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一房多卖,哪个买方签订的合同是有效的?

来源: 律师 时间:2019-10-16
正文
  原告诉称
  原告付丽英原审诉称:原告在2003年期间通过报纸广告得知东昌公司以“1、3、5”(一万元入住,三年免供,五年免息)的优惠付款方式发售东昌荔景苑后,与东昌公司签订协议书、《商品房买卖合同》及《商品房抵押按揭贷款合同》,向东昌公司购买广州市荔湾区中山八路东昌荔景苑5座(即中山八路6号之二)2804房(下称案涉房屋),东昌公司和农行淘金支行指定的律师事务所收取原告交付的《商品房买卖合同》备案登记律师费、按揭手续代办费,并将原告已签约的合同原件收回,由东昌公司统一代办备案登记,该合同至今尚未交还原告,也未办理交易备案登记。
  “1、3、5”方案是东昌公司一手策划的,该方案已经作为具体的要约,按照法律的规定可以成为合同的内容,该方案是东昌公司与原告的约定,而不是与农行淘金支行的约定,没有违反法律、行政法规强制性规定,是有效的。
  农行淘金支行在东昌公司发售案涉房屋的时候是知情、同意的。农行淘金支行因机构改革接手中国农业银行股份有限公司广州东山支行(原中国农业银行广州市东山支行,以下简称农行东山支行)的业务,国土房管局向东昌公司发放的预售许可证指明由农行东山支行作为监管银行。大量的广告公开发布,根据常理这个信息是公开的,农行淘金支行不可能不知道。农行淘金支行在原告提起执行异议期间,也向法院提出东昌公司向其报告过出售房屋的事情。结合各方的证据可以证明,农行淘金支行是知道、没有反对且同意东昌公司出售房屋的。
  合同签订后,原告依约向东昌公司支付首期购房款10000元,预交了房产契税,并按东昌公司的要求收楼。按东昌物业管理有限公司的要求,原告支付了物业维修基金、购房契税、水、电、煤气、有线电视费用及管理费等,并一直居住至今。期间,原告及共同以“1、3、5”付款方式签约的众业主及其业主代表多次口头、书面要求东昌公司按合同约定收取相应房款,一直要求东昌公司继续履行合同,并多次明确表示按合同约定交付房款。但东昌公司一直回避,没有正面答复,或者采取拖延措施,没有如实告知各位业主在出售房屋期间案涉房屋正在诉讼中或正在抵押的情况。
  原告善意取得案涉房屋的所有权,是没有过错的。东昌公司在发布广告的时候,东昌荔景苑的真实情况是:在2001年9月东昌公司就已经将发售房屋的土地及在建工程抵押给农行淘金支行,在2003年7月30日东昌公司被广州市第四建筑工程公司起诉拖欠工程款一案,在2003年11月18日广州市中级人民法院就对该房屋进行了查封。直到2004年3月20日东昌公司已经拖欠了农行淘金支行巨额欠款及利息,农行淘金支行已经向东昌公司提出了诉讼。但是该信息原告是没有得到的,东昌公司也没有告知原告。原告在这种情况下购买了案涉房屋,是善意取得。
  农行淘金支行只是对于案涉房屋享有笼统的优先受偿权,东昌公司在更换了土地抵押物后,以上盖物设定了最高限额的抵押,设定最高限额的抵押就意味着对于余额部分不具备优先受偿权。在2006年前,没有对各业主的具体门牌号码设定抵押权,因此东昌公司以抵押土地的全部上盖作价9.5亿元只设定了最高限额抵押5.6亿元,并不意味着包含本案原告所购房屋。农行淘金支行与东昌公司在2006年对抵押物的具体位置作了变更,此后抵押权才实际落实到具体房屋,但是原告是在2003年即变更抵押物前已经签订了《商品房买卖合同》并合法占有了房屋,所以农行淘金支行所提出的优先受偿权不能成为抗辩的理由。
  原告一直不知道东昌公司、农行淘金支行因案涉房屋被抵押发生诉讼,直至法院于2008年5月张贴执行公告时才得知东昌公司、农行淘金支行恶意串通处分原告所购的案涉房屋,此时原告才得知东昌公司一直拒绝原告要求办理涂销抵押的原因。为保护自己的合法权益,原告及众业主再次向法院提出执行异议,虽然广州市中级人民法院执行局于2008年12月25日裁定以执行程序无法解决房屋确权为由驳回执行异议,但同时指引原告另行提起诉讼主张房屋的所有权及合同有效。
