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家庭代表签订的农村房屋买卖协议效力认定

来源: 律师 时间:2019-05-23
正文
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告罗某甲、何女士起诉称: 2007年4月9日,我夫妇与被告罗某乙签订了一份书面协议,约定被告将其所有的一栋房屋及其享有经营权的土地和山林,全部转让给我。同时约定,我在收到被告交付的《土地使用证》、《农村土地承包证》和《林权证》之日一次性给付被告29000元转让款。该协议经我方和被告家庭代表签字,村民委员会(以下简称村委会)盖章。其后,被告罗某乙在收到我给付的全部价款后,将协议约定的房屋、山林及土地的相关证书和实物一并交付我使用和经营。同年8月15日,何女士向A县人民政府申请宅基地土地使用权变更登记时,被告反悔,不协助我方办理变更登记,后我方和被告就协议的履行发生纠纷。纠纷发生后,经村委会多次组织调解,被告才于2009年4月14日向村委会提交申请,同意转让,并协助我办理了农村土地承包经营权的变更登记,但被告一直不予协助办理山林经营权和宅基地土地使用权的变更登记。协议系双方当事人的真实意思表示,其相关内容符合法律规定,亦经村委会同意,该协议合法有效,我也按约定履行了自己的义务,被告以交付相关证书即代替履行变更手续属履行瑕疵,被告以各种理由不予协助办理变更登记已构成违约。维护我自己的合法权益,现特请求法院判令:1、我方和被告于2007年4月9日签订的有关转让房屋所有权,山林、土地承包经营权和宅基地土地使用权的协议合法有效;2、被告协助我完成该协议书内山林承包经营权和宅基地土地使用权变更登记。

二、被告辩称

被告罗某乙、武女士答辩称:2007年4月9日、罗某乙确与原告罗某甲签订了一份协议书,但签订该协议的双方当事人主体有问题,买方不应当是原告罗某甲,而应当是原告何女士,卖方应当是被告罗某乙、武女士。同时案涉房屋登记在被告罗某乙父亲罗大爷的名下,山林登记在武女士的名下,被告罗某乙实际上没有处分权。该协议仅约定了房屋买卖,原告给付我方的29000元仅为购房款,我方同意给原告办理房屋转让登记。但该协议内关于山林、土地的约定无效,原告要我方协助办理土地和山林的权属变更登记,须在2009年4月14日人民调解协议基础上给被告一定的转让费。现土地已部分转让给原告,我方不再收回,但原告应当给付我方土地和山林的转让费。罗某乙是在武女士不知情的情况下与原告签订的协议,罗某乙转让房屋武女士不反对,因为山林登记在武女士名下,现武女士不同意将山林转让给原告,被告罗某乙无权转让。

三、法院查明

2007年4月9日原告罗某甲与被告罗某乙签订农村房屋买卖协议一份,该合同约定被告罗某乙将登记在其父亲罗大爷(2003年已去世)名下的土木结构房屋一栋[权利人:罗大爷,地址:A县XX镇XX村三组;面积:195.19平方米]及其附属设施和登记在其妻子被告武女士名下的山林[权利人:武女士;小地名A地,面积75亩,小地名Z地,面积10亩;登记时间:2003年8月28日]及土地转让给原告,转让价款共计29000元,合同还约定了房屋、山林和土地变更过户的具体事宜。该协议签订时,由XX村民委员会党支部书记、会计、七组组长在场予以见证,协议上加盖有A县XX镇XX村民委员会公章。协议签订后,原、被告及会计到案涉山林和土地上踏界确定四界,被告将集体土地建设用地使用证、林权证和土地承包经营权证交给原告,原告于2007年4月11日给付被告罗某乙合同约定的价款29000元,被告罗某乙向原告出具收条一张。其后,原告要求被告协助其办理房屋、山林和土地的变更过户手续,被告不予协助,双方发生矛盾。2007年8月15日,原告何女士向A县人民政府申请办理房屋土地使用证变更登记,再次要求被告予以配合,被告不予配合。原、被告发生纠纷后,于2009年4月14日在XX镇乡人民调解委员会就其争议达成人民调解协议。在调解协议中,双方当事人约定 “A地”山林的屋后林地继续由被告家庭经营,屋前部分由原告经营,同时将坐落在屋前林地内的退耕还林地“C地”林地交由原告经营。该调解协议还对土地经营权进行了约定。原告罗某甲、何女士、被告罗某乙、武女士分别在协议上签字确认。其后,双方当事人对土地依照人民调解协议进行了分割,被告协助原告办理了土地承包经营权证,但房屋和山林至今仍未协助办理产权变更登记。

