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靳双权律师浅析买卖农村房屋引发的纠纷

来源: 律师 时间:2019-05-21
正文
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告冯女士起诉称:2014年被告蔡某甲、蔡某乙、蔡某丙三人在A县C镇XX村开发房地产进行买卖。2014年11月12日我与被告蔡某丙签订农村房屋买卖协议书一份,双方约定三被告将自己开发的位于A县C镇XX村325号,面积365平方米,作价420000元转让给我,协议签订时我支付三被告购房款200000元,余款在房屋交付时一次性付清,协议签订当天,我按约向被告支付了购房款200000元,2015年三被告又以急用资金进行周转为由,分二次向我索要购房款80000元,共280000元。2015年年底三被告开发的房屋建成,这时我才发现自己购买的房屋因三被告与谢大娘有纠纷,一直被谢大娘占居至今,我多次找到三被告进行协商,三被告一直以种种理由进行推拖,不退我购房款、也不交付房屋,就叫我等,等他们与谢大娘协调,至今无果。为了维护我的合法权益,特请求法院判令:1、解除我和被告于2014年11月12日签订的农村房屋买卖协议书;2、判令被告退回我购房款280000元、利息195150元,合计475150元;3、本案诉讼费由被告承担。

二、被告辩称

被告蔡某甲、蔡某乙、蔡某丙答辩称:我三人是亲兄弟关系,涉案房屋是被告蔡某乙所建,被告蔡某甲、蔡某丙系为被告蔡某乙提供劳务,被告蔡某乙授权被告蔡某丙与原告签订房屋买卖协议、被告蔡某甲收取原告购房款280000元;涉案房屋土地是农村宅基地,房屋没有销售、没有房产证;涉案房屋我方已经向原告进行交付;建房钥匙都是秦先生保管,案涉房屋实际上由原告设计,在原告指挥下建设,我方系为原告代建房屋,而非买卖房屋,原告支付的款项已经用于代建房屋的建设;原告诉讼中称与案外人谢大娘具有纠纷,导致其不能正常使用房屋,并非我方的过错所致,不是合同无效的法定事由;原告要求支付利息没有任何事实和法律依据。

三、法院查明

被告蔡某乙未经批准,非法占地,于2014年5月份在A县C镇XX村村民委员会集体土地上建房,共三层,每层11间,总占地面积7098平方米,建筑面积12711平方米。占地地类为建制镇用地7087平方米和耕地上11平方米。2017年9月22日,A县国国土资源局作出行政处罚决定书,对被告蔡某乙的上述行为进行处罚,2018年5月16日,法院作出行政裁定书,裁定准予强制执行。2014年11月12日,原告与经被告蔡某乙授权的被告蔡某丙签订农村房屋买卖协议,将上述建筑中325号面积约365平方米的楼屋卖与原告,价款420000元。合同签订后原告先后于2014年11月12日、2015年7月8日分别支付被告蔡某乙购房款20000元、50000元、30000元,共计280000元,被告蔡某甲向原告出具收款收据共叁张。另查:涉案房屋无房产证。原告于2018年3月6日变更诉讼请求,要求依法解除原、被告于2014年11月12日签订的农村房屋买卖协议书诉求变更为依法确认原、被告于2014年11月12日签订的农村房屋买卖协议书无效。

四、法院判决

1、原告冯女士与被告蔡某丙于2014年11月12日签订的农村房屋买卖协议无效;

2、被告蔡某乙于本判决生效之日起十日内返还原告冯女士购房款280000元及利息(以280000元为基数,按中国人民银行同期房地产贷款利率计算,自2016年1月1日计算到2018年12月20日的80%);

3、驳回原告冯女士对被告蔡某丙、蔡某甲的诉讼请求。

五、律师点评

北京房产律师靳双权认为:被告蔡某乙未经批准,非法占地,将其在A县C镇XX村村民委员会集体土地上所建房屋中的一套卖与原告,违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第(六)项的规定,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项、第五十六条、第五十八条的规定,原告与被告蔡某丙双方签订的合同是无效的,原告要求确认合同无效,予以支持。无效合同自始没有法律约束力,涉案房屋为被告蔡某乙所建,被告蔡某丙系被告蔡某乙授权与原告签订房屋买卖合同,被告蔡某乙应当返还依据该合同进行房屋买卖取得的财产,原告要求返还购房款,符合法律规定,予以支持。被告蔡某乙是明知其所建房无有关批准手续、房产证,还继续与原告进行交易,原告在与被告蔡某丙签订合同时,应当审查被告蔡某乙所建房是否为合法产权房,双方对合同无效均有一定的过错,但被告蔡某乙过错明显大于原告,根据原告要求,酌情确定被告蔡某乙赔偿原告损失即利息以280000元为基数,按中国人民银行同期房地产贷款利率,自2016年1月1日计算到2018年12月20日的80%;原告要求被告赔偿损失195150元,因没有举证证明损失195150元的依据,法院仅支持合理部分。原告要求被告蔡某丙、蔡某甲承担责任,不予支持,因被告蔡某丙、蔡某甲系受被告蔡某乙指派、授权与原告签订房屋买卖协议,收取原告购房款,系履行职务行为,不应承担责任,应驳回。

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