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居间人促成合同,委托人是否应照约定支付?

来源: 律师 时间:2019-10-16
正文
  上诉人王芳、陈雷霆上诉请求:撤销一审判决。事实和理由:(一)王芳、陈雷霆与凯旋公司签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》是包含买卖合同与居间合同的混合合同,凯旋公司故意将两个合同捆绑在一起,导致凯旋公司一旦办理委托居间手续,就不得不“认可”居间方已促成买卖合同的成立。然而,涉案房屋被查封,凯旋公司未能促成买卖双方签订正式的买卖合同,该合同第十一条并未实际履行,王芳、陈雷霆不应承担佣金及违约金。该合同只约定了居间方的权利、买卖双方的义务,对居间服务的内容、居间方应尽的义务、居间方违约应承担的责任等项目只字不提。该合同第十二条免除了凯旋公司违约应当承担的责任,加重王芳、陈雷霆的责任,排除了王芳、陈雷霆的主要权利,属于格式条款无效的情形,且凯旋公司未履行提示和说明义务,没有采取合理的方式提请王芳、陈雷霆注意。(二)王芳、陈雷霆知悉薛晓庆有债务纠纷后,曾多次向凯旋公司表达对房屋交易事项的担忧,要求凯旋公司联系薛晓庆协商此事。但凯旋公司在明知交易房屋存在被查封风险的情况下,仍要求王芳、陈雷霆办理首期款监管,导致王芳、陈雷霆在交易房屋被查封的情况下,向薛晓庆交付了57万元的托管房款。按照房屋买卖交易惯例,居间方应当在买方办理首期款监管前协同买方查询交易房屋状态。凯旋公司作为有资质的专业居间方,未尽审慎审查义务,在房屋交易过程中不顾风险错误指示,工作存在重大过失,导致王芳、陈雷霆的损失。
  被上诉人凯旋公司辩称,二手房交易首期款监管是属于风险防控的有效手段,在没有增加其他手续的情况下,确保了二手房买卖双方房屋权属和资金的安全,真正做到“钱证两清”,防范风险。合同第十一条已明确买卖双方应在签订合同当日向凯旋公司支付佣金,若王芳、陈雷霆在签订合同时对该条款存在异议应当在签订合同时提出或签订补充合同。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定明确了居间方所应承担的义务即为提供订立合同的媒介服务,凯旋公司已经促成了王芳、陈雷霆、薛晓庆之间的买卖合同即《中山市二手房买卖及居间服务合同》,凯旋公司在履行居间合同过程没有隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,应当获取相应的报酬,并且根据合同约定,王芳、陈雷霆应当承担相应违约金。该合同为三方协商后签订的,不存在违反法律规定,不属于可撤销的合同,王芳、陈雷霆一直拒绝支付佣金,其行为违反了诚实信用原则。
  原审被告薛晓庆未向本院提交二审诉讼意见。
  被上诉人凯旋公司向一审法院起诉请求:判令王芳、陈雷霆、薛晓庆向凯旋公司支付佣金41085元及逾期付款违约金(从2107年1月14日起算,暂计至2017年7月13日为4455元,计算公式:1650000元×180天×0.0005×0.03=4450元)。诉讼中,凯旋公司请求将上述诉求的违约金起算日期变更为2017年1月16日。
  一审法院认定事实:2017年1月14日,买方王芳、陈雷霆与卖方薛晓庆及居间方凯旋公司签订《中山市二手房买卖及居间合同》(编号:5030102****),定明:买卖双方交易的房地产位于中山市××××房,房产证号02××22;转让总价款165万元,买方于合同签订时支付定金5万元,合同签订后3个工作日内再支付定金5万元;买方意向按揭贷款93万元,并应于2017年4月30日前申请安揭;该房产产权状况依卖方陈述确定,卖方对其真实性负责并保证没有查封情况,如与实际情况不符,则卖方应按本合同第十二条约定承担违约责任;该房产处于抵押状态,卖方承诺在买方取得银行贷款批复后的100个工作日内自行筹资还清银行贷款,注销抵押登记;鉴于居间方已促成买卖双方之间买卖合同的成立,买卖双方应在签订本合同当日向居间方支付佣金41085元,其中卖方支付佣金0元,买方支付佣金41085元;买卖双方延期向居间方支付佣金的,须以成交价的3%为基数按日万分之五向居间方支付延期付款违约金;若因买方或卖方原因导致交易无法完成的,居间方有权收取本合同约定的佣金,已收取的佣金无须退款,不足部分由违约方支付,如已支付费用方为守约方,守约方可直接向违约方追偿该笔费用。