  为此,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十七条、第十八条的规定,原告提起本案诉讼,请求法院判令:1、确认原告与东昌公司的商品房买卖关系及双方签订的《商品房买卖合同》合法有效,东昌公司到房管部门为原告办理《商品房买卖合同》的交易登记备案手续;2、确认原告是案涉房屋合法产权人;3、农行淘金支行停止对案涉房屋的申请执行;4、东昌公司、农行淘金支行为原告办理案涉房屋的抵押登记涂销手续;5、被告承担本案诉讼费用。原审庭审中,原告表示:其第一项诉讼请求中确认商品房买卖关系合法有效和确认《商品房买卖合同》合法有效是同一含义;第一项诉讼请求中判令东昌公司为原告办理交易登记备案手续的具体含义是东昌公司在作出生效判决之日起10天内单独办理交易登记备案手续且原告无需配合,该期限截止至房管部门在《商品房买卖合同》上盖上登记备案章。
  被告辩称
  原告后来得知,在其对(2005)穗中法民执字第543号案提出案外人执行异议期间,东昌公司、农行淘金支行恶意将包括案涉房屋在内的五套房屋登记在刘爱华名下。而在原审诉讼期间,刘爱华又将包括案涉房屋在内的三套房屋转到诚和公司名下,东昌公司、农行淘金支行、刘爱华、诚和公司恶意串通的行为严重损害了原告的合法权益。基于上述事实,付丽英在重审期间变更诉讼请求为:1、撤销(2005)穗中法民执字第543号-1执行裁定中关于驳回原告异议的内容及有关广州市荔湾区中山八路东昌荔景苑5座2804房的执行措施;2、确认被告东昌公司、刘爱华及刘爱华、诚和公司就广州市荔湾区中山八路东昌荔景苑5座2804房的房产买卖合同关系、房产交易登记备案手续无效并予以撤销;3、原告与东昌公司就广州市荔湾区中山八路东昌荔景苑5座2804房签订的《协议书》及《商品房买卖合同》合法有效,被告东昌公司为原告办理该房产的交易登记备案手续;4、确认原告是广州市荔湾区中山八路东昌荔景苑5座2804房的合法产权人;5、本案诉讼费由被告承担。原告陈述称对于请求撤销有关广州市荔湾区中山八路东昌荔景苑5座2804房的执行措施的诉讼请求,是指原告对法院解除查封有异议,亦请求予以撤销。
  被告东昌公司答辩称:一、本案系案外人执行异议之诉,原告诉请超出执行异议之诉应当审查的范围。原告提起执行异议之诉的依据是民事诉讼法第227条、《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》。据此规定,执行异议之诉是案外人针对执行裁定进行的诉讼,针对执行标的权属提出异议,审查范围仅限于原执行裁定是否存在错误,即原告对执行标的是否享有足以阻止其转让、交付的实体权利,能否要求停止执行,而不包括各方合同性质、效力及能否要求继续履行合同等。《广东省高级人民法院关于执行异议诉讼案件受理与审理的指导意见(试行)》第八条规定“案外人提起执行异议诉讼,应当对执行标的主张实体权利,同时提出对执行标的停止执行的请求。诉讼请求不符合要求的,人民法院应予释明”。另外,主张实体权利属于确权之诉,而要求履行合同是给付之诉,两种诉请也是冲突的,合并审理两种冲突的诉请,明显违反法律规定,且对被告极不公平。因此,原告本案诉请第二、三项均超出本案审查范围,法院应予释明,若释明后,原告仍坚持的,则应直接判决驳回,而不应该继续审理这两项诉请。
  二、原告要求确认案涉房屋归其所有,没有法律依据。(一)物权变动形式必须符合相关法律规定,否则不能产生物权变动的效力。我国《物权法》第九条、第十四条,明确规定不动产物权的变更必须依法登记,自记载在不动产登记簿时才发生效力,案涉房屋未办理过户登记的情况下,房屋产权当然不属于原告。(二)原告虽然占据房屋多年,但我国法律不承认占有取得,原告并不能因此取得房屋产权。(三)原告不能依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定取得房屋产权。首先,原告在进入执行异议时并未支付全部价款,不能因事后补交而得以适用该条款,否则等于鼓励违约。事实上,本案原审期间的2012年7月10日,原告才将剩余房款交到法院执行款账户,其所付房款及利息完全是应原审法院要求,为配合法院判决,而非履行合同,且原告计付利息标准远低于银行同期贷款利率。本案不能认定原告已付清全部款项。原告拒不同意办理合同变更,又拒绝支付房款,对案涉房屋未办理过户登记手续应承担全部过错责任。另外,上述条款并非确认物权的依据,原告据此要求确认案涉房屋归其所有,不应予支持。
