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法院如何认定借名买房关系是否存在

来源: 律师 时间:2019-05-22
正文

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告段先生起诉称:李先生系我的二姐夫。2005年10月,我购买了甲市乙区XX小区5号楼二单元402室房产一套,房屋交付使用后,由李先生租用我的房子到现在。2011年我想处理该房产,然后在A市购房,便找到李先生要求收回房子,但李先生一直拖延不予答复。后我多次要求其搬出,李先生仍然继续无理居住在该套房屋中,并且拒不支付租金。李先生曾以所有权确认纠纷起诉我,法院驳回其确权诉讼请求。后其又提起再审,再审期间因李先生以杜某的名义进行民事诉讼,不符合法律规定的诉讼主体成立要件,驳回杜某的起诉。李先生多次以不同身份证件并以其儿子杜某甲的名义对我进行多次重新立案拖延时间,其理应支付房屋使用费。故现特请求法院依法判令:1、请求法院判决李先生、杜某甲搬出我名下位于甲市乙区XX小区5号楼二单元402室的房屋。2、请求法院判令李先生、杜某甲支付我自2012年2月10日(甲市乙区法院受理我腾房诉状之日)至归还房屋为止按照市场价格的房屋使用费,使用费标准,2012年每月3800元、2013年每月4100元,2014年每月4400元,2015年每月4700元,2016年每月5000元,2017年每月6000元,2018年每月6500元,暂计算至2018年6月,共计371200元。3、诉讼费由李先生、杜某甲承担。

二、被告辩称

被告李先生、杜某甲答辩称:涉案房产权属存在争议,该房屋是李先生借用段先生的名字,由我方出资购买的。虽然另案中法院未支持我方借名购房的事实,但我方对房屋进行了出资和还贷以及装修。关于地下室问题,地下室是我方单独购买的,购房合同中不存在附赠地下室的约定,不同意腾退。原告主张的房屋使用费,没有合同依据,双方也未约定,且其诉讼请求大部分已超过诉讼时效。综上,请求法院驳回段先生的诉讼请求。

三、法院查明

李先生与“杜某”系同一主体,后“杜某”被公安机关户籍管理部门予以注销。李先生与段女士(段先生之姐,已死亡)系夫妻关系,杜某甲系二人之子。2005年,段先生通过李先生购买甲市乙区XX小区5号楼二单元402室房屋,房屋交付后,李先生对房屋进行了装修,并与杜某甲居住至今,该房屋所有权证登记所有人为段先生,建筑面积为159.31平方米。2017年3月,李先生、杜某甲以所有权确认纠纷为由诉至法院,认为上述房屋是李先生借用段先生的名义购买取得,并通过协议约定给杜某甲所有,故要求确认上述房屋归杜某甲所有。该案审理中,经法院释明,李先生、杜某甲将该案案由变更为合同纠纷,诉讼请求变更为要求段先生协助杜某甲将涉案房屋过户到杜某甲名下。法院于2017月11月10日做出判决,未确认李先生与段先生之间存在借名买房合同关系,驳回李先生、杜某甲的诉讼请求。后李先生、杜某甲提出上述,甲市第一中级人民法院于2018年4月3日做出判决,驳回上诉,维持原判。另查,涉案房屋的《甲市商品房预售合同》,约定:出卖方甲市L房地产开发有限责任公司,买受人段先生。第五条第4项,本条所称建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.2米以上(含2.2米)的永久性建筑。李先生使用上述房屋期间出资租赁地下储藏室2间,租赁期限为20年。经现场勘验,地下储藏室位于涉案房屋的地下一层西侧,为独立的两间房屋。

四、法院判决

1、被告李先生、杜某甲将位于甲市乙区XX小区二区5号楼X层二单元402号房屋腾退给原告段先生,于本判决生效后十日内执行;

2、被告李先生、杜某甲给付原告段先生上述房屋使用费,每日按二百元计算,自二○一八年五月一日起计算至房屋腾退之日止,于本判决生效后十日内执行;

3、驳回原告段先生的其他诉讼请求。

五、律师点评

房产律师靳双权认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据已查明的事实和审理结果,段先生与李先生之间借名买房合同关系不成立,同时结合涉案房屋的房屋产权证等相关证据,李先生、杜某甲占用使用涉案房屋无合同和法律依据,应将涉案房屋腾退给段先生。李先生因涉案房屋支出的相关费用,应属其与段先生之间的债权债务关系,同时,对于装饰装修损失,经法院释明后,李先生、杜某甲均表示不提出反诉主张权利,因此,其前述支出的费用和装饰装修损失,均可另行主张权利。房屋使用费,李先生、杜某甲占用使用涉案房屋在双方发生争议前,段先生未提出异议,双方也未约定使用费用,鉴于双方之间的亲属关系和房屋取得的客观实际情况,段先生主张的涉案房屋权属争议解决之前(2018年4月3日)的房屋使用费,不予支持,在另案法院明确双方不存在借名买房合同关系后(2018年4月3日),李先生、杜某甲应将涉案房屋腾退给段先生,其至今未腾退,应给予段先生相应的房屋使用费,房屋使用费的起算时间应考虑给予李先生、杜某甲必要的准备时间,使用费标准,参照同地段同类房屋的租金标准确认,段先生主张过高的部分不予支持。关于地下储藏室,根据李先生、杜某甲提交的收据和法院调取的支付地下储藏室款的收据及《地下储藏室租赁协议》,争议的地下储藏室是李先生以段先生名义从案外人处租赁取得,并支付了相应费用,并未取得所有权,而涉案房屋的《甲市商品房预售合同》中第五条第4项关于建筑面积的约定,其内容仅是对房屋建筑面积组成的解释,并无赠送地下储藏室的含义,同时,结合涉案房屋产权证和房屋结构平面图,产权证房屋状况中和登记表中以及房屋结构平面图中,均未标注包含地下储藏室,此外,经现场勘验,地下储藏室与涉案房屋相互独立,非主、从物关系,因此,段先生要求李先生、杜某甲返还地下储藏室的请求,依据不足,不予支持。


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