合同签订当日,三方还同时签署了《资金托管协议》《信息告知书》,买卖双方签署了《声明书》。其中的《资金托管协议》载明:买卖双方同意将10万元购房定金交居间方托管,由于该房产产权在抵押中,故设定该托管款项的放款条件为“查档确认产权清晰、有抵押、无查封状态,经买方书面同意。”《信息告知书》载明:交易房屋为个人产权,有抵押,抵押金额70万元。《声明书》载明:鉴于买卖双方交易之房产在签约时未在国土局档案馆查档,无法核实房产的产权状态,但买卖双方仍愿意签署《中山市二手房买卖及居间合同》,若该房产在合同签订前已被查封,则合同自动解除。
  合同签订后,凯旋公司于2017年1月16日到中山市土地房产产权档案馆查档取得的《中山市不动产登记资料证明表》载明:涉案房产登记的产权人是薛晓庆;该房产有抵押,没有查封。之后,薛晓庆因与黄建军发生债务纠纷,涉案房产于2017年5月9日被一审法院诉讼保全查封,故买卖双方至今未完成该房产交易。凯旋公司向王芳、陈雷霆催收佣金未果,于2017年7月18日诉至一审法院,主张前述实体权利。
  再查,王芳、陈雷霆提供的微信聊天记录显示:凯旋公司人员“小余”(余志坚)于2017年4月6日通过微信向王芳、陈雷霆转发了薛晓庆发来的一份《债权转让通知书》,内容为:通知人郑雅丽已将与债务人梁泳涛(配偶:薛晓庆)于2016年2月6日签署《借款协议书》项下的全部债权转让给黄建军,梁泳涛接到本通知后向黄建军履行全部义务。
  一审庭审中,王芳、陈雷霆及薛晓庆确认:涉案房产至今未完成交易的原因是该房产已被法院查封,但买卖双方至今未解除合同,该合同尚在履行状态。薛晓庆称:该房产已被法院查封是因为王芳、陈雷霆没有在2017年4月30日之前向其支付首期房款62万元,致使其欠黄建军的债务无法清偿。王芳、陈雷霆则称:合同约定买方于2017年4月30日前申请按揭,取得银行同贷书之后的7个工作日内支付首期房款62万元,买方于2017年5月2日取得同贷书后,已于2017年5月9日支付了57万元,加上之前支付的定金,已付的房款已超过合同约定的首期房款。对此,王芳、陈雷霆提供的中国建设银行个人活期账户交易明细予以证明。
  一审法院认为,本案为居间合同纠纷。凯旋公司与买方王芳、陈雷霆及卖方薛晓庆订立了居间合同,有《中山市二手房买卖及居间服务合同》为证。该居间合同是三方自愿订立,意思表示真实,内容不违反法律规定,合法有效,应当恪守履行。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定:“居间人促成合同成立后,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”本案中,凯旋公司已促成买方王芳、陈雷霆与卖方薛晓庆签订了涉案房产买卖合同,故买卖双方应当依约向凯旋公司支付佣金。《中山市二手房买卖及居间服务合同》约定佣金41085元由买方王芳、陈雷霆于合同签订当日支付,王芳、陈雷霆至今未予支付,构成违约,依法应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任,故王芳、陈雷霆除应向凯旋公司支付41085元佣金之外,还应当按照合同约定支付延期付款违约金。合同约定逾期付款违约金以成交价165万元的3%为基数按日万分之五计算,凯旋公司主张违约金从2017年1月16日起算至2017年7月13日共178天,即违约金为4405.5元(1650000元×3%×0.0005×178天)。合同签订后,涉案房产虽因卖方薛晓庆与他人发生债务纠纷而被一审法院另案诉保查封,但凯旋公司没有举证证明涉案房产已无法完成交易,且买方王芳、陈雷霆及卖方薛晓庆在庭审中均确认双方订立的该房产买卖合同并未解除,交易仍在履行状态,故凯旋公司诉请卖方薛晓庆对佣金承担支付责任,证据不足,不符合三方的约定,一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定:“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本案中,涉案房产被查封的日期是2017年5月9日,即发生在三方签订合同之后,不属于前述法律规定的“与订立合同有关的重要事实”,再且,买方王芳、陈雷霆及卖方薛晓庆也没有证据证明凯旋公司在2017年5月22日第二次查档之前已知道涉案房产已被人民法院查封,故王芳、陈雷霆以凯旋公司未尽居间人如实告知义务为由所作的抗辩,理由不成立,一审法院不予采纳。