  三、本案原审一、二审到重审的一系列诉讼活动都是以执行异议之诉纠纷为案由进行的,本案审查范围应限于执行异议之诉纠纷审查的范围。法院不应在本案变更案由,如果法院认为执行异议之诉的基础不存在,就应该驳回原告的诉讼请求。(一)执行异议之诉与普通商品房买卖纠纷存在管辖法院不同,执行异议之诉由执行法院管辖,但一般的商品房买卖纠纷必须符合民诉法规定的地域专属管辖和级别管辖,两者存在明显不同。若审理商品房买卖纠纷,原告应到房产所在地基层法院起诉,而非广州中院。(二)执行异议之诉的诉讼参加人与普通的商品房买卖合同纠纷也是不同的,以案外人执行异议之诉应以申请执行人和被执行人为共同被告,已经突破合同相对性,而一般的商品房买卖纠纷仅以合同主体为案件原、被告。(三)两者在诉讼请求方面也明显不同,案外人提起执行异议之诉应当对执行标的主张实体权利,同时提出对执行标的停止执行的请求,主要是所有权等对执行标的物享有阻止其转让的实体权利;普通商品房买卖合同纠纷的诉讼请求是基于合同的债权请求权,不能对抗第三人,两者存在明显差别。东昌公司认为本案不应直接变更案由,否则明显违反程序法,对各被告都极不公平。
  四、即使原告以买卖合同为由另案起诉,其第二、三项诉请亦应被驳回。(一)原告滥用合同权利,拒不支付房款,构成根本违约,东昌公司已经解除双方之间的合同关系。1、办理按揭并非东昌公司单方义务,东昌公司已尽合同义务,真正违约的是原告。当时政策不允许购房者零首付,是众所周知的事实。原告仍然同意与东昌公司签订协议,以求获得零首付的好处,后果应当由原告自行承担。东昌公司后来多次主动要求变更首期款付款方式,原告均拒不办理手续,亦拒不支付房款,构成根本违约。2、原告将不履行合同的原因归咎于东昌公司隐瞒房屋已被抵押的事实,理由不能成立。案涉房屋的预售许可证上已经注明房屋被抵押的事实,案涉房屋被查封也是因为原告不同意变更支付首期款的方式,导致农行淘金支行不能收到房款而申请查封案涉房屋。2009年,农行淘金支付收取相应楼款后案涉房屋被解除执行措施,也说明若原告同意变更首期款付款方式,办理按揭贷款,双方的合同早已履行完毕,何至于引起执行异议诉讼。3、原告根本违约,东昌公司已于2009年1月21日公告通知解除购房合同。4、原告在诉讼中补交房款和部分利息给法院,不能消灭原告违约且合同已经被解除的事实,且东昌公司拒绝接受原告按原合同约定交付房款及利息,原告的相关诉请没有合同依据。(二)东昌公司与刘爱华签订房屋买卖合同,程序完整,手续齐全,应属合法有效合同。东昌公司出售案涉房屋时产权清晰即无抵押亦无查封,东昌公司有权自主出售;东昌公司出售案涉房屋时,原告的执行异议已经被裁定驳回,东昌公司在原告非法占据案涉房屋,拒不支付房款的情况下,为减少自身损失,只能将房屋出售,不存在主观恶意;刘爱华购买案涉房屋时,房屋的产权清晰,并与东昌公司签署了买卖合同,支付了对价款,程序完整,手续齐全,也已过户到刘爱华名下,说明买卖合同合法有效。东昌公司已经解除与原告的合同,故东昌公司与刘爱华再签订新的合同不存在侵害原告利益的问题。综上所述,东昌公司答辩请求法院驳回原告全部诉请。
  被告农行淘金支行答辩称:本案由法院审查认定,其不发表意见。
  被告刘爱华未作答辩。
  被告诚和公司答辩称:与东昌公司意见一致,案涉房屋已经转让,案外人执行异议之诉的审判基础已经不存在,法院应当驳回原告的诉讼请求。一、原告不是本案适格的诉讼主体,应当驳回其诉讼请求。本案案由为案外人执行异议之诉,原告应当提供材料证明其为所有权人,原告提交的证据不能证明其为产权人。依照物权法第9、14条的规定,目前案涉房屋的所有权人是诚和公司,诚和公司拥有合法所有权。因此,原告主张其对案涉房屋享有所有权是与法律和事实相违背的。二、即使原告为利害关系人,本案中原告既要求确认其所有权又要求确认买卖关系,不符合法律规定。诚和公司购买案涉房屋时并不知晓原告的存在,原告不是善意卖家也不是房屋所有权人,其无权要求撤销刘爱华与诚和公司的房屋买卖合同。三、诚和公司在购房时不知晓本案纠纷,也履行了购房人的义务,不应承担本案的不利后果。诚和公司在与刘爱华协商购买案涉房屋时已经尽到注意义务,也查询房屋登记信息了解到房屋现在的使用情况,诚和公司早于2012年2月已经办理房屋过户登记手续。原告未能办理房屋登记手续并非诚和公司能了解知悉的,其不积极缴纳房款导致自己的权利丧失,并不是对抗诚和公司合法权利的理由。四、诚和公司在与刘爱华交易过程中已经支付了合理对价,是善意的第三人。诚和公司与刘爱华签订意向书时为保障自身权利,采取了保存证据的方式以免发生纠纷,在2012年2月已经取得案涉房屋所有权。诚和公司采用何种方式支付购房款对此没有太大影响,且刘爱华已经确认收到该笔款项,并不存在原告所述诚和公司未支付购房款的问题。综上所述,原告的诉讼请求应依法予以驳回。
