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案例解读: 房屋买卖合同纠纷

来源: 律师 时间:2019-07-03
正文

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告林某诉称:

原告于2016年6月1日同被告签订二手房买卖标准协议书,购买被告位于北京市朝阳区某号房屋,约定房屋价款为9800000元。因该房屋有贷款和抵押,应被告要求,原告向被告指定账户内汇款4500000元用于还贷及解抵押。但被告迟迟不履行相关手续。

2016年11月16日,双方签订了补充协议,约定被告应于2016年12月前结清诉争房屋的贷款及解抵押手续并到房管部门办理备案、网签等手续,但被告至今仍不履行。

故提出诉讼请求:要求被告履行与原告签订的二手房买卖标准协议书及补充协议,被告与第三人协助原告办理房屋权属转移登记手续。

2、被告张某辩称:

我认为合同不应该继续履行,双方签订的协议无效,因为我方没有取得房屋所有权证。

3、第三人某地产公司述称:

被告已经不欠我公司费用,我公司已经将所有的过户材料都交给被告了,被告无法办理产权过户原因不清楚,如果被告的身份不存在问题,我公司同意将房屋过户给被告。原告要求我公司协助办理过户手续无法律依据。

二、法院查明

2011年12月12日,被告与第三人签订《北京市商品房预售合同(住宅类)》,约定被告从第三人处购买位于北京市朝阳区某号房屋。2013年11月5日,第三人确认已经收到被告支付的全部房屋总价款。

2016年1月4日,被告从第三人处领取《房屋所有权转移登记申请书》,并确认其按照北京市朝阳区房屋管理局规定期限,自行领取房屋所有权证,并缴纳相关印花税。

2016年6月1日,原告作为买方(乙方)、被告作为卖方(甲方)签订《二手房标准协议书》,约定:乙方同意购买甲方拥有的坐落在北京市朝阳区某号房屋,房产总价为9800000元;本合同签订之日三周内,乙方向甲方支付1800000元作为购房定金;甲方应于收到定金60日内申请办理抵押注销手续;甲乙双方同意以银行按揭方式付款,并约定在房地产交易中心缴税费当日支付首付款5000000元,剩余房款4800000元申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度,乙方应在缴税费当日将差额一并支付甲方,并于银行放款当日付给甲方);甲方应于收到乙方全额房款之日起3天内将交易的房产全部付给乙方使用,并应在交房时将物业费、水、电、燃气、电信、宽带、有线电视等费用结清;交易中产生的全部税费由乙方承担;甲乙双方合同签订后,若乙方中途违约,应书面通知甲方,甲方应在3日内将乙方的已付款(不计利息)返还给乙方,但购房定金归甲方所有;若甲方中途违约,应书面通知乙方,并自违约之日起3日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方;双方同意,自本合同签订之日起3月内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续;甲方应当在该房屋所有权转移之日起一年内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续,如未如期将本房屋相关的户口迁出的,应当每日按照房屋成交价格的万分之五的金额向乙方支付违约金,直至户口迁出之日止。

2016年11月16日,双方签订《补充协议》,约定:甲方认可乙方已经将4500000元购买房屋款项汇至甲方指定的案外人账户;(第二条)甲方保证在2016年12月前结清房屋的全部抵押贷款、办理房屋抵押注销手续,同时就双方签订的全部协议到房地产部门进行备案、办理网签手续;(第三条)甲方保证在2017年2月前向乙方交付房屋,同时结清交付房屋之日止的相关费用(包括但不限于物业费、供暖费、水费、电费、燃气费、电信宽带费、有线或无线电视费、甲方应当承担的相关税费等);(第四条)甲方保证在2017年3月前协助乙方办理完毕包括但不限于以下事项:1、取得房屋所有权登记证;2、协助乙方办理按揭贷款及房屋权属转移登记手续;3、甲方户口迁出手续;如甲方不能按照本补充协议第二条、第三条、第四条规定办理完毕所列任一事项等,视为甲方构成违约,甲方除继续履行相关事项外,还应当每天按已付款的0.1%向乙方支付违约金,至甲方实际办理完毕之日止。

经查,涉案房屋于2014年11月1日由第三人取得房屋初始登记。房屋所在楼栋符合办理权属转移登记等条件。

经询,被告与第三人均认可被告不欠第三人费用,该房屋的权属转移登记手续由被告自行办理,相关税费由被告负担。庭审中,被告初称其在本市购房资格有问题,后认可具备购房资格。

被告称其购买涉案房屋时从某银行办理了按揭贷款。庭审中,原告表示可以由其先垫付款项办理涉案房屋的抵押注销登记手续,且就购房尾款无需以申请银行贷款方式支付。

被告尚未将房屋交付给原告。

三、法院判决

北京市朝阳区人民法院经审理判决:

原告林某与被告张某就北京市朝阳区某号房屋达成的房屋买卖合同继续履行,履行次序如下:

1.原告林某根据某银行的要求垫资结清上述房屋按揭贷款;

2.被告张某在原告林某取得上述房屋按揭贷款结清证明后5日内配合原告林某办理该房屋的抵押注销登记手续;

3.原告林某于抵押注销登记手续办理完毕10日内给付被告张某购房尾款(数额为5300000元扣除原告林某在结清上述房屋按揭贷款中垫付的本息总额);

4.被告张某在原告林某支付购房款后10日内向原告林某交付上述房屋,同时结清交付房屋之日止到相关费用(包括但不限于物业费、供暖费、水费、电费、燃气费、电信宽带费、有线或无线电视费、被告张某应承担的相关税费等);

5.第三人某地产公司将上述房屋权属转移登记至被告张某名下,相关税费由被告张某负担;

6.被告张某在取得上述房屋权属登记后随即将该房屋权属转移登记至原告林某名下,并配合原告林某办理相关行政手续,相关税费由原告林某负担;

7.被告张某在将上述房屋权属转移登记给原告林某后30日内将该房屋内原有户口(如有)迁出;如原告林某不履行上述任一义务,且双方不能就继续履行事项协商一致的,双方可另行诉讼。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定,“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”;第一百二十条规定,“当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任”。

本案中,原、被告之间的《二手房标准协议书》及其《补充协议》系双方真实意思表示,不违反法律规定,双方均应依约履行。现被告拒绝履行合同,构成违约。

现涉案房屋虽于2014年11月1日由第三人取得房屋初始登记,登记在第三人名下,但被告已给付第三人相关费用,被告与第三人均认可被告不欠第三人费用,该房屋的权属转移登记手续由被告自行办理,房屋所在楼栋符合办理权属转移登记等条件。第三人将该房屋转移登记至被告名下不存在障碍。

另,涉案房屋虽办理了抵押登记,但原告表示同意由其垫付款项解除抵押登记手续。故原、被告之间就涉案房屋达成的买卖合同不存在继续履行的障碍。现原告要求继续履行,是合理的,并根据合同约定及实际履行情况对继续履行方式酌予确定。

综上,可以根据法院判决继续履行合同。


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