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二手房买卖中,一房二卖合同效力怎么确定?

来源: 律师 时间:2019-05-23
正文
北京房地产专业律师靳双权(134****7149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可与我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

高某诉称:范某1系北京市东城区901号房屋的所有权人。2007年5月11日,其委托弟弟范某2为代理人,办理房屋出售、过户事宜。我经中介介绍与范某2达成合意购买房屋。但因房屋当时未取得产权证,经范某2提议,2008年1月11日,我与其签订《抵押借款协议》及《补充协议书》,购买该房,并支付购房款100万元。2008年1月,范某1将房屋交付给我。

2010年1月,范某1同意将房屋过户至我名下,但因房屋产权证所记载的房屋坐落与委托书中的记载不同,并未完成过户。2010年7月20日,范某1将房屋卖与姜某并办理完毕产权过户,至此我无法取得房屋。法院生效判决已确认我与范某1之间存在房屋买卖合同关系,故范某1一房二卖的行为给我造成重大损失。我诉至法院,请求解除与范某1签订的房屋买卖合同,要求范某1返还购房款人民币100万元,要求其赔偿我可得利益损失人民币386.81万元,诉讼费、评估费由范某1承担。

2、被告辩称

范某1辩称:我办理公证委托,委托范某2代为出售房屋。而范某2与高某签订的是抵押借款合同,范某2已经超出了委托权限,该抵押借款合同应属无效。范某2向高某借款,并欺骗我称房屋由其朋友居住,我对范某2向高某卖房并不知晓,且从未收到高某交付的购房款。根据生效判决,范某2与高某签订的《补充协议》是无效的。故不同意高某的诉讼请求。

第三人述称:

范某2述称:高某与我存在借贷关系,双方签订有抵押借款协议。高某主张其向范某1支付的购房款,实际上是其向我提供的借款,我收到后并未给付范某1。由于我没有按期偿还借款,高某要求我以房抵债,故高某与我到房管部门填写了一个买卖合同信息表,但由于当时范某1已经撤销了对我的委托,故相关手续并未办理。综上,高某与范某1之间并不存在房屋买卖关系,不同意高某的诉讼请求。

二、法院查明

2007年5月10日,范某1与其妻出具《委托书》,并办理了公证手续,内容为:“我们同意委托范某2为我们的合法代理人,在不违反国家关于房屋出售的有关规定的前提下,全权代表我们办理有关上述房产的如下事宜:一、办理及领取上述房产的房产证;二、在领取上述房产的房产证后办理上述房产的出售、产权过户、交纳相关税费、协助买方以买方的名义办理银行抵押贷款手续、代收房款等相关事宜。代理人在授权范围内及委托期限内所签署的一切有关文件我们均予以承认。委托期限自公证之日起至上述事宜办理完止。代理人有转委托权。”

2007年6月15日,首佳兴公司将房屋交付范某2。

2008年1月11日,高某与范某2签订《抵押借款协议》。约定:范某2自愿将其名下房屋,作为抵押物,向高某借款100万元。同日,双方签订《补充协议》,约定:范某2如到期后不能全额还款,且范某2名下房屋不能过户时,范某2自愿将受托的另一处房产过户给高某,同时过户时高某再补20万元给范某2,过户费由高某负担。同日,高某向范某2支付现金2万元,并以汇款方式向范某2支付98万元。

上述协议签订后,范某2将房屋交付高某,高某对该房进行了装修并使用至今。

2009年12月21日,房屋取得房屋所有权证,该证登载的所有权人为范某1,共有情况为单独所有,房屋性质为按经济适用住房管理。

2010年1月4日,高某与范某2签订《存量房买卖合同信息表》。该表中填写的内容有:出卖人信息为范某1,买受人信息为高某;房屋性质为按经济适用住房管理的房屋,抵押情况为该房屋未设定抵押,租赁情况为该房屋未出租;成交价款为62万元,定金金额为10万元,支付日期为2007年8月1日,剩余房价款金额为52万元。

2010年7月19日,范某1将房屋出售给案外人姜某,并于其后办理了房屋所有权转移登记手续。

2011年7月,高某将范某1诉至法院,要求确认双方就房屋的房屋买卖合同成立且有效。经审理,原审法院于2011年10月17日确认高某与范某1就涉诉房屋的买卖合同成立并有效。范某1不服该判决上诉至二审法院。二审法院于2011年12月9日作出认为范某1于2007年5月委托范某2在领取房产证后办理房屋的出售事宜,后范某2将房屋作为抵押物之一与高某签订借款协议,已超越其代理权限,故其抵押房屋的行为应属无效。

但在2009年12月22日领取房屋的所有权证后,范某2与高某于2010年1月4日签署《存量房买卖合同信息表》,经审查该表已经具备了买卖双方信息、房屋基本状况、价款数额、价款支付方式等房屋买卖合同的主要内容,应认定为房屋买卖合同成立。范某2在其代理权限内与高某签订房屋的买卖合同,符合法律规定,该房屋买卖合同应认定为有效。判决驳回范某1上诉,维持原判。

2011年12月,高某将范某1、姜某诉至法院,要求确认范某1、姜某就房屋签订的《存量房屋买卖合同》及《房屋买卖协议》无效。经审理,法院于2012年10月17日作出驳回高某的诉讼请求。高某不服该判决上诉,二审法院于2012年9月20日驳回上诉,维持原判。