  本院查明
  经审理查明,东昌公司是广州市荔湾区中山八路6-12号东昌荔景苑的开发建设单位。1998年5月4日,广州市国土资源和房屋管理局向其核发19980121号《商品房预售许可证》。
  2001年9月28日,东昌公司(抵押人)与农行淘金支行(抵押权人)签订《房地产抵押清单》,约定:抵押物为广州市中山八路10号土地使用权及相应上盖,房地产评估价值1033050000元。2002年4月27日,广州市国土局房地产管理局出具《广州市房地产抵押登记证明书》,内容是:抵押权人为农行淘金支行,抵押人为东昌公司,权利房屋座落于荔湾区中山八路10号东昌荔景苑,权利价值958451000元,主债权金额560000000元。
  2002年4月10日,农行淘金支行出具《承诺书》,内容是:东昌公司位于广州市中山八路10号的荔景苑土地使用权及上盖已抵押给该行,现该行申请办理撤销该项目的土地使用权抵押,办理在建工程抵押。现该行同意东昌公司出售上述抵押商品房,该行保证对东昌公司出售的商品房按出售一套立即涂销抵押登记一套的方式处理,若已出售的商品房(仅限于按法定程序已缴清所有售楼款的商品房)在涂销抵押登记前发生实现抵押权时,为保护购房人的利益,该行同意购房人有优先于该行的受偿权利,即购房人为第一受偿人,该行为第二受偿人。原告提交了该《承诺书》的复印件,并申请本院调查取证。本院于2010年2月10日到广州市房地产档案馆查询到该《承诺书》,内容与原告提交的《承诺书》内容一致。
  2003年4月25日,广州市国土资源和房屋管理局向东昌公司换发19980121号《商品房预售许可证》,准许东昌公司预售东昌荔景苑第一期自编3-7号楼,预售款专用帐户在农行东山支行,并在备注中载明了第三至七座各楼层房屋已抵押给银行的抵押情况及查封情况,写明“抵押房屋必须按规定涂销抵押登记后,方可办理交易登记手续”。
  2003年8月28日,东昌公司(甲方)与原告(乙方)签订《协议书》,约定:乙方购买东昌荔景苑5座28楼04房,建筑面积94.93平方米,总楼款600432元。乙方在甲方指定的银行以80%的总楼款即480000元作20年期按揭购买(乙方只能以等额本息还款法逐月偿还贷款);乙方支付10000元购房定金即日签订《商品房买卖合同》和相关按揭合同,签订后,定金直接转为非按揭楼款。乙方分二期向甲方交付占总楼价20%即120086元的非按揭楼款,第一期10%即60043元,乙方支付上述10000元购房定金并付清购房相关税费后,免付余款50043元;第二期10%即60043元及银行取整按揭后的楼款即346元,由乙方在相关按揭合同约定供款期(从银行放贷日起计,下同)第36期的最后一天前一次性向甲方支付。乙方签订相关按揭合同后须付清相关购房税费。按揭合同约定的供款期第1期至第36期由甲方承担30%的月供款,余下70%的月供款则由乙方承担;如因乙方原因引致按揭银行发出催款通知书或要求甲方回购该商品房,则由乙方承担一切由此而产生的损失。如乙方将房屋转让,必须在转让前一次性向甲方付清上述第二期10%及银行取整按揭后的楼款,否则视乙方违约,甲方有权以法律途径追究因此造成的损失(包括但不限于上述欠款),因转让所产生的费用由乙方与受让方自行承担。乙方如不按本协议约定的时间签订《商品房买卖合同》和相关按揭合同,则甲方有权不予退还购房定金及将该房屋另作出售。如乙方未按本协议规定的时间付款,逾期在60日内,自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金,本协议继续履行;逾期超过60日,甲方有权解除本协议及《商品房买卖合同》。甲方解除本协议及《商品房买卖合同》的,乙方按累计应付款的30%向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行本协议的,经甲方同意,本协议继续履行,自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金。该《协议书》的附件为《东昌荔景苑住宅单位装修标准》。
