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延期付款的行为在法律上会怎么判决?

来源: 律师 时间:2019-10-16
正文
  原告诉称
  原告诉称,2012年4月,原告因工作单位变更(被一汽大众汽车公司安排至佛山市南海区狮山镇的分公司工作),举家从老家长春迁来,需在狮山本地购置房产安家。因知道佛山限购政策要求二手房如属家庭唯一住宅且满五年的可免交易营业税和个人所得税(卖家通常要求买家承担),故委托“佛山市南海常乐房地产中介服务部”提供此种房源的中介服务。2012年6月上旬,中介来电称被告放盘出售的位于湖景湾花园01栋D座101房符合原告求购条件,经面谈协商,原被告与中介三方于2012年6月14日达成并签订《房屋买卖合约》,约定:售价(卖方实收)人民币62万元,交易所产生的税费由买方承担,交楼时间为收到40万首期当日(包括水电煤气、电视、物业过户),交易及付款方式为银行按揭付款方式,具体为:1、双方签署本合约时,买方支付卖方2万元作为定金;2、2012年7月10日当天支付首期38万元;3、2012年12月31日之前支付首期10万元;4、剩余12万元由买方向银行申请贷款(公积金贷款),直接由银行划入卖方账户。另双方在合同尾部备注:1、卖方在买方没有过户前不可以再购买房产,否则过户税费由卖方负责,卖方要保证是家庭唯一住宅;2、买方付齐房款后,卖方协助乙方过户,卖方同买方做公证;3、房产证要等够五年才过户。上述合约签订当日,原告如约支付被告定金2万元。2012年7月10日,原告如约支付被告首期38万元,被告亦依约于该日向原告交楼,双方办理了水电费存折,房匙、物业费等交接手续,被告结清了交楼前的费用。2012年12月31日,按合同约定,原告本应再付被告首期10万元,但此时原告因女儿生病需做手术资金困难,向被告申请延期,被告表示同意。至2013年3月底,原告筹齐10万元准备交付被告,同时,因被告房产证已够五年可以过户,原告便催问中介过户事宜。2013年4月3日,中介告知原告:因被告在广州另有一套房产,故双方交易房产非佛山政策要求的家庭唯一住宅,交易将会额外产生巨额个人所得税,并声称被告隐瞒事实,应由被告承担该税款。而被告辩称:签约当时中介仅向其说明佛山唯一住宅即可,并未问及被告广州及外地房产,且中介早已明知被告广州有房产,但声称没问题、不影响,故责任应归咎于中介误导,应由中介赔偿该税款。此后,三方多次交涉协商,被告和中介双方均不认可本方存在责任,均明确表示不肯承担多产生的税款,被告也不肯处理掉广州的房产以保证唯一住宅,至此,涉案房产交易无法继续进行。另,被告曾承诺收到原告40万房款后即办理还贷及涂销涉案房产的抵押,以便进行后续过户手续,但经查,被告至今尚未办理还贷及涂销抵押手续。为维护自身合法权益,现向法院提起诉讼,请求判令:1、确认位于佛山市南海区狮山镇博爱路南海湖景湾花园湖朗轩(01栋)D座101房、房地产权证号:粤房地证字第C6112061号的房产所有权归原告所有。2、被告继续履行2012年6月14日与原告就上述房产签订的《房屋买卖合约》,包括判令被告偿还该房产的抵押贷款,涂销该房产的抵押,承担该房产交易额外产生的个人所得税,并协助原告办理该房产过户给原告的手续。3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中,原告变更诉讼请求为:1、解除原被告于2012年6月14日签订的《房屋买卖合约》及附件。2、被告立即返还原告购房款400000元,并要求支付违约金400000元。3、本案的诉讼费由被告承担。
  被告辩称
  被告辩称,一、同意解除合同,不同意返还陈磊购房款400000元及支付违约金400000元。二、原告无理拖欠被告购房款10万元至今未付,违约在先,被告要求解除合约。合同约定房屋实收价为62万元,并约定于2012年6月14日签约当天付2万元定金,7月10号付首期楼款38万元,剩余楼款12万以银行按揭支付。二期楼款须在2012年12月31日前支付,经被告及中介方多次催讨,已经拖延了9个月至今未付,已属严重违约。由于原告没按时付款导致被告不能按时赎契,直接造成被告多支付了9个月银行贷款利息。三、合同约定交易税费由原告承担。三方于签约第二天一齐去南海狮山房管所查核了被告的房产情况。被告如实告知了被告房产情况,不存在隐瞒事实的情况。四、被告从2012年年底就开始致电原告催收二期10万款房款。原告说钱不够,要回老家筹款。逾期后催原告,原告又说女儿有病,要做手术没有这么多钱,或可能要把房屋转卖,被告不同意,说除非原告帮付抵押银行的供楼利息,原告一直未有支付,最终未达成任何协议。2013年4月,中介约双方一起到行政中心过户,被告坚持原告支付二期楼款才肯过户,原告不肯支付。后三方又于2013年6月17日商谈,被告再次要求原告付款,原告不肯,要求先谈好税费问题,原告存在违约行为在先。