2014年3月,范某1将高某、范某2诉至法院,要求确认高某、范某2于2008年1月11日就房屋签订的《补充协议》无效。经审理,法院于2014年9月3日判决确认范某2与高某于2008年1月11日签订的《补充协议》无效。范某1、高某、范某2均未上诉,现该判决书已生效。

2014年3月,范某1将高某、范某2诉至原审法院,要求确认高某、范某2就房屋签订的《存量房屋买卖合同信息表》无效。经审理,原审法院于2014年4月17日驳回范某1的诉讼请求。范某1不服该判决上诉,二审法院于2014年7月17日驳回上诉,维持原判。

就高某与范某2签订《抵押借款协议》及《补充协议》的原因,高某称,因当时范某1未取得房屋的产权证,范某2提出为保险起见,双方无法签订房屋买卖合同,只能签订抵押借款合同,同时提出为保障合同履行,范某2以其名下本市东城区1308号房屋一并提供担保,高某基于对范某2的信任,与其签订上述协议。关于《存量房屋买卖合同信息表》中约定的62万房屋价款的给付问题,双方只是为避税填写上述价款,实际履行的还是《抵押借款协议》及《补充协议》约定的120万元的合同,高某已实际给付范某2100万元,其余20万元过户时给付,故并未再次给付62万元。范某1称对高某与范某2签订《存量房屋买卖合同信息表》一事不知情,亦未收到高某交纳的任何购房款。

高某于诉讼中曾申请对房屋现值进行评估。法院准予后,经北京市高级人民法院摇号确定由北京百成首信房地产评估有限公司进行本次评估。2014年8月29日,北京百成首信房地产评估有限公司出具《房地产估价报告》,结论为房屋现值估价结果为5068100元,单价为每建筑平方米57908元。评估结果出具后,高某将要求范某1赔偿差价损失的诉讼请求数额变更为4068100元。原审诉讼中,高某、范某1及范某2均表示同意上述《房地产估价报告》在本案中继续作为证据使用。

原审庭审中,高某表示其向范某2支付了购房款人民币100万元,而其从范某1处购买房屋的价款为人民币120万元。就此问题,范某1表示从未收到过高某给付的购房款,并主张其与高某之间并不存在买卖合同关系。范某2则表示高某确曾向其支付100万元,但是该款项为高某向其支付的借款,并非购房款,其也并未将该款项支付给范某1。关于《存量房买卖合同信息表》中载明的购房款为62万元一节,范某2表示该价格系应高某要求所写,高某则表示将购房款写为62万元是为了避税。

二审诉讼中,高某认可在《存量房屋买卖合同信息表》签订之后,双方并未再发生付款行为,其与范某2和范某1之间的钱款往来就是在2008年1月11日支付过范某2100万元。

三、法院判决

1、一审判决

1)解除高某与范某1签订的房屋买卖合同;

2)范某1退还高某购房款人民币十万元;

3)范某1赔偿高某房屋差价损失人民币三十二万二千三百四十一元;

4)驳回高某的其他诉讼请求。

2、二审判决

驳回上诉,维持原判。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

依法订立的合同受法律保护,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

本案中,虽然范某1及范某2均否认与高某就房屋存在房屋买卖合同关系,但是根据已生效判决所确认的事实,高某、范某1就房屋的买卖合同成立并有效。而事实上,范某1又将房屋出售给案外人,故范某1的行为已构成一房二卖的情形,导致高某、范某1之间的房屋买卖合同无法继续履行,就此,范某1应承担违约责任。现高某要求解除与范某1就房屋签订的房屋买卖合同,于法有据,法院应予支持。

关于高某要求范某1返还购房款并赔偿差价损失一节,需先行确认高某购买房屋的价格以及高某已付购房款的金额。首先,高某主张购买范某1房屋的价款是人民币120万元,就《存量房买卖合同信息表》中载明的购房款为62万元一节,高某主张62万元系为了避税所填写,而范某2则表示62万元系应高某要求所写。在此情况下,法院认定房屋的交易价格为人民币120万元。

其次,关于高某已经支付的购房款金额问题。高某主张其已支付的购房款为人民币100万元,范某2表示确曾收到高某给付的人民币100万元,但此款系范某2向高某的借款,并非购房款。根据已查明的事实,高某向范某2支付100万元的时间为2008年1月,而高某与范某2签订《存量房买卖合同信息表》的时间为2010年1月。同时,在高某向范某2支付100万元时,双方签订有《抵押借款协议》。在此情况下,法院认定高某向范某2支付100万元时,该款项系高某给范某2的借款,并非购房款。

但应指出,在高某与范某2签订《存量房买卖合同信息表》中,载明购房定金为10万元,且已于2007年8月支付。由于生效判决认定该《存量房买卖合同信息表》约定的价款支付方式合法有效,故应认定高某向范某2支付了购房定金10万元。由于高某并未另行向范某2支付其他款项,故应认定该10万元系从上述借款100万元中转化而来。在合同解除后,范某1应将定金10万元退还。就剩余款项问题,高某可另行解决。

关于高某要求范某1胜赔偿房屋差价损失一节,因范某1存在一房二卖的情形,故高某的该项诉讼请求具有事实及法律依据,但高某要求的数额过高,法院将根据交易成交价以及高某实际支付的购房款金额予以确定。

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靳双权

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