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开发商违约不履行并且拒绝办理房产证怎么办

来源: 律师 时间:2019-06-19
正文

一、基本案情

1、原告诉称

原告孙某诉称,2001年9月6日,原告在被告A公司的售房现场,与被告A公司的售房人苏某、苏某某签订了《房屋订购协议书》,并交付了43000元定金。2001年9月29日,原告又按被告A公司的要求,在其公司所在地与被告A公司签订了《房屋买卖合同》,交付了余款190000元,共计233000元。被告A公司将房屋钥匙交给了原告,办理了房屋交接手续。被告A公司称多套房产产权需一起办理,还没有办完,暂时以企业产房本代替,以方便原告购房后经营租赁使用。当时被告A公司的领导即被告周某承诺产权证很快能下来,下来后,公司会马上协助原告办理产权证。原告自购买上述房产后,即将房产出租至今,同时一直找被告周某等人办理产权过户手续,但被告周某和公司人员一直处于失联状态,不久,被告A公司人去楼空。现经查实被告A公司已被吊销。因诸被告拒不协助原告办理房屋产权的违约行为侵犯了原告的财产权益,给原告造成了巨大经济损失,故向法院提出诉讼请求:1.确认房屋归原告所有,并要求被告栾某将该房屋产权变更至原告名下,其他被告连带承担产权变更的协助义务;2.诉讼费用由被告承担。

2、被告辩称

被告周某、康某辩称,因为原告在多个案件中多次虚构事实,所以不认可原告起诉事实的真实性。被告周某自1996年下岗,一直待业在家至退休,从来未参与过任何有关被告A公司的经济和经商行为,与被告A公司没有任何关系,对原告所述的所谓事实经过根本不知情,也不认可。对于被告栾某的事情也不知情,故不负有连带责任。

被告郭某未出庭,亦未作书面答辩。

被告陆某未出庭,亦未作书面答辩。

被告栾某未出庭,亦未作书面答辩。

被告万某未出庭,亦未作书面答辩。

被告A公司未出庭,亦未作书面答辩。

二、法院查明

北京市丰台区法院查明:被告周某之夫,名余某,系原配夫妻,被告康某系该夫妻之女,被告万某系余某之母。被告陆某、栾某系夫妻。被告郭某系被告A公司法定代表人,余某及被告郭某、陆某均系被告A公司股东,余某于2016年6月19日死亡。2001年9月6日,原告与被告A公司签订《房屋订购协议书》,约定原告购买房屋,总房款为233000元,分期付款,于2001年9月6日交付房款定金¥43000,余款于2001年底之前交齐,房屋内设施情况以当日看房为准,买方所购房产为企业产,交齐全款后发放公有住房租赁合同。后于2001年9月29日就该《房屋订购协议书》,原告与被告A公司签订了《房屋买卖合同》,其合同签订日落款写是2001年9月6日,内容为:房屋建筑面积86.5㎡,总房款为233000元。双方并就房款给付、房屋移交等进行了约定。该合同中且签订了补充条款,内容为:“1.买方所购房产为企业产,交齐全款后,发放公有住房租赁合同。2.自取得房本、钥匙之日起,每月15日交房租。3.于2001年9月6日交定金¥43000,余款于2001年9月30日之前交齐。4.已于2001年9月29日交齐全款。”2001年9月29日,被告A公司向原告出具了共收购房款233000元的收据二张,还向原告交付了上述房屋。原告接收房屋后遂出租给案外人使用并收取租金至今。被告A公司自《房屋买卖合同》签订后未按合同补充条款的约定为原告办理房屋过户登记手续。后被告A公司下落不明。2005年10月16日,工商行政管理局作出行政处罚决定书,吊销了被告A公司营业执照。

2004年3月16日,被告栾某以法院民事调解书、法院裁定书和协助执行通知书、拍卖总行拍卖成交确认书(确认书时间为2000年12月24日)、契税完税发票等向房地产交易所申请购买上述房屋,2004年3月24日,被告栾某名下取得上述房屋所有权,但尚未领取产权证。被告栾某向房地产交易所提供的法院协助执行通知书载明:“产权处交易所:关于某银行与B公司一案,法院作出的民事调解书已经发生法律效力。因被执行人未履行义务,法院已对其财产予以强行拍卖。根据《民诉法》有关的规定,请协助执行以下事项:协助法院办理对依法拍卖房屋过户给买受人的手续。请将号过户余某名下,房屋单方过户。2002年9月17日。”

三、法院判决

北京市丰台区法院判决:原告孙某的诉讼请求予以驳回。

四、律师点评

房产律师靳双权认为,原告与被告A公司针对讼争房屋签订的《房屋买卖合同》意思表示真实,合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,故合同有效成立。但签订合同的双方至今均未提供证据证明被告A公司对讼争房屋具有所有权或处分权,且讼争房屋所有权现登记于被告栾某名下,因而,在被告A公司尚未取得讼争房屋所有权或处分权前,该合同处于履行不能的状态,故原告要求被告A公司协助办理产权过户登记的请求,缺乏事实依据,法院不予支持。基于上述客观情况,根据《中华人民共和国物权法》中不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力,未经登记不发生效力的规定,现并未完成讼争房屋所有权转移登记,故原告要求确认讼争房屋归其所有的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据,法院无法支持。被告郭某、陆某、栾某、万某、A公司经法院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,应视其为放弃陈述、举证、质证及抗辩权利。

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