三方签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》《信息告知书》及买卖双方签订的《声明书》均载明涉案房产登记的产权人为薛晓庆,产权状态为已抵押、未查封,与2017年1月16日查档的《中山市不动产登记资料证明表》所载的房产信息相符,可以认定凯旋公司已履行了居间人的如实告知义务。《中山市二手房买卖及居间服务合同》是三方自愿签订的有效合同,该合同第十一条约定佣金41085元由买方于签订本合同当日支付,未失公平,故王芳、陈雷霆主张撤销该合同条款,一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决:一、判决王芳、陈雷霆应于判决发生法律效力之日起七日内向凯旋公司支付佣金41085元、违约金4405.5元,合计45490.5元;二、驳回凯旋公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费938元,减半收取为469元(凯旋公司已预交),由王芳、陈雷霆负担并应于判决发生法律效力之日起七日内迳付凯旋公司。
  本院二审期间,当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
  本院认为,本案为居间合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定:居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同;第四百二十六条规定:居间人促成合同成立后,委托人应当按照约定支付报酬。本案中,王芳、陈雷霆作为买方、薛晓庆作为卖方、凯旋公司作为经纪方签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》系各方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,各方当事人应当按照合同的约定履行相应的义务。本案中,凯旋公司作为居间人,已经促成王芳、陈雷霆与薛晓庆之间房地产买卖合同成立。根据上述合同约定,王芳、陈雷霆作为买方应当向凯旋公司支付相应的佣金。由于王芳、陈雷霆没有依约向凯旋公司支付佣金,已构成违约,一审判决王芳、陈雷霆向凯旋公司支付佣金41085元及违约金4405.5元并无不当,本院予以维持。若王芳、陈雷霆认为其在二手房买卖合同履行过程中不存在过错,可依据合同约定另行向违约方主张权力。
  关于格式条款的问题,王芳、陈雷霆上诉主张合同第十二条“买卖双方延期向居间方支付佣金的,须以成交价的3%为基数按日万分之五向居间方支付延期付款违约金……”属于格式条款,经纪方未就该格式条款中免除其责任的部分进行合理提示,故该条款无效。王芳、陈雷霆在签订合同时,已知悉该条款的内容,其并未提出异议,且该条款本身属于合同内容中的违约责任条款,并未限制王芳、陈雷霆的权利,故对王芳、陈雷霆的该主张,本院不予支持。
  关于王芳、陈雷霆上诉主张凯旋公司未尽审慎审查义务的问题,王芳、陈雷霆与薛晓庆、凯旋公司签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》《信息告知书》均记载涉案房产已抵押、未查封,与凯旋公司在2017年1月16日查询的《中山市不动产登记资料证明表》显示的房产信息一致,凯旋公司已履行了居间人的如实告知义务。涉案房产被查封是在2017年5月9日,王芳、陈雷霆未举证证明凯旋公司在2017年5月22日第二次查档之前已知道涉案房产被查封的事宜且未如实告知,故王芳、陈雷霆认为凯旋公司未尽审慎审查义务的上诉主张缺乏事实及法律依据,本院不予支持。
  综上所述,王芳、陈雷霆的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费938元,由上诉人王芳、陈雷霆负担。
  本判决为终审判决。
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靳双权

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