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农村房屋买卖确认无效后因户口变动无法返还

来源: 律师 时间:2019-05-22
正文
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告康女士、康某甲、康某乙、康某丙起诉称:我四人系亲兄妹关系,康大叔是我们的父亲。 1996年康大叔将自己位于甲市乙区A镇C村34号院落及房屋以两万元的价格卖给被告古女士,2002年被告古女士又以三万元的价格将该房卖给被告唐先生。被告古女士与唐先生在买卖本案争议的农村房屋时均系城镇居民,签订的房屋买卖合同应认定为无效。康大叔于2003年去世,我们作为康大叔的法定继承人,为维护我们的合法权益,特请求法院依法判令:1、判令康大叔与被告古女士于1996年签订的以及被告古女士与唐先生于2002年签订的就甲市乙区A镇C村34号院落及房屋的买卖协议无效;2、要求二被告立即腾退甲市乙区A镇C村34号院落及房屋给我方;3、要求本案诉讼费由二被告负担。

二、被告辩称

被告唐先生答辩称:1996年,被告古女士与康大叔签订的房屋买卖合同已经超过法律规定的诉讼时效;康大叔于2003年去世,四原告作为子女主张合同无效也超出了继承案件的诉讼时效。被告古女士与康大叔以及我与古女士的房屋买卖行为均经过了A镇C村村民委员会的确认,被告古女士与我分别于1999年、2007年经甲市乙区A镇人民政府批准,前后两次对本案诉争院落内的房屋进行了翻建,且四原告均为城镇居民,四原告的父亲康大爷、母亲冯氏在生前也都转为了城镇居民,不具备争议宅基地的所有权人资格,故法院应依法驳回四原告的诉讼请求。

被告古女士答辩称:我不同意四原告的诉讼请求,我同被告唐先生的意见一致。

三、法院查明

案外人康大爷又名康大叔,康大爷与其妻子冯氏共生育四名子女,长女康女士、次子康某甲、三子康某乙、四子康某丙,康大爷于2003年10月25日因病死亡,冯氏于2000年4月8日因病死亡,康大爷与冯氏生前均将户口转为了城镇居民。1996年康大爷与被告古女士签订了农村房屋买卖协议,约定被告古女士以总价款20000元购买了甲市乙区A镇C村34号院落及院内房屋。2000年10月13日甲市乙区A镇C村村民委员会与被告古女士签订了协议书,协议书中明确记载了被告古女士购买康大爷宅基地及房产的事实,并且约定被告古女士自1996年始每年向乙区A镇C村村民委员会缴纳占地费及管理费。2002年9月10日被告古女士与被告唐先生签订房屋买卖协议书,约定将上述院落及房屋以总价款30000元的价格卖给了被告唐先生,被告古女士、唐先生将乙区A镇C村村民委员会与被告古女士签订的协议书中"古女士"的名字划掉,并由被告唐先生在划掉处旁边签署了自己的名字,修改后的协议书由甲市乙区A镇C村村民委员会在"古女士"名字划掉处加盖了公章予以确认。案外人康大爷、冯氏在康大爷与被告古女士签订农村房屋买卖协议时均为城镇居民,被告唐先生在与被告古女士签订农村房屋买卖协议时亦为城镇居民。原告康女士、康某甲、康某乙、康某丙现均为城镇居民。2013年7月22日原告康女士、康某甲、康某乙、康某丙持诉称理由诉至法院,双方意见相异,未能调解。另查,经乙区A镇C村34号院邻居证实:被告古女士在购买了乙区A镇C村34号院后,雇佣其拆掉了该院内正房六间中大约三间房屋的房顶,重新瓦了正房六间屋顶的瓦,同时在西厢房北面接了一间厢房,并对院内设施进行了整理、修缮;被告唐先生从被告古女士处购买该院后,雇人重新修缮了西厢房的房顶。

四、法院判决

驳回原告康女士、康某甲、康某乙、康某丙的诉讼请求。

五、律师点评

房地产纠纷律师靳双权认为:农村私有房屋买卖合同以认定无效为原则,以认定有效为例外。农村房屋是农村经济组织成员基于特定身份,无偿从本集体经济组织取得宅基地使用权后建造的房屋,具有社会福利性质,保证农村村民最基本的居住。农村宅基地属于该村农民集体所有,集体所有的土地的使用权不得出让、转让。本案中,被告古女士与康大爷、被告唐先生与被告古女士买卖甲市乙区A镇C村34号院及院内房屋的行为虽然系双方真实意思表示,并经乙区A镇C村村民委员会同意,并加盖了公章,但购买者被告古女士、唐先生不是甲市乙区A镇C村集体经济组织成员,双方的买卖协议违反了相关法律的强制性规定,应属无效。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。被告古女士、唐先生在房屋购买行为发生后对房屋及院落进行了较大规模拆建、修缮,导致返还的原物已经不存在,事实上无法返还,且该买卖行为距今久远,被告唐先生实际占有、使用34号院房屋的状态已持续十余年之久,加之四原告的父亲康大爷、母亲冯氏生前的户口均已转为城镇居民,且分别于2003年10月25日、2000年4月8日去世,原告康女士、康某甲、康某乙、康某丙现亦均不是甲市乙区A镇C村集体经济组织成员。故基于上述事实,靳律师认为返还乙区A镇C村34号院内房屋及院落的条件已经不具备,对于原告康女士、康某甲、康某乙、康某丙要求被告古女士、唐先生腾退诉争院落及房屋的诉讼请求,不予支持。

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