  同日,东昌公司开具收据,载明收到原告购5座2804房的定金10346元。2003年9月2日,广东民生康田律师事务所开具收到原告律师费、契税等的收据。
  2003年11月20日,东昌公司(出卖人、甲方)与原告(买受人、乙方)签订《商品房买卖合同》,内容是:双方买卖的房屋为广州市中山八路10号东昌荔景苑5座2804房,建筑面积94.93平方米;单价为每平方米6325元,总金额600432元;付款方式为分期付款,2003年8月28日前支付全部房价款的1.67%,计10000元;2003年9月30日前支付全部房价款的8.33%,计50043元;2006年10月20日前支付全部房价款的10.06%,计60389元;剩余48万元房款办理银行按揭;交付期限为2004年1月30日前;并约定出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷,因出卖人原因,造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任;出卖人应当在商品房交付使用后270日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案;如因出卖人的责任,买受人不能在房屋交付使用后360日内取得房地产权属证书的,双方同意买受人不退房,出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
  东昌公司(出卖人、甲方)与原告(买受人、乙方)还签订《商品房买卖合同》补充协议,约定:乙方同意委托甲方指定的广东康田律师事务所代办领取房产所有权证、国有土地使用权证的有关手续;如乙方选择按揭付款方式,则乙方确认并授权甲方,在甲方履行回购责任后,全权以变卖或拍卖等方式处分该商品房,所得款项优先用于偿还因甲方回购行为所产生的损失;乙方应缴付购房价2%的物业维修基金。
  2004年3月26日,东昌公司向原告发出《东昌荔景苑入伙通知书》,内容是:东昌荔景苑已完工并投入使用,请原告于2004年3月前办理收楼手续。原告还提交了其于2004年4月23日交纳案涉房屋维修基金等收据,以此证明其已在案涉房屋居住使用多年。
  2004年5月19日,广州市国土资源和房屋管理局向东昌公司换发19980121号-6《商品房预售许可证》,准许其预售东昌荔景苑第一期自编3-7号楼,预售款专用帐户在农行东山支行,并在备注中载明了第三至七座各楼层房屋查封、解封及抵押情况,写明“抵押房屋必须经抵押权人同意,按规定办理涂销抵押登记后,方可办理交易登记手续”。2006年6月2日,广州市国土资源和房屋管理局向东昌公司核发《广州市房地产权属证明书》。据2006年6月5日、6月6日广州市国土资源和房屋管理局核发的粤房地他证字第C1560100、C1560700号《房地产他项权证》记载,东昌公司已将东昌荔景苑抵押给农行淘金支行并涂销了部分房屋的抵押。农行淘金支行表示涂销抵押的房屋均已付清房款,且并非采用“1、3、5”方案。
  关于东昌荔景苑被本院查封、解封的情况如下:
  2003年11月18日,本院向广州市国土资源和房屋管理局发出(2003)穗中法执字第1534-1号协助执行通知书,内容是:本院审理的广州市第四建筑工程有限公司诉东昌公司等一案,于2003年7月30日作出的(2002)穗中法民三初字第657号民事判决书已发生法律效力。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十条的规定,请协助查封被执行人东昌公司在广州市中山八路10号(除已经查封、销售以外)的所有房地产所有权。未经本院许可,不得对上述房地产办理任何手续。
  2004年12月8日,本院对农行淘金支行起诉东昌公司等借款及担保合同纠纷一案作出(2004)穗中法民三初字第129号民事判决,判令东昌公司向农行淘金支行清偿贷款本金3000万元及利息,农行淘金支行有权依法处置东昌公司提供抵押的荔湾区中山八路10号在建工程荔景苑,在总债权额不超过5.6亿元的范围内享有优先受偿权等。
