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什么情况下房屋买卖合同会被法院解除

来源: 律师 时间:2019-07-09
正文

一、基本案情

1、原告诉称

原告牛某诉称,2016年1月10日,原、被告签订房屋买卖(置换)合同,双方应于2016年2月20日前办理网签和资金托管手续,原告于当日向被告交付了3万元定金,被告出具了定金收条一份。被告以涉案房屋系夫妻共同财产,认为双方签订的合同无效并明确表示拒绝继续履行合同,根据合同约定,被告拒绝履行合同的应当承担房屋交易价格的20%作为违约金并承担双方的居间佣金。鉴于被告居住涉案房屋,继续履行存有交付的障碍,且被告明确表示拒绝履行合同,故向法院提出诉讼请求:1、解除2016年1月10日双方签订的房屋买卖(置换)合同;2、判令被告返还购房定金3万元;3、判令被告向原告支付违约金18.3万元,居间佣金1万元;4、判令被告承担本案诉讼费用。

2、被告辩称

被告马某辩称:1、本案房产系马某与熊某某夫妻俩共同所有,签订房屋买卖合同是由马某一人签订,所以本案中应当追加熊某某为共同被告;2、上述房产系夫妻共同共有,理应两人同时签字后才生效,仅马某签字的合同应当是无效合同;3、无效的合同就不存在继续履行问题,也不存在合同中约定的违约责任问题。4、本案涉及的房屋买卖合同是被告一人所签,但该房屋是夫妻共有财产,在另一共有人没有确认合同有效的情况下,应该说原被告之间所签的房屋买卖合同是属于效力待定的合同。在第一次开庭中共有人明确表示不继续履行合同,所以我们认为该份合同无效。不应当承担违约责任,被告马某只应该承担缔约过失责任。5、在第一次开庭中,被告也提出要求追加中介为共同被告,因为在本案中中介及原告在明知诉争房产系夫妻共同财产的情况下仅要求被告一人签订房屋买卖合同,中介及原告自身也有一定过错,也应当承担相应的责任。

二、法院查明

北京市昌平区法院查明:房屋登记所有权人为被告马某,房屋所有权证附记中载明该房屋系马某、熊某某共有。2016年1月10日,原告牛某与被告马某经A公司居间签订房屋买卖(置换)合同,

同日,原告牛某向被告马某支付定金3万元,被告马某出具定金收条;原告牛某签署成交确认书,确认已在A公司购买某某小区某幢某室房屋,中介服务费9150元于资金托管前支付;被告马某签署成交确认书,确认已在A公司出售某某小区某幢某室房屋,中介服务费13725元于网签资金托管前支付。

2016年3月2日,熊某某向A公司致函并转牛某,称:其与马某系夫妻关系,其长期在外务工,其妻子在其不知情的情况下订立房屋买卖(置换)合同,其认为位于某某小区某幢某室房屋系夫妻共有财产,一方无权单方处置该房产,其不同意此次房屋买卖,望终止上述合同的履行。

2016年3月9日,A公司陈富强出具情况说明并于2016年4月19日到庭作证,陈述:马某委托其公司出售某某小区某幢某室房屋,2016年1月10日带客户牛某察看该房屋并当场约马某签订合同,因马某的丈夫熊某某不在场,马某给熊某某打了很多电话,最终确认两人都同意出售该房屋且成交价为915000元并收取了牛某购房定金3万元整。过了几天,熊某某与马某打电话称不打算出售该房屋并约牛某商谈,商谈未果,故熊某某说回家商量一下。后来熊某某又来公司面谈,承认自己违约,但只愿意赔偿给牛某1-2万元违约金,牛某不同意。过了几天后,其公司又约牛某与马某及熊某某于2016年3月6日见面协商,牛某坚持继续履行合同,而马某方还是不愿意履行合同,因为其间1、2个月房价上涨很快,如若不履行合同会造成很大损失,所以牛某决定起诉马某。

