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房产律师:借名买房引发的物权确认纠纷

来源: 律师 时间:2019-06-05
正文

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告马女士起诉称:我与第三人钱先生系夫妻关系,2007年6月,第三人所在单位向员工分配福利房,第三人分得A市XX区XX街XX小区503号房产的购房指标,并从郭先生处购得206号房屋的购房指标,第三人直接或委托他人支付了上述房屋的房款,但该房产现登记在被告名下。因被告与第三人长期存在不正当男女关系,并育有一子秦某甲(原名钱某甲,户籍信息登记在钱某名下),且被告为国家工作人员,在我与第三人未解除婚姻关系的情况下,上述房产应是夫妻共同财产。现被告拒不配合办理上述两套房产的变更登记,为维护我合法权益,特请求判令:1、确认被告名下位于A市XX区XX街XX小区503号、206号房屋为我与第三人共同共有的房产;2、被告协助我办理上述两套房产的变更登记手续,并将上述两套房屋交付给我占有、使用和收益;3、本案诉讼费、保全费等由被告承担。

二、被告辩称

被告秦女士答辩称:按照原告的诉请,本案属于借名买房引发的物权确认纠纷,但原告并未举证证明借名买房关系的存在,故其诉请依法不应得到支持。原告诉称涉案两套房屋系由第三人直接或委托他人出资,只是借名登记在我名下,无任何事实和法律依据,其相应诉请亦不应得到支持。原告提交的案外人曹某的相关收款凭证、案外人Z公司的收据均与本案不存在任何关联性,依法不应采纳。本案诉争两套房屋的开发商为A省L置业有限公司(以下简称“L置业公司”),故涉案两套房屋购房款的支付对象应为L置业公司。经查,原告提交的证据中显示的Z公司、曹某均与L置业公司不存在任何关系。因此,这些证据与本案不存在任何关联性,与待证事实无关,依法不应采纳。原告称我与第三人存在不正当男女关系、有私生子等不是事实,侵犯了我的名誉权,且与本案不存在任何关联性。法院对此不应予以理涉。

第三人钱先生答辩称:同被告秦女士答辩意见。

三、法院查明

原告与第三人1978年6月26日登记结婚。被告名下位于A市XX区XX街XX小区503号房产和206号房产是XX单位A省分部为其内部员工团购的福利房,其中,第三人钱先生具有XX区XX街XX小区503号房屋的购房指标,总房价为541329元,郭先生具有XX区XX街XX小区206号房的购房指标,总房价为539598元。涉案房产开发商系A省L置业公司,Z公司受A省L置业公司委托,代为收取XX单位A省分部团购房房款,相关款项打至原Z公司法定代表人曹某账户。2007年6月15日,第三人通过其K银行账户向曹某转账16万元,同年8月16日,第三人又通过上述账户向曹某转账16万元。Z公司对上述款项均出具收据,载明其收到钱先生房屋认购款各16万元。2009年6月25日,被告通过其K银行账户向曹某转账14万元,同日,Z公司向被告之子秦某甲出具收据,载明其收到秦某甲房屋认购款14万元。剩余购房款81329元以现金方式于2010年9月10转入曹某账户。至此,503号涉案房产房款支付完毕。2008年5月28日,被告通过其K银行账户向曹某转账20万元,Z公司于当天向郭先生出具收据,载明其收到郭先生房屋认购款20万元。2009年6月25日,被告通过其K银行账户向曹某转账13万元,Z公司于当天向郭先生出具收据,载明收到秦女士(郭先生)房屋认购款13万元。2009年6月25日,Z公司向郭先生出具收据,载明收到秦女士(郭先生)房屋认购款12万元。剩余购房款89598元以现金方式于2010年9月10转入曹某账户。至此,206号涉案房产房款支付完毕。上述两套房产房款合计金额1080927元,其中被告转账支付47万元,第三人转账支付32万元,其余房款均不显示付款人。

2007年9月10日,被告与第三人就503号房产签署转让协议,协议约定第三人有偿转让该房产,但未明确具体转让费金额。2007年10月23日,被告与郭先生就206号房产签署转让协议,协议约定转让费为4万元,郭先生在协议签字处备注“收到肆万元整”。法院受理该案后,经多次调解未果。

四、法院判决

1、确认被告秦女士名下位于A市XX区XX街XX小区503号房屋为原告马女士与第三人钱先生共同共有的房产;

2、被告秦女士于本判决生效后三十日内协助原告马女士、第三人钱先生办理上述房产的变更登记手续,并将上述房屋交付原告及第三人占有、使用和收益;

3、驳回原告马女士的其他诉讼请求。

五、律师点评

房产律师靳双权认为,在婚姻关系存续期间,夫妻对财产的共有属于共同共有,夫妻对共有财产共同享有所有权和平等的处理权。共同共有人对共有财产有共同的权利,承担共同义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效,行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,关于被告名下位于A市XX区XX街XX小区206号房产,第三人于转让协议签署之前曾向L置业公司支付过购房款32万元,被告未提供证据证明其已向第三人归还上述款项,且第三人已付购房款占涉案房屋总房款的较大比例,故可认定上述的32万元系第三人对涉案房屋的出资。该房产的购房指标系第三人享有,第三人也已实际支付该购房款,故认定该房产系原告与第三人的夫妻共同财产。第三人主张购房指标已卖于被告,但未提供其它充足证据予以佐证,且与第三人多次支付购房款的行为相悖,被告仅凭购房合同、购房发票不能证明其实际支付该房产价款,无法证明被告善意、合法取得该房产权益。综合考虑购房指标的福利性、原被告及第三人的身份、经济状况、被告和第三人各自已支付的房款金额等因素,第三人将购房指标转售被告且单方将该房产登记在被告名下的行为,应属无权处分,被告未支付相应对价而获得的上述房产属不当得利,应予返还。故对于原告请求确认被告名下位于A市XX区XX街XX小区206号房屋为原告与第三人共同共有房产的诉请,予以支持;被告有义务将该房产交付原告及第三人占有、使用和收益,并协助原告及第三人办理该套房产的变更登记手续。对于被告支付的房款14万元,双方如有纠纷,可协商解决,也可收集证据后另行通过合法途径主张权利。关于被告名下位于A市XX区XX街XX小区503号房产,原告无证据证实系第三人提供资金购买,根据转让协议可知,被告系有偿取得该购房指标,之后被告亦实际支付该购房款,故认定被告对该套房产系合法、有偿取得,对该房产享有所有权。

综上,根据法庭已查明的案件事实,从维护社会公序良俗、保障公民合法财产权益不受侵犯原则出发,关于原告请求确认被告名下位于A市XX区XX街XX小区206号房屋为原告与第三人共同共有房产的诉请,合法有据,予以支持,被告有义务将该房产交付原告及第三人,并协助原告及第三人办理该套房产的变更登记手续。原告的其他诉讼请求,证据不足,不予支持。

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靳双权

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