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遭遇一房二卖,怎么办?

来源: 律师 时间:2019-05-23
正文
北京房地产专业律师靳双权(134****7149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可与我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

刘某诉称:2011年2月13日,我与张某1签订了《房屋买卖合同》,约定张某1将其所有的位于北京市朝阳区房屋出售给我,房屋总价款为1286000元。2011年3月14日,我将房屋全款支付给张某1,张某1于次日向我出具了购房款收据一张,并与其妻子张某2共同到北京东方公证处办理了房屋买卖授权委托公证书,授权我的姐姐钟某办理房屋买卖交易手续。《房屋买卖合同》第5条约定,张某1应积极配合办理房屋的入住手续。2013年12月25日,房屋的开发商开始为业主办理入住手续。

后张某1于2014年2月将房屋另行出售给他人,价格为1900000元。因张某1与张某2的根本违约,导致我与张某1签订房屋买卖合同的目的无法实现,故诉至法院。我的诉讼请求为:1.解除我与张某1签订的《房屋买卖合同》;2.要求张某1、张某2返还我购房款1286000元;3.要求张某1、张某2向我支付上述购房款的利息(自2011年3月14日至2014年4月24日活期存款利息损失13996.26元,自2014年4月24日至实际返还购房款之日止的活期存款利息);4.要求张某1、张某2赔偿我经济损失614000元(房屋差价)。

2、被告辩称

张某1、张某2共同辩称:我们不同意刘某的诉讼请求。1.房屋系我们夫妻及儿子一家三口的拆迁安置房,是三人的共同财产。张某1与刘某签订的《房屋买卖合同》中约定张某2及儿子作为家庭成员需要见证签字,而张某1并未取得其他两位家庭成员的授权,在明知房屋为拆迁安置房的情况下,双方所签订的《房屋买卖合同》属于无效协议,不应得到法律的保护。

2.根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定,未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。因双方签署的协议所涉及的是回迁房,没有产权证,根据法律规定,此房屋不得买卖,即针对此类房屋不得以买卖的形式进行交易,所以双方签订的房屋买卖协议违反法律的禁止性规定,双方的买卖协议应属于无效协议。

3.张某1于2011年3月15日书写了一份收条,但未注明是收到哪处房产的房款,所以不能单纯依据张某1出具的收条就认为张某1收到了双方协议中约定的买卖涉案房屋的购房款,而事实上张某1并未收到任何房款,张某1出具收条只是按照中间人国士来的要求所写,双方并未就房屋买卖实际履行。另外,由于资金紧张,我们确实已将房屋另行转让他人,合同无法继续履行,但房屋买卖合同是无效的,请求法院驳回刘某的诉讼请求。

二、法院查明

2010年6月,张某1作为被拆迁人与北京国隆置业有限公司签订了《定向安置房认购协议》,认购了包括房屋在内的两套北花园居住小区定向安置房,产权人均确定为张某1,房屋的购房款757644元直接从张某1的拆迁补偿款折抵,房屋定于2013年12月31日前交付。

2011年2月13日,经中间人国士来介绍,张某1(甲方)与刘某(乙方)签订了《房屋买卖合同》一份,该合同约定的主要内容如下:一、甲方认可将本人名下房屋自愿出售给乙方,出售价格为壹佰贰拾捌万陆仟元,并保证家庭成员一致同意。次日,刘某通过其姐姐钟某的中国工商银行尾号2254账户向中间人国士来的妻子云丽转账支付了1286000元。第三天,张某1向刘某出具了收到购房款1286000元的收条。当日,张某1与张某2共同到北京东方公证处办理了一份《委托书》的公证,《委托书》的主要内容就是张某1、张某2共同委托钟某作为代理人办理房屋领取房屋所有权证及之后出售的手续。

2013年12月26日,北京国隆置业有限公司通知定向安置房业主办理入住手续。2014年1月3日,张某1向刘某出具《承诺书》一份,内容为:“现承诺2014年1月7日前,办理交房手续或将房款、补偿金和利息退给购房人刘某。”此后,张某1并未依约配合刘某办理房屋的入住手续。

2014年2月12日,张某1、张某2与案外人就房屋签订了《房屋买卖合同》,以1900000元的价格将房屋卖给案外人了。现张某1、张某2已将房屋交付给案外人,案外人已基本完成了房屋的装修,并安装了热水器。

三、法院判决

1、一审判决

1)解除刘某与张某1签订的《房屋买卖合同》;

2)张某1、张某2返还刘某购房款一百二十八万六千元;

3)张某1、张某2赔偿刘某经济损失六十一万四千元;

4)驳回刘某的其他诉讼请求。

2、二审判决

驳回上诉,维持原判。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

张某1作为被拆迁人与北京国隆置业有限公司签订了《定向安置房认购协议》,认购了房屋,并确定产权人为其本人,而张某2作为张某1的妻子与张某1一起办理了委托钟某办理房屋产权及出售手续的公证,故其对张某1向刘某出售房屋应系明知且同意,故张某1与刘某就房屋所签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,依法有效,双方均应依约履行。张某1、张某2以房屋系回迁房、未征得其他家庭成员同意等作为合同无效的抗辩理由,缺乏依据,法院不予采信。

关于刘某是否支付张某1全部购房款一节,根据查明的事实,刘某应张某1之要求向云丽支付的相应的购房款,而后张某1向刘某出具了收条,并在此后的《承诺书》中确认收到了全部购房款,故应认定刘某已按照买卖合同约定向张某1支付了全部购房款。

因张某1、张某2已将房屋再次转让给案外人,案外人亦对房屋进行了装修,刘某与张某1之间的《房屋买卖合同》客观上已无法履行,张某1、张某2“一房二卖”的行为已经构成根本违约,故刘某要求解除合同的请求,于法有据,法院予以支持。合同解除后,尚未履行的终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。当事人双方的《房屋买卖合同》解除后,张某1、张某2应向刘某返还已付全部购房款1286000元,并赔偿刘某因无法履行合同所遭受的损失,数额以张某1因“一房二卖”所取得的差价为准,刘某要求支付利息的请求,法院不再支持。

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