  原告在诉讼中提供下列证据:
  1、原告身份证(1份,复印件),证明原告主体资格。
  2、被告身份证(1份,复印件),证明被告主体资格。
  3、个体工商户营业执照、李志常身份证(各1份,复印件),证明原告委托的中介“佛山市南海常乐房地产中介服务部”的基本情况,其属个体工商户,经营者是李志常。
  4、房屋买卖合约(1份,原件),证明原、被告和中介三方于2012年6月14日就涉讼房产的交易签订《房屋买卖合约》,约定售价(卖方实收)62万元,交易所产生的税费由买方承担,交楼时间为收到40万首期当日,包括水电煤气、电视、物业过户,交易及付款方式为银行按揭付款方式,具体为:1、双方签署合约时,买方支付卖方2万元作为定金;2、2012年7月10号当天支付首期38万元;3、2012年12月31日之前支付首期10万元;4、剩余12万元由买方向银行申请贷款(公积金贷款),直接由银行划入卖方账户。另双方在合同尾部备注:1、甲方在乙方没有过户前不可以再购买房产,否则过户税费由甲方负责,甲方要保证是家庭唯一住宅;2、乙方付齐房款后,甲方协助乙方过户,甲方同乙方做公证;3、房产证要等够五年才过户。
  5、房地产权证(1份,复印件),证明被告取证日期为2008年3月17日,涉讼房屋已设置抵押至2028年4月24日,被告取得涉讼房屋的契价为185000元。
  6、佛山市南海区房产登记信息卡(2012年6月15日)(1份,原件),证明原、被告和中介三方于6月14日签订《房屋买卖合约》后的次日,中介携被告前往房管所查询涉案房产的产权登记资料。
  7、2012年6月14日收据、2012年7月10号收据、中国建设银行转账凭条(各1份、原件),证明《房屋买卖合约》签订后,原告如约于2012年6月14日当日支付被告定金2万元,2012年7月10日支付被告首期房款38万元。
  8、2012年7月10日收据(2份,原件)、物业转让声明书(1份,原件),证明2012年7月10日,被告在收齐原告首期房款40万元后,依约于当日向原告交楼,双方交接了水电费存折、房匙,办理了物业费转让手续,被告结清了交楼前的费用。
  9、房产证(1份,复印件),证明被告在广州芳村另有一套房产,故涉案双方交易房产非佛山政策要求的家庭唯一住宅,交易将会产生巨额个人所得税。
  10、佛山市(南海区)房产查询证明(1份,原件),证明被告曾承诺收到原告40万房款后即办理还贷及涂销涉案房产的抵押,以便进行后续过户手续,但2013年8月30日原告再次查询涉案房产,发现被告违反承诺,至今尚未办理还贷及涂销抵押手续。
  11、佛山市社会保险参保缴费证明、佛山市(南海区)房产查询证明(2013年9月2日)、佛山市个人住房信息查询结果(各1份,原件),证明原告已在本地参保达一年,且个人及家庭成员在本区本地无房产,符合现行购房政策条件。
  12、佛山市(南海区)房产查询证明(2013年8月30日)(1份,原件),证明被告在狮山镇俊景花园有一个商铺。
  13、录音光盘(1份,实物),用以证明:1、原被告及中介三方系2013年4月3日开始因“涉案交易房产非被告广东省唯一住宅、导致多产生的个人所得税由谁负担的问题”发生争议,并非被告答辩状所声称的因“原告逾期未付且一再拒付2012年12月31日到期的房款10万元”发生争议。2、原告在签合同前找中介明确要求的是湖景湾五年唯一住宅,中介当时算过全部过户税费七千余元,如早知还会产生这个税(个人所得税)的,原告就不会签这个合同,不会买这套房子。3、被告称中介当时只向她说明佛山唯一即可,其职员还有电话向其他中介了解证实过佛山唯一即可,其他地方有房子没事,中介否认。4、中介在签合同时没有向被告要求出具家庭五年唯一住宅的证明,等到2013年4月3日才向被告索要。5、中介职员声称的政策改变根本不存在,从2011年开始一起实施的是广东唯一,政策一直没变。6、原告在2012年10月有借用过被告在广州的房产证复印件,问过中介被告在广州另有房产有没问题,中介说没问题。如原告早知有问题的,早就起诉了。7、原告在2012年年底时因小孩手术,当时去找过中介,要求中介约被告见面谈一下,说欠付的10万块钱推迟点给,中介说被告怀孕,挺着肚子不方便出门,但被告事实上根本没有怀孕没生孩子。8、如按合同交易价62万计算的话,则多产生个人所得税约8万余元。9、这笔税费没人承担,房子过不了户。