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房屋买卖合同履行期限约定不明怎么办?

来源: 律师 时间:2019-06-19
正文

北京房地产专业律师靳双权(134****7149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

朱某诉称:朱某与刘某于2012年2月19日就701厚爱房屋签订房屋买卖居间合同,房屋总价款为80万元,合同签订当日,我交付了定金16万元和24万元的房屋价款。2012年8月1日,我依照合同,又向刘某支付了房款25万元。2012年9月28日向刘某支付了房屋多出的平米数差价款20258元。

为获得房屋的交付使用权,于2013年3月27日,又给刘某打款5万元。但刘某以各种理由拖延交房日期,我为了使用701号房屋,还支付了车位费,刘某的行为给我带来了巨大的损失,故我诉至法院要求:1、判令刘某将701号房屋交付给我;2、判令刘某按照每月2700元标准支付我自2013年1月23日至判决生效之日止的房屋占有使用费;3、判令刘某支付我701号房屋的车位费2600元。

2、被告辩称

刘某辩称:我没有违约,房屋买卖居间合同中约定的是朱某给付我全款后我腾房,现在朱某并没有给付完毕全款。并且朱某现在起诉已经超过诉讼时效。我不同意朱某的诉讼请求。

中介公司辩称:双方当时签订的房屋买卖居间合同是当事人真实意思表示,交易房屋为回迁安置房,无房产证。故在办理过户手续的内容中没有明确约定时间。在双方履行合同过程中,刘某提出不想出卖房屋,其中我方两次参与调解,但是没有调解成功。我方认为双方签订了合同就应履行,我方同意朱某诉讼请求。

二、法院查明

2009年10月22日,门头沟区改造拆迁工作办公室(甲方)与刘某(乙方)签订房屋拆迁安置补偿协议,刘某购买了701号房屋。在审理中,刘某陈述系被征收公房承租人。

2012年2月19日,刘某(甲方)、朱某(乙方)与中介公司(丙方)签订房屋买卖居间合同,约定朱某购买刘某所有的701号房屋,房屋价款80万元,付款方式:本合同签订当天,乙方支付甲方购房定金16万元(该定金在甲乙双方均没有出现违约情况下充抵房款或首付款)。乙方以全款方式购买上述房屋,在网上签约之后办理房屋产权转移登记手续之前再向甲方支付除定金以外房款64万元。甲乙双方约定:甲方收到全部房款(除物业交验押金)后当日内将房屋腾空并于×年×月×日之前进行房屋交验,交验完毕当日将该房屋的钥匙交予乙方。

同日,刘某(甲方)、朱某(乙方)、中介公司(丙方)三方签订补充协议,约定: 4、签订合同当日,乙方给付甲方除定金外:24万元整,待办理入住手续时,乙方付给甲方25万元。2013年3月之前再给付甲方5万元。如2013年3月之前产权证已经能够办理转移手续。乙方付清剩余全部房款15万元整。5、如房屋交付时超过80平米,乙方补齐多出平米数钱款,按开发商开出凭据交费。如不足80平米,甲方按一万一平退给乙方钱款,乙方自行交付装修押金给开发商。6、产权证能够转移时,乙方随时付给甲方全部剩余房款15万元整。甲方随时配合乙方办理产权过户。双方均认可补充协议中约定的房屋总款合计为85万元有误,实际售房款为80万元。

合同签订后,朱某于2012年2月20日支付刘某40万元,于2012年8月1日支付刘某25万元,于2013年3月27日支付刘某5万元。2012年9月28日,朱某给付刘某补平米数房款20258元。

在审理中,朱某主张支出租赁车位费2600元,要求刘某赔偿,为此向法院提交收据、车位租赁服务协议书、履约保证金合同书。

刘某收房后,对701号房屋进行了装修,经法院释明,刘某表示对于装修损失,不在本案中处理。三方当事人一致认可,刘某收取701号房的时间为2013年1月23日。刘某表示在收房之后曾告知过朱某不出卖房屋,朱某表示在刘某收房之后,曾向刘某表示坚持购买房屋。

三、法院判决

1、一审判决

1)刘某将701号房屋交付给朱某。

2)刘某于本判决生效之日起十日内按照每月一千七百元标准向朱某支付自二〇一三年二月二十四日始至本判决生效之日止的房屋占有使用费。

3)驳回朱某的其他诉讼请求。

2、二审判决

驳回上诉,维持原判。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。双方及第三人达成的房屋买卖居间合同及补充协议,系三方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

关于701号房屋的交付时间,房屋买卖居间合同虽约定甲方收到全款后(除物业交验押金)后当日内将房屋腾空,但对于房屋交验时间却并未写明。补充协议虽然对款项交付有更为细致的约定,但是亦未写明房屋的具体交付时间。按照中介机构工作人员所陈述,因写补充协议时,存在房款交付与钥匙交付在先在后的不确定因素,故没有写明时间。

所以法院认为,关于房屋交付时间,在合同及补充协议中并未明确约定。《中华人民共和国合同法》规定:当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。因双方当事人对交易的标的物是回迁安置房,尚未办理房屋所有权证这一事实均清楚,并且中介公司工作人员陈述当时说过尽快交房。

故虽然合同及补充协议没有约定具体交付时间,但是不能就此说明刘某可以一直控制房屋,而不将房屋交付买方,刘某应当遵循诚实信用原则,在房屋具备交付条件合理期限内将房屋交给买受人。故对于朱某要求刘某交付701号房屋的诉讼请求,法院予以支持。交付房屋,应当给刘某必要的准备时间,本月确定交房的合理期限为刘某收取701号房屋后一个月。逾此期而未交房,刘某应当向朱某支付房屋占有使用费,故对于朱某要求法院判令刘某给付房屋占有使用费的诉讼请求,法院予以支持,具体期限、标准由法院酌情予以确定。

对于朱某要求刘某支付车位费的诉讼请求,因该损失并非直接损失,对于朱某该项诉讼请求,法院不予支持。刘某辩称朱某起诉超过诉讼时效,依据不足,对其意见,法院不予采信。经法院释明,刘某表示装修不在本案中一并处理,法院对此不持异议。

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