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签署房屋买卖合同,卖方拒不过户引纠纷

来源: 律师 时间:2019-07-09
正文

一、基本案情

1、原告诉称

原告任某诉称,2016年4月15日原告与被告订立房屋买卖协议一份,约定被告将其所有的房屋及车库所有权转让给原告,总价为69.5万元。协议订立后原告支付了房款,被告也将房屋实际交付原告使用至今,但被告一直未能依法与原告办理不动产登记手续。故向法院提出诉讼请求:被告将房屋及车库不动产变更登记至原告名下。

2、被告辩称

被告杜某、田某辩称,未收到原告房款,买卖合同上并非田某签名,请求驳回原告的诉讼请求。

被告杜某某辩称,涉诉房屋属于杜某、田某所有,杜某某无权处置,杜某某与任某之间的债权债务与本案无关。

二、法院查明

北京市昌平区法院查明:杜某与田某系夫妻关系,杜某某与沈某系夫妻关系,杜某某系杜某与田某之子。

2016年4月15日,在杜某、田某住所处,杜某、田某(甲方)与任某(乙方)签订一份《房屋买卖协议》,约定:甲方将其名下涉诉房屋转让于乙方,价格为695000元,涉诉房产办理产权过户手续所需缴纳的税费,由乙方承担;签订本协议时,乙方于2016年4月15日先付甲方购房定金695000元;甲方房产证办好后过户给乙方,乙方只负责过户的钱。协议“甲方”落款处有杜某、田某、杜某某、沈某的签字,其中“田某”的签名是由其孙女代签。《房屋买卖协议》签订同时,杜某、田某、杜某某、沈某将涉诉房屋的钥匙交付任某,并出具《收条》一份,“收款人”处有杜某、田某、杜某某、沈某签名,其中“田某”的签名是由其孙女代签。

2016年4月23日,A公司与杜某某签订一份《润滑油应收账款转让协议》,约定A公司于2016年4月15日之前的销售的润滑油应收账款共计1176127元,以90万元一次性买断方式转让给杜某某,账单明细见协议附件,由杜某某负责回收此批账款,A公司不再负责此批应收账款所可能出现的任何死账、坏账、因收款产生的经济纠纷以及销售中的任何促销返利等商务行为;杜某某作为A公司此前的润滑油销售业务人员对此情况充分了解,没有异议;为账款支付,杜某某自愿将分配到的拆迁房一套及自行车库11.25平方米一间作价转让、并过户给A公司作为支付此90万元账款的一部分,房屋由A公司法人代表任某负责接收;房屋价值以双方共同确认的评估价格为695000元;杜某某负责此房屋转卖过程中产生的中介费、登记费、过户费、税费等所有费用。除去房款后的剩余账款合计205000元杜某某必须在2016年12月31日前全部付清,支付方式为:以现金方式每月平均支付;如杜某某未按本协议履约,A公司有权取消本协议,并追索剩余全部款项。

2012年2月26日,杜某与B公司签订《房屋拆迁产权调换协议书》,B公司提供杜某拆迁定销房中户(约120㎡左右)二套,小户(约100㎡左右)一套。2017年4月18日,B公司开具了涉诉房屋的发票,总价款为193267.89元。2017年7月6日,B公司与杜某签订《商品房买卖合同》,约定B公司将房屋(建筑面积124.71㎡,单价1527.19元/㎡)、37幢19#车库(建筑面积11.25㎡,单价250元/㎡)以总价193267.89元售予杜某,付款方式为一次性付款。之后,B公司将《商品房买卖合同》、涉诉房屋的发票以及《不动产转移登记申请表》交付杜某,《不动产转移登记申请表》载明涉诉房屋为杜某、田某共同共有。现涉诉房屋已具备办理登记至杜某、田某名下的条件,但至今尚未办理登记。

关于《房屋买卖协议》《润滑油应收账款转让协议》的签订过程,原告方称:在订立《房屋买卖协议》之前,双方已经就签订《润滑油应收账款转让协议》协商好了,因为要列明转让账款的明细,所以延后了几天签订转让协议。

三、法院判决

北京市昌平区法院判决:驳回原告任某的诉讼请求。

四、律师点评

房产律师靳双权认为,原、被告之间的《房屋买卖协议》实质上是一份债务未届清偿期之前的以物抵债协议,具有担保杜某某履行《润滑油应收账款转让协议》、支付A公司所转让应收账款的对价的目的。理由如下:1.《润滑油应收账款转让协议》明确约定,为账款支付,杜某某将涉诉房屋作价转让并过户给A公司作为支付90万元账款的一部分,涉诉房屋由A公司法人代表任某负责接收,房屋价值双方共同确认为695000元。该约定具有以物抵债内容,且与《房屋买卖协议》的主要内容相一致,杜某某、A公司以及任某应当明确知晓签订《房屋买卖协议》系用于以房抵债的目的;2.《房屋买卖协议》上“田某”的签名虽然是田某孙女代签,但当时田某在场而未作反对,且协议上也有其丈夫杜某的签字,故田某孙女的代签行为应当是得到了田某的认可,杜某、田某庭审中称未收到购房款就出具收条、交付钥匙是由于缺乏法律保护意识,明显不符常理,签订《房屋买卖协议》时除了杜某、田某在场,其儿子杜某某也在场,而根据《润滑油应收账款转让协议》的内容,A公司将2016年4月15日之前销售的润滑油应收账款转让给杜某某,该应收账款确认的时间节点与《房屋买卖协议》的签订时间一致,因此任某庭审中陈述签订《房屋买卖协议》时,任某与杜某某已协商好转让应收账款,只是转让的应收账款明细尚未确定,该陈述更加符合客观事实,根据杜某、田某与杜某某、沈某共同签署《房屋买卖协议》、未收款而共同出具收条并交付钥匙的行为来看,杜某、田某签订《房屋买卖协议》时,应当知晓了以房抵债的事实。综上,《房屋买卖协议》具有以物抵债性质,双方间并无房屋买卖的真实意思表示,房屋买卖合同不成立,且《房屋买卖协议》以及具有以物抵债内容的《润滑油应收账款转让协议》签订之后,双方未能办理房屋所有权转移登记,原告经法院释明后,仍坚持以被告违反以物抵债的约定而要求继续履行以物抵债协议,法院对此难以支持。


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