另查明,XX村三组已合并至XX镇XX村。被告罗某乙及其妻子武女士、儿子的户口现均已迁至A县XX镇XX村。二原告原系C县D镇人,2007年原告何女士将其户口迁入A县XX镇XX村,原告罗某甲户口仍在原籍。2007年4月9日,二原告在购买被告房屋后,于当年入住。后在其房屋旁修建有砖混结构房屋一栋(尚未办理建房审批手续)。

四、法院判决

1、限被告罗某乙于本判决生效之日起三十日内协助原告罗某甲、何女士将A县诉争集体土地建设用地使用证转移登记至原告何女士名下。

2、限被告罗某乙、武女士于本判决生效之日起三十日内协助原告罗某甲、何女士将小地名“A地”75亩林地中的公路下方林地、小地名“Z地”10亩林地、小地名“C地”0.5亩林地的承包经营权转移登记至原告何女士名下。

3、驳回原告罗某甲、何女士的其他诉讼请求。

五、律师点评

北京房产纠纷律师靳双权认为,本案属合同类纠纷案件,当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯及约定全面履行合同及协助等义务。本案原告罗某甲与被告罗某乙分别代表其家庭于2007年4月9日自愿签订的协议,系其真实意思表示,不违反相关法律规定,XX村民委员会作为村民自治性组织,对其签订协议进行见证并盖章确认,符合法律规定,该协议系具有法律效力的农村房屋买卖合同。2009年4月14日经XX镇乡人民调解委员调解达成的人民调解协议系对2007年4月9日协议内容的部分变更,对其变更的部分,按变更后的条款履行,未变更的部分,仍应按原协议履行。

1、2007年4月9日所签协议书所约定的内容,不仅包含了房屋的买卖,还约定了山林和土地的转让内容。其转让价款虽然约定在协议第一条的房屋买卖条款中,但其协议的第二条、第三条均是对山林和土地转让相关事宜的约定,其约定符合农村房屋买卖的交易习惯,应认定为系买卖房屋附带山林和土地的惯例,其中并未提及山林和土地转让所需的费用,故山林和土地的转让费用应包含在房屋款项中。协议的第四条,亦是被告明确了在山林承包经营权转让给原告后,需要特别强调的附加要求。另,原、被告在该协议签订后,交付三证、到山林、土地踏界和原告给付被告转让价款29000元的行为,亦是双方履行合同的具体行为。被告给原告出具的收条上虽载明有“购房款29000元”,但不影响原告给付的款项中包含转让山林和土地经营权的费用的认定。

2、关于2009年4月14日人民调解协议的具体内容指向。人民调解协议第一条“屋后公路上山林由罗某乙经营,现有土地由罗某甲经营。”系指,因“A地”山林被“板简公路”分成两块,且案涉房屋位于该林地内公路上方,故明确“A地”山林的屋后林地由被告罗某乙经营,“A地”山林的公路下方林地由原告经营;第二条“原停耕还林1.5亩,分布在双方山林中,由双方经营。(2011年前仍由罗某乙领取补助款)”系指明被告武女士所持有兴政林证字(2005)第035068号林权证内载明的“C地”面积0.5亩林地、“黑桃树屯”1.0亩林地,分布在“A地”山林内,其中“C地”林地位于“A地”公路下方山林内,“黑桃树屯”林地则位于其公路上方房屋后山林内。因本协议第一条已对“A地”林地的承包经营权进行了分割,故此条是对双方在2007年4月9日协议时,被告未交付给原告的林权证上所登记的林地一并作出了处理,即明确“黑桃树屯”林地仍然归被告经营,“C地”林地由原告经营。第三条“罗某乙经营山距屋周围30米内由罗某甲用于家庭基本建设,超过30米的须经双方协商处理。”本条系进一步明确,在“A地”山林承包经营权被分割后,因案涉房屋位于被告罗某乙承包的“屋后”林地内,为了方便原告生产生活所作出的约定。 据此,人民调解协议对原协议中约定转让的“A地”山林进行了分割,同时对分布于该山林内的退耕还林地进行了一并处理。但该协议未对原协议中涉及的“Z地”林地作出约定。

在转让协议主体上,农村山林和土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式,被告武女士虽系家庭承包经营山林的代表,但被告罗某乙作为家事代理,通过签订合同的方式转让家庭承包的山林、土地并无不妥;被告罗某乙转让房屋及集体土地建设用地使用权的行为,亦系家事代理行为。原告何女士具有农业经营能力,其同一集体经济组织成员的身份最终以户籍迁入得以确认,其具有受让集体土地建设用地使用权、山林承包经营权的资格。

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