录音REC002用以证明:1、原告表示现时发现被告房产非唯一,且被告没有按合同办理解除银行抵押,10万房款现时不能支付。被告坚持要求原告按合同约定现时支付。2、原告去年年底确有向被告要求过拖到今年3月底再付,事实上原告也于今年3月底筹齐款,约被告4月3日见面付款。3、原告去年年底有承诺:如今年3月底还筹不到钱,则从4月底计租给被告直至过户时止。4、被告承认原告当时是跟她说过钱有点问题,说过推迟点给,也认可当时有同意原告回乡筹钱,但认为仅是同意延长一点时间,且原告当时自己说过如筹不到就当租房。5、被告对是否免除原告逾期付款违约金不表态,向原告提及每月供楼利息1800元损失。6、被告不同意承担一分钱多产生的税费,指责中介责任。
  14、2012登记字1044159号房地产登记簿查册表(1份,复印件加盖广州市房地产档案馆查阅资料专用章政1)、2005交登字600344号房地产登记簿查册表(1份,复印件加盖广州市房地产档案馆查阅资料专用章政1),用以证明被告户籍地址的房产(广州市越秀区东风东路699号大院3号302房)以及曾借用给原告的房产证复印件上载的房产(广州市芳村区龙溪路花园中环街13号0704房)均非被告名下所有,涉案交易房产是否被告广东省唯一房产,仍有待被告出具证明。
  本院查明
  经庭审质证、辩证,被告对原告提供的证据1-8、10-12均没有异议。对证据9的真实性没有异议,但对证明内容有异议,该房屋已经于2005年转让。对证据13的真实性有异议,录音不够完整。录音存在剪切的可能性,不完整。原告为特定目的设置问题,被告在回答问题时未能充分展示自己的观点。且当时原告在老家的原因,被告同意原告在回来后再解决问题,但未承诺同意延期支付购房款。对证据14的真实性无异议。
  被告在诉讼中提供下列证据:
  1、广州方园地产顾问有限公司二手物业买卖协议书(1份,原件)。
  2、广东省广州市地方税收税控专用发票(1份,原件)。
  证据1、2证明被告所有的位于广州的房屋已经于2005年出售给他人,被告没有违反合同约定。
  经庭审质证、辩证,原告对被告提供的证据1、2的真实性有异议,与被告陈述不一致,被告一直未能出具没有房产证明。
  为查清本案事实,本院依法调取以下证据:
  1、佛山市南海区房产登记信息卡(2013年9月22日)(1份,原件)。
  2、2010交登字6001140号房地产登记簿查册表(1份,打印件加盖广州市房地产档案馆党政机关查阅专用章)。
  3、个人名下房地产登记情况查询证明(1份,打印件加盖广州市房地产档案馆党政机关查阅专用章政1)。
  4、佛山市(南海区)房产查询证明(1份,打印件加盖佛山市南海区国土城建和水务局房产管理业务收件专用章)。
  原告对本院依法调取的证据1无异议。对证据2-4的真实性、合法性、关联性无异议,上述证据证明了被告在广州尚有房产。被告对对本院依法调取的证据1无异议。对证据2-4的真实性、合法性无异议,但认为涉诉房产不是被告的,是别人用被告的名来登记的,真实的产权人不是被告。
  经本院审查认为,原告出示的证据1-12、14,相对方对其真实性均没有异议,本院对其真实性予以确认。原告出示的证据13为录音资料,录音资料存在剪切可能,且未能得到被告认可,本院对其证明效力不予确认。被告出示的证据1、2均为原件,原告虽有异议但不能提供证据予以推翻,本院对其真实性予以确认。对本院依法调取的证据1-4,双方当事人对其真实性均无异议,本院对其真实性予以确认。
  经审理查明:涉讼房屋位于佛山市南海区狮山博爱路南海湖景湾花园湖朗轩(01栋)D座101房(证书号为粤房地证字第C6112061号),房屋登记权属人为被告潘枫。
  原告非佛山市户籍居民,于2012年9月至2013年8月在佛山市参加社会保险,且至本案辩论终结前在佛山市南海区未购房。
  2012年6月14日,被告潘枫(卖方、甲方)与原告陈磊(买方、乙方)、佛山市南海区常乐房地产中介服务部(经纪方)签订一份《房屋买卖合约》,约定乙方向甲方购买涉讼房屋;成交实收价为620000元;此次交易产生的税费由乙方承担,甲方需配合乙方报税。双方签署本合约时,乙方须向甲方支付20000元定金,于2012年7月10日当天支付首期380000元给甲方,于2012年12月31日之前支付首期余款100000元给甲方。乙方为购买上述物业向银行申请贷款之金额为120000元(具体以银行同意贷款通知书为准),此款项作为尾期房款直接由银行划入甲方账户,银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由乙方在银行放款前以现金支付给甲方,乙方需配合银行保证在五个月内收齐楼款(公积金贷款)。交楼时间:收到400000元首期当日交楼(包括水、电、煤气、电视、物业)过户。甲方须保证上述物业享有合法所有权,能完全支配及处理上述物业,若由于甲方原因不能如期履行本合约,则甲方须按所收乙方全部款项的双倍赔偿给乙方。备注栏约定甲方在乙方没有过户前不可以再购买房产,否则过户税费由甲方负责,甲方要保证是家庭唯一住宅。乙方交付齐房款后,甲方协助乙方过户,甲方同乙方做公证,乙方如果没有预期付款,则按未付金额每日百分之五计算,房产证要等够五年才过户。同日,原告向被告支付购房定金20000元。
