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非同村村民达成的农村房屋买卖协议无效

来源: 律师 时间:2019-05-22
正文
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告钟先生起诉称:我与被告于2003年7月26日签订了房屋买卖协议书。约定被告黄女士购买我名下的坐落在甲市乙区A村55号的房屋,每间一千元共计人民币陆仟元,笔下交清并无短少。被告购买后在我上述所有的宅基地上翻盖了东西厢房及在屋内外、院内添加的其他附属设施。现我知道上述买卖协议书是无效买卖合同,所以才请求法院依法判令:1.确认我与被告黄女士于1995年10月12日及2003年7月26日签订的房屋买卖协议书无效;2.案件受理费由被告承担。

二、被告辩称

被告黄女士答辩称:诉争房屋买卖协议的订立主体合格内容合法是双方真实意思表示结果,且已经实际履行了20年,所有买受房屋已经翻建,原房屋已经灭失。故原告起诉没有法律依据。房屋买卖协议是1995年10月12日到1995年11月15日涉诉协议项下的所有内容全部履行完毕,2003年7月26日双方又以书面协议的形式对上一个协议进行了补充,并不存在一房两卖的情况,我父亲黄大叔是代替我签订的房屋买卖协议,黄大叔不承担涉诉协议的权利义务,只是经手人。双方之间的买卖协议经过了我户籍地村委会认可和涉诉房屋所在地村委会认可。现行法律没有对农民本人及其家庭买卖农村宅基地上房屋有限制性规定,所以本案房屋买卖不存在违反现行及当时正在生效的法律法规的禁止性情形。原告现有宅基地使用面积充足住房充裕,不存在其本人及家庭成员另行审批宅基地的条件,而且原告现宅基地上有房屋出租,故原告不具备向我方主张权利的依据。我在买售房屋内居住生活,买受房屋是我现有唯一住房,其购买涉诉房屋符合一户一宅规定,如原告诉讼请求得到支持会出现原告一户两宅,我无房居住。故请求法院依法驳回原告诉讼请求。

三、法院查明

原告钟先生系甲市乙区A村村民,为农业户口。黄女士系甲市乙区C村村民,为农业户口。钟先生在甲市乙区A村原有宅院一处,该宅院位于甲市乙区A村55号(以下简称涉诉宅院),《集体土地建设用地使用证》登记的土地使用者为钟先生。1995年10月12日,黄大叔和钟先生签订的《房契》约定:“卖房人钟先生今将瓦房壹所共计捌间,座落乙区县A村,凭中人黄某甲说合情愿卖与A村黄大叔名下永远为业,计人民币贰万元整,日后如有纠葛俱有卖主与中人承担,于买主无涉,口说无凭,立此草契为证,永不反悔。卖房主:钟先生买房主:黄大叔”。2003年7月26日的钟先生和黄女士签订《协议书》约定:“卖房人钟先生今将住房一所计北房肆间、厢房贰间座落在乙区A村,凭中人黄某甲说合情愿卖与黄女士名下永远为业,卖价每间一仟元,共计人民币陆仟元,笔下交清并无短少,日后如有任何纠葛俱有卖主与中证人一面承担,于买主无涉,恐口无凭,立此协议为证。卖房人:钟先生买房人:黄女士”。

四、法院判决

确认原告钟先生与被告黄女士于一九九五年十月十二日就甲市乙区A村55号宅院内原有房屋达成的《房契》无效。

五、律师点评

房地产纠纷律师靳双权认为:根据双方当事人陈述及本案庭审查明情况,1995年10月12日的《房契》虽然签订人是黄大叔和钟先生,但实际履行的是黄女士和钟先生,且黄大叔出庭时亦表示该《房契》是其代女儿黄女士所签,实际履行人为黄女士,协议与其无关。也就是1995年10月12日的《房契》确立的是黄女士与钟先生之间的农村房屋买卖关系,即1995年10月12日的《房契》的买卖双方是钟先生与黄女士。且双方亦确认2003年7月26日钟先生与黄女士签订的《协议书》并未实际履行。农村宅基地属农村集体经济组织所有,该集体经济组织成员享有宅基地使用权。本案中,钟先生与黄女士虽然达成了农村房屋买卖协议,但因黄女士并非甲市乙区A村集体经济组织的成员,该协议违反了国家有关法律、法规的强制性规定,应属无效。对于黄女士主张双方之间就涉诉宅院的买卖协议已经乙区A村村民委员会同意,应视为乙区A村村民委员会对双方买卖涉诉宅院行为的认可,双方之间涉诉宅院的买卖协议有效的辩解意见,因钟先生与黄女士并未办理土地使用权的变更登记手续,乙区A村村民委员会只能证明房屋交易的事实,不能证明该房屋买卖关系合法有效,故对其该意见,不予采纳,故钟先生与黄女士达成的农村房屋买卖协议应属无效。

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