  2005年3月23日,本院作出(2005)穗中法执字第543号民事裁定,内容是:本院依据已经发生法律效力的(2004)穗中法民三初字第129号民事判决书,于2005年3月3日向被执行人东昌公司等发出执行通知书,责令被执行人履行上述法律文书确定的义务并负担本案执行费。但被执行人至今未按执行通知书履行法律文书确定的义务,故裁定:查封东昌公司的东昌荔景苑3-7号楼、自编1号楼A-D单元全部(除已预售、查封、抵押外)。查封期限:2005年3月23日至2007年3月22日止。同日,本院向广州市国土资源和房屋管理局发出(2005)穗中法执字第543号协助执行通知书,请求协助查封被执行人东昌公司的东昌荔景苑3-7号楼、自编1号楼A-D单元全部(除已预售、查封、抵押外),查封期限:2005年3月23日至2007年3月22日止。
  2005年8月30日,本院向广州市国土资源和房屋管理局发出(2005)穗中法民三初字第344-349、353-358号协助执行通知书,内容是:本院审理的原告农行东山支行诉被告东昌公司等十二案,于2005年7月29日作出(2005)穗中法民三初字第344-349、353-358号民事裁定书已发生法律效力。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十条的规定,请协助查封被执行人东昌公司在广州市中山八路10号荔景苑除已预售以外的房地产所有权,已查封部分作轮候查封处理。查封期限:2005年8月30日至2007年8月29日。未经本院许可,不要办理抵押、买卖、转让等手续。
  2007年7月25日,本院作出(2006)穗中法执字第730-741号之一民事裁定书,内容是:本院依据已经发生法律效力的本院(2005)穗中法民三初字第344-349、353-358号民事调解书,向被执行人东昌公司等发出执行通知书,责令该被执行人履行上述法律文书确定的义务并负担本案执行费,但该被执行人至今未按执行通知书履行法律文书确定的义务。故裁定继续查封东昌公司的东昌荔景苑部分房产。
  2008年4月25日,本院发出(2005)穗中法执字第543号、(2006)穗中法执字第730-741号公告,内容是:我院执行农行淘金支行申请执行东昌公司等偿还欠款一案,经查,广州市中山八路东昌荔景苑的部分房产是登记在东昌公司名下的房产。现我院准备对该房产进行处理,如有异议,请于5天内,即2008年5月1日前,书面向我院提出,并附能证明本房产属于你本人(单位)所有或长期租用、使用等情况的书面证据。没有异议或逾期不提的,我院将对该房产进行处理。
  2008年7月9日,本院作出(2006)穗中法执字第730-741号之二民事裁定书,内容是:本院依据已经发生法律效力的本院(2005)穗中法民三初字第344-349、353-358号民事调解书,向被执行人东昌公司等发出执行通知书,责令该被执行人履行上述法律文书确定的义务并负担本案执行费。但该被执行人至今未按执行通知书履行法律文书确定的义务。故裁定继续查封东昌公司的东昌荔景苑全部房产(已预售及之前本院已解封的除外)。
  本院认为
  2008年11月25日,本院作出(2005)穗中法执字第543号-1执行裁定书,内容是:申请执行人农行淘金支行和被执行人东昌公司等借款担保执行异议一案,由于案外人曹阳等人(包括本案原告)向本院提出执行异议,称其已经与东昌公司签订购房合同,故对本院查封其向东昌公司购买的房产提出异议。经本院审查查明:本市中山八路10号东昌荔景苑为东昌公司开发的房地产项目,并作为抵押物抵押给农行淘金支行,广州市房管局于2002年4月27日发出了《广州市房地产抵押登记证明书》。各异议人称其从2003年开始与东昌公司签订了涉及本案房产的《商品房买卖合同》,东昌公司承认除杨卫平支付定金1.1万元、胡媚茜未提交支付定金的证据外,其余异议人已经交付了1万元定金。但是各异议人均未提交支付购房款的证据。本院经审查认为:不动产以登记为原则,本案各异议人所提出异议的房产均登记在东昌公司名下,且各异议人均没有提交证据证实已经支付了购房款,故各异议人对案涉房产所提出的异议不能成立。各异议人与东昌公司所签订的《商品房买卖合同》是否有效以及各异议人是否拥有案涉房屋的所有权均不属于执行程序中所应予以解决的问题,各异议人可以循其他法定途径主张权利。故裁定驳回异议人曹阳等人(包括本案原告)对本案执行标的提出的异议。
