名和住所,商品房基本状况,商品房的销售方式,商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间,交付使用条件及日期等多项主要内容。

依据查明事实,双方在认购书中虽然对房屋坐落、销售方式、价款进行约定,但并未明确约定付款的具体方式、数额、时间以及房屋交付等多项主要内容。此后,房地产公司虽办理了预售备案登记,但其办理备案所依据的预售合同系双方未签字、签章的合同,虽然高某交纳了部分购房款项和定金,但双方就买卖合同的诸多条款未达成一致意见,故法院认定双方关于交易房屋仅存在预约合同关系。

本案焦点问题是双方未能订立商品房预售合同的原因归责于何方。关于预售合同未能订立的原因,双方陈述不一致。高某主张未能签约原因在于房地产公司存在骗取排卡费的行为以及双方就交易房屋相关的抵押、装修、办证、缴费的问题存在争议;而房地产公司对未能签约的原因前后陈述亦不一致,但基本指向就办证以及3万元费用的争议。首先,关于3万元费用的问题,依据认购书载明的“高某7月25日前交11万签约(包含3万元电商费用)”等内容,结合高某提交的手写材料上标注的房款及付款总款项的情况,可以认定除认购书约定的房款数额外,高某需要另交纳3万元的费用。但双方认购书约定的3万元的性质为电商费用,而高某提交的收据中显示为排卡费,现双方关于该款项的性质及处理方式存有争议,虽然收据有高某签名,但依据上述证据无法认定双方就3万元款项的性质及如何处理达成一致。依据查明事实,房屋并未设定抵押,双方关于抵押、装修以及办证、缴费等问题的争议亦导致最终未能签订预售合同。

综上,法院认为无法签订预售合同的原因系双方未能协商一致,并非单方原因所导致。因双方签订认购书的目的在于将来订立预售合同,现双方就争议问题仍无法协商一致,高某要求解除认购书,法院予以支持。因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。对高某要求返还定金2万元及8万元房款的请求,法院予以支持。高某要求房地产公司双倍返还定金、支付利息损失,缺乏事实依据,法院不予支持。关于3万元款项,该款项系以双方交易房屋为基础支付,现双方未能签订预售合同,且在认购书予以解除的情况下,房地产公司应当退还该款项。因房屋已办理预售备案,双方同意本案中一并解除,法院不持异议。

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