原告含有解除2016年1月10日双方签订的房屋买卖(置换)合同意思表示的变更诉请申请书于2016年11月16日送达被告。

庭审中,原告陈述,签订房屋买卖(置换)合同时,被告提供了房产证给原告核实房屋所有权人,因被告当场打电话给其丈夫确认后才签署合同;诉请中居间佣金1万元没有实际支付。

三、法院判决

北京市昌平区法院判决:

1、原告牛某与被告马某签订的房屋买卖(置换)合同解除。

2、被告马某返还原告牛某定金3万元并支付原告牛某违约金146400元。

3、驳回原告牛某的其他诉讼请求。

四、律师点评

房产律师靳双权认为,依法成立的合同对签订合同的当事人有效,当事人应当按约诚实守信地行使权利、履行义务。本案中,被告马某与原告牛某签订房屋买卖(置换)合同系其双方真实意思表示,该合同对原告牛某与被告马某有效。涉案房屋系马某与熊某某共有房屋,被告马某自己签订合同处分房屋,且被告熊某某拒绝追认原、被告签订的房屋买卖(置换)合同也不同意出售房屋给原告,上述协议无法履行,原告据此变更诉讼请求为解除原、被告双方于2016年1月10日签订的房屋买卖(置换)合同,变更诉请申请书于2016年11月16日送达被告,故原告牛某与被告马某于2016年1月10日签订的房屋买卖(置换)合同于2016年11月16日解除。因合同已经解除,原告牛某要求被告马某返还其交付的定金3万元,法院予以支持。关于违约责任:被告马某作为房屋共有权人之一,在未认真沟通征得其他共有权人同意的情况下擅自与原告签订房屋买卖(置换)合同并收取原告定金,在签订合同后未积极促成其他共有权人追认合同效力而是以其他共有权人不同意为由拒绝履行合同,给原告造成损失,应当承担相应的违约责任;原告作为买受人,在进行房屋买卖这一大额财产的交易中,应具有高度谨慎的注意义务,应认真核实协议签订者是否系房屋所有权人及其是否取得其他房屋共有权人的授权,原告在明知涉案房屋系马某与熊某某共有情况下,在熊某某未在场且未出具授权委托书的情况下,草率与共有权人之一马某签订协议,对协议无法履行亦具有一定过错,应承担相应的责任。因协议中约定违约方需向守约方支付房屋实际成交价的20%作为违约金,故违约金总额为915000元×20%=183000元,结合本案具体案情,法院酌定原告牛某承担20%责任、被告马某承担80%的责任,故被告马某赔偿原告牛某违约金146400元。关于原告提出的要求被告支付居间佣金1万元的诉讼请求,因原告于庭审中陈述该居间佣金并未实际支付,故对其该主张,法院不予支持。关于被告要求追加熊某某为本案被告的抗辩意见,因熊某某并非本案签订合同的当事人故不受原、被告签订的房屋买卖(置换)合同约束,故法院对其该抗辩意见不予支持。关于被告提出的合同上无熊某某签字也未征得其同意故合同无效和效力待定及被告不应当承担违约责任的抗辩意见:首先,因合同系原、被告真实意思表示且不具备合同无效的法律要件,系有效合同;其次,效力待定法律行为存在于限制民事行为能力人从事的依法不能独立实施的法律行为、无代理权人因无权代理而从事的法律行为、无处分权人因无权处分而从事的法律行为等情形中,本案中马某系完全民事行为能力人以自己名义与原告签订合同、对涉案房屋也具有一定处分权,不符合效力待定法律行为类型;再次,最高人民法院明确规定《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”;最后,即使是合同无效的情况下,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的应当各自承担相应的责任。而本案中系被告马某违约,应当按照合同约定赔偿原告牛某,故法院对被告该抗辩意见不予支持。关于被告提出要求追加中介并由中介承担部分责任的抗辩意见,因本案纠纷系被告擅自签订合同并不能履行导致合同目的无法实现造成,另原告拒绝追加A公司为本案被告,故法院对被告提出的该抗辩意见不予支持。


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