  2012年7月10日,原告向被告支付首期购房款380000元。同日,双方签订一份《物业转让声明书》,被告将涉讼房屋交付予原告。
  2013年4月9日,原、被告及中介一起到佛山市南海区狮山行政服务中心办理过户手续,后因首期余款100000元的支付及因对被告涉讼房屋非被告家庭唯一住宅而多产生的税费问题发生争议而未能办理。
  据广州市房地产档案馆出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》显示,截至2013年10月18日,位于荔湾区东漖芳园居11号1001房的登记权属人为被告及案外人张怡,各占二分之一产权,登记时间为2010年4月10日。
  2013年8月23日,原告向本院提起诉讼。
  诉讼中,对于购房款100000元至今未付问题,原告在庭审中表示:2013年1月,曾向被告提出2013年3月底支付购房款100000元,如未按时支付,则按每月2000元的租金来赔偿被告的损失,但被告并未明确答复。原告陈述直至2013年3月底方发现涉讼房屋非被告家庭唯一住宅;被告承认不肯承担因涉讼房屋非被告家庭唯一住宅而多产生的税费。
  本院认为
  本院认为,原、被告及佛山市南海区常乐房地产中介服务部三方签订的《房地产买卖合同》及附件中围绕涉讼房屋买卖的条款是买卖双方真实意思表示,合法有效,未违反法律强制性规定,应受法律保护。买卖双方应依约全面履行自己的义务。现原告诉请解除合同,被告同意解除,本院对此予以支持。合同解除后,被告所收购房款400000元应退还予原告,原告的该项诉请合理,本院予以支持。
  关于违约责任问题,本院认为,合同明确约定原告应于2012年12月31日前支付购房款100000元,但直至2012年3月底双方因税费增多发生争议前仍未能支付购房款100000元,原告延期付款的行为已构成违约。原告辩称延期付款已征得被告同意,但该陈述未能得到被告认可,亦未能提供双方协商一致进行变更的依据,且原告本人在庭审中亦表示其延期付款的请求未得到被告的明确答复,故本院对原告的该项辩解不予采纳。
  双方在合同中约定房屋交易税费由原告承担,而房屋交易税费作为交易成本的一部分是原告考虑是否达成本次交易的重要因素,被告在广东省拥有住宅的数量将影响交易税费的最终核定,故双方在合同中明确约定“甲方要保证家庭唯一住宅”,但根据本院查明事实可知,被告在广东省内除涉讼房屋外还拥有其他住宅,而至2013年4月双方因涉讼房屋非被告家庭唯一住宅而多产生的税费发生争议时,被告亦不肯承担增加的税费,被告的上述行为已构成违约。综上,双方在合同履行过程中均存在足以阻碍合约继续履行的违约行为,且违约程度相当,故原告请求按一倍已付房款计付违约金的主张本院不予支持。为此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百二十条的规定。
  裁判结果
  判决如下:
  一、解除原告陈磊与被告潘枫于2012年6月14日签订的《房屋买卖合约》及附件中围绕房屋买卖的条款。
  二、被告潘枫应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款400000元予原告陈磊。
  三、驳回原告陈磊的其他诉讼请求。
  如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  本案适用简易程序结案,受理费减半收取为5900元(原告已预交),由原告负担2950元,由被告负担2950元,被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告,本院不另收退。
  如不服本判决,原、被告可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省佛山市中级人民法院。
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