所在位置:律师 > 律师成功案例 > “人的生存权高于一切”可以抗辩无效合同吗

“人的生存权高于一切”可以抗辩无效合同吗

来源: 律师 时间:2019-05-20
正文
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告程先生起诉称:2004年7月20日,我委托被告郝先生修建门脸房三间,并以42000元的价格签订1份协议书,我按约定在2005年10月11日前履行了各项义务,双方再无纠葛。2010年11月底,该三间门脸房屋被政府拆迁,我与拆迁单位履行各项手续。2014年11月,被告郝先生诉至法院,要求确认我和被告签订的房屋买卖协议无效。后法院根据有关规定判决该买卖协议无效。就算协议虽无效,但不影响我享有该房屋拆迁补偿权益,因为在房屋买卖协议中明确约定,该房屋拆迁,我享有拆迁补偿全部费用。为维护我的合法权益,现特请求法院判令:1、判令我享有该房屋拆迁补偿权利;2、如该房屋拆迁补偿权利不予支持,要求被告郝先生返还我购房款42000元并赔偿房屋因拆迁产生增值部分的全部损失,合计1219200元。3、诉讼费由被告承担。

二、被告辩称

被告郝先生答辩称:我和原告于2004年7月20日签订房屋买卖协议是事实,但由于涉案的三间房屋未依法办理规划许可证和土地使用手续,属于违章建筑,现经县人民法院判决已确认双方签订的协议无效,根据法律规定,无效合同自始没有法律约束力,原告程先生不是房屋的合法所有人,依据无效协议,要求享受所谓的拆迁补偿权利,不符合法律规定。合同被确立无效后,应当将依据合同所取得的财产返还给对方,如不能返还的,应当折价补偿,本案原告程先生依据无效合同取得的房屋和我依据无效合同取得的32000元房款,不属于不能返还的情形,我同意将收取原告程先生的32000元房款返还给原告程先生。至于损失问题,房屋交付给原告程先生后,原告程先生一直利用该房屋从事经营,实际上原告程先生没有受到损失,而是得到了收益。本案所涉买卖标的物属于违章建筑,不受法律保护,不说原告程先生没有所谓的损失,即使有,也属于非法利益,不受法律保护。导致合同无效的责任在原被告双方,我所建的房屋是按原告程先生预定要求进行建设,当时原告程先生就知道房屋未有办理施工规划许可手续,同时,双方在协议中也明确认可房屋没有房产证。所以原告程先生要求我赔偿其损失,既没有事实根据,也没有法律依据,请求法院驳回原告程先生的诉讼请求。

三、法院查明

经审理查明,原告程先生原是A县C镇D村五组村民,被告郝先生是A县Z镇Z村11组村民。2004年7月20日,原告程先生(甲方)与被告郝先生(乙方)签订一份协议,双方约定:“因甲方经营需要,现甲方委托乙方门脸房三间,计建筑面积100平方米(下70平方米,上30平方米),地址Z村11组。1、乙方把建的三间门脸房作价人民币42000元卖给甲方;2、因建房时没有房产证,如拆迁乙方必须把所建的三间门脸房计100平方米的拆迁费给甲方(拆迁100平方米全部费用);3、付款方式:立协议前付10000元,立协议签字时两天5000元整,搬门市时付17000元,剩余10000元在2005年10月1日前付清;4、二年内如有漏塌一切由乙方负责(自然灾害除外);5、甲乙双方如有一方违反付违约金10000元。”签订协议当日,被告郝先生将房屋交付给原告程先生,原告程先生随即装修后入住房屋。并利用该房屋做起了生意。原告程先生的户籍于2007年8月15日由A县C镇D村五组迁至A县Z镇Z村村11组。2010年11月,诉争房屋被政府列入征收范围。2010年12月6日,原告程先生与A县城市资产经营公司、A县城市房屋拆迁安置事务所签订了迁让验收单,迁让出涉案房屋,同意拆除,并以程先生、程某甲(程先生之子)作为拆迁户与拆迁人签订结账单,采取调产安置的补偿方式,涉案房屋于2010年12月底被拆除。2014年9月17日,被告郝先生向法院起诉,要求确认其与原告程先生签订的房屋买卖协议无效。2015年3月31日,经被告郝先生向A县住房和城乡建设局申请,该局于2015年4月7日出具信息公开答复书称,本案诉争房屋未有办理建设规划、施工许可等审批手续。后法院判决被告郝先生与原告程先生于2004年7月20日签订的房屋买卖协议无效。

四、法院判决

原告程先生享有A县Z镇Z村村11组122号地块上房屋的拆迁补偿权利。

五、律师点评

房产纠纷律师靳双权认为,民事活动应当遵循诚实信用原则。原、被告双方于2004年7月20日签订的房屋买卖协议系双方当事人自愿达成的协议,系双方当事人的真实意思表示,且早已履行完毕。被告郝先生在双方的房屋买卖协议实际履行10年后,在目前房地产市场价格较10年前普遍上涨的情况下,又以违法出售房屋为由主张合同无效,其行为是违背法律旨意的,并不是为了维护其合法权益,与民法所遵循的诚实信用原则相悖,从“违约方不得利原则”考量,应由原告程先生享有诉争房屋的拆迁补偿权利。从禁止农村房屋买卖的目的考量,正常的农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖,宅基地具有社会福利和社会保障的功能,因而具有不可交易性,但被告郝先生是在已经建有一处房屋的情况下利用空置土地另建诉争房屋出售给原告程先生的,被告郝先生自己的房屋现已被拆迁安置完毕,其已经享有作为农村集体经济组织成员应该享有的社会福利,而原告程先生的户籍于2007年8月15日由A县C镇D村五组迁至A县Z镇Z村村11组122号,成为与被告郝先生同一集体经济组织成员。因此,由原告程先生享有诉争房屋的拆迁补偿权利,既不损害被告郝先生作为农村集体经济组织成员应享有的利益,也符合公平的原则。从生存权角度考量。原告程先生按当时的市场价格支付了相应的对价,居住使用该房屋已有10年之久,户籍也迁入该村,已经融入该村的生活,本可在诉争房屋居住终老。诉争房屋虽是违章建筑,但本地政府基于居住权人的生存权在拆迁的实际操作过程中也给予一定的补偿,此时给予的拆迁安置利益已转变成一种合法权利。如果由被告郝先生享有该诉争房屋的拆迁补偿权利,因物价上涨等因素,已不足以购买同类房屋的15平方米的住房,且原告程先生目前无其他任何住房,将严重危及原告程先生的生存权。所以,从人的生存权高于一切的角度出发,也应由原告程先生享有诉争房屋的拆迁补偿权利。综上,原告程先生与被告郝先生于2004年7月20日签订的房屋买卖协议虽因违反了《中华人民共和国土地管理法》、国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中“农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”、“有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的强制性规定,而被法院判决确认无效,但综合本案具体情况,本案仍应按有效合同处理,由原告程先生享有诉争房屋的拆迁补偿权利。

分享到