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合同可以解除的情况及解除后果

来源: 律师 时间:2019-07-16
正文
  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
  一、基本案情
  1、原告诉称
  原告苏某诉称,原告苏某与被告江某是朋友关系。2016年2月底被告江某至原告处借款周转。2016年3月2日至3月8日期间原告分别以现金及转账形式借给被告江某30万元。因被告江某一直未归还借款,2016年12月,被告江某提出自己有两套房子,可以将位房屋卖给原告,原先的借款转为购房款,原告也表示同意。2016年12月16日,原、被告签订房屋买卖协议,约定被告江某将房屋卖给原告,合同价款为人民币100万元。协议签订后原告现金支付被告江某16万元,2016年12月22日原告又以现金及转账形式支付被告江某24万元,综上,原告为购买该房屋实际已支付购房款70万元。但被告江某在收到房款后避而不见。为维护自身合法权益,原告诉至法院,请求:1.解除原告苏某与被告江某于2016年12月16日签订的房屋买卖协议。2.要求判令被告江某、胡某共同归还原告购房款70万元并赔偿原告违约金损失20万元。
  2、被告辩称
  被告胡某辩称:被告胡某从未与原告签订房屋买卖协议,也从未收到过原告任何购房款。被告胡某与江某已于2017年2月15日离婚,离婚协议书上明确本案房屋买卖协议所涉房屋属胡某部分归胡某所有、江某所属份额赠予婚生女江某某所有抵作女儿的抚养费。原告提供的2016年12月16日房屋买卖协议签订于离婚协议之前,说明被告江某将房屋卖给原告一事,被告胡某是不知情的,故请求法院依法驳回原告苏某对被告胡某的诉请。
  二、法院查明
  北京市昌平区法院查明:2016年12月16日,被告江某作为甲方与乙方即原告苏某签订房屋买卖协议,中介方为A公司,协议约定:一、房屋总成交价:甲方净得卖房款人民币壹佰万元整(¥1000000.00元)。二、房产证到甲方名下的费用由甲方承担,过户到乙方名下的费用由乙方承担。三、该安置房在国家办理房产证的过程中,甲方必须积极去办理,在过户到乙方名下时,甲方必须积极配合。如出现故意拖延、刁难属违约。四、付款方式1、在2016年12月16日乙方付定金人民币贰拾万元整(¥200000.00元),同时付买房款贰拾陆万元整(¥260000.00元),合计人民币肆拾陆万元整(460000.00元)。2、在甲方拿到房产证过户到乙方名下的同时付清买房余款。五、乙方在拿到房产证之前如要出售该房,可与甲方协商办理。该协议下方甲方处存有被告江某签字捺印及“胡某”字样,乙方处存有原告苏某的签字捺印、中介方处存有钱春明的签字,A公司在签约日期处加盖公章。
  被告江某与胡某于1986年8月6日办理结婚登记,于2017年2月15日办理离婚登记。被告江某与胡某在离婚协议书中对财产分割作如下约定:房屋的女方所属份额归女方所有,男方所属房屋产权份额自愿赠与给女儿江某某,归女儿所有,抵作女儿抚养费。
  三、法院判决
  北京市昌平区法院判决:
  1、解除原告苏某与被告江某于2016年12月16日签订的房屋买卖协议。
  2、被告江某于本判决生效后10日内返还原告苏某购房款70万元。
  3、被告江某于本判决生效后10日内赔偿原告苏某违约损失20万元。
  4、驳回原告苏某的其他诉讼请求。
  四、律师点评
  房产律师靳双权认为,关于案涉房屋买卖协议的效力问题。1.从涉案房屋的权属来看,涉案房屋系被告江某、胡某在夫妻关系存续期间拆迁安置补偿所得,涉及两被告的财产权益。原告苏某、案外人马某均陈述2016年12月16日房屋买卖协议中“胡某”字样系马某代签,被告胡某在审理过程中明确对马某代签字的行为未授权且不予追认、对被告江某与原告苏某签订房屋买卖协议出售涉案房屋的行为亦未授权且不予追认;2.从房屋交易过程来看,原告苏某、中介方均未与被告胡某碰面、洽谈及询问被告胡某对被告江某出售涉案房屋的意思,被告胡某亦无协助收取购房款、配合提供相关手续等任何积极履行合同的行为。因此,原告苏某与被告江某之间签订的房屋买卖协议对被告胡某不产生法律效力。现被告江某未按约履行合同,被告胡某亦明确表示不同意出售案涉房屋,该房屋买卖协议已无法继续履行,故原告苏某要求解除其与被告江某于2016年12月16日签订的房屋买卖协议,于法有据。
  关于被告江某应返还的购房款。为主张其已将购房款70万元交付给被告江某,原告苏某向法院提供了房屋买卖协议原件、收条原件、银行账户明细予以佐证,案外人林飞在审理过程中亦明确其系代原告苏某转账给被告江某,原告所举证据已经形成完整的证据链,故原告苏某要求被告江某返还购房款70万元的请求,符合法律规定,。
  关于违约损失赔偿问题。当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。涉案房屋买卖合同因被告江某违约而解除,被告江某应承担相应的违约赔偿责任。购房过程中,原告苏某对被告江某签订协议出售房屋的行为已尽到相应的审查义务。原告苏某与被告江某签订的房屋买卖协议明确约定如出现违约、应承担违约责任50万元,现原告苏某要求被告江某赔偿原告违约损失20万元,符合法律规定。
  因被告胡某未协助收取购房款,原告苏某提供的证据不足以证明被告胡某知晓并同意被告江某向原告苏某售房,且在原告苏某与被告江某签订协议后不久,被告江某与胡某于2017年2月15日办理了离婚登记手续,故原告苏某要求被告胡某与被告江某共同承担返还购房款70万元并赔偿违约损失20万元的请求缺乏事实依据和法律依据。
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