  为表明双方的协商过程,原告提交了未注明日期的“1、3、5”方案的部分购房人写给东昌公司的函件,希望东昌公司严格执行购房合同和协议约定的价格。函件下有包括原告在内的部分购房人的签名。原告还提交了广东合众拓展律师事务所于2008年7月6日、8月1日向东昌公司出具的两份律师函,请东昌公司继续履行与“1、3、5”方案众购房人所签订的《商品房买卖合同》所约定的价格,表示购房人愿意协商新的付款方式,同意按原合同约定的价格向东昌公司支付剩余房款,请东昌公司提供东昌荔景苑项目的银行监控帐户。东昌公司否认收到上述函件。
  东昌公司提交了2005年1月21日其发给原告的《通知》,内容是:因原告以《商品房买卖合同》约定的购买方式不获银行批准,现为保证原告购买该房,东昌公司愿以总房价480346元出售,原告在交付首期楼款后以最高8成按揭形式购买,具体按揭年限以银行批复为准。请原告于2005年1月26日前予以确认回复,并移步荔景苑客户服务部联系办理相关手续。原告回复称:房价450000元,8成按揭,首期2成(扣减已付订金),分两次于2005年8月、2006年8月付清。后原告与东昌公司没有就此达成一致意见。
  2009年1月7日,刘爱华(乙方)与东昌公司(甲方)签订《广州东昌开发有限公司商品房认购协议》(编号DJLJ-1680),约定:乙方向甲方认购位于广州市中山八路6-12号东昌荔景苑第5座28层04单元,该物业的测绘建筑面积为95.9808平方米。乙方认购该物业的价款为人民币629227元,乙方选择一次性付款方式,应在签订本认购协议时向甲方支付定金人民币10000元。余款619227元,须于签订《商品房买卖合同》之日起2日内付清。乙方应于2009年3月1日前在东昌荔景苑售楼部签订《商品房买卖合同》等文件。甲方声明:该物业已作抵押担保(抵押权人:农行淘金支行)。附件:《银行按揭须知》、《装修、设备标准》交楼标准(毛坯房)。当日,东昌公司出具收据,称:兹收到刘爱华交来荔景苑5座2804单元订金人民币10000元。
  2009年2月17日,东昌公司与刘爱华签订《商品房买卖合同》,约定:买受人购买的商品房为现房,该商品房为第5座28层04号房。该商品房建筑面积共95.9808平方米,其中套内建筑面积78.8899平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.0909平方米,买受人在签订本买卖合同时,应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》。该商品房屋属现房,按套出售,总金额629227元。买受人按下列方式按期付款:一次性付款,首期房款629227元须于签订本合同时即年月日前付清。出卖人应当在2011年3月1日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第4种条件,即该商品房项目已办理初始登记手续,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……。2009年2月18日,刘爱华通过广州市商业银行东风支行账户转账619227元到东昌公司农行东山支行的账户,附言:5座2804单元楼款。
  2009年3月2日,本院立案受理本案。
  2009年4月8日,本院作出(2005)穗中法执字第543-13号民事裁定,称“因申请执行人农行淘金支行申请解除查封,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第(十一)项的规定,裁定如下:解除对被执行人东昌公司的位于广州市中山八路10号东昌荔景苑(3-7号楼)8套房产(包括案涉房屋)的查封”。
  裁判结果
  2009年4月22日,东昌公司开具案涉房屋的不动产发票给刘爱华。2009年5月19日,刘爱华取得案涉房屋的契税完税证。2009年7月6日,刘爱华取得案涉房屋的房地产权证。2009年11月25日,刘爱华将案涉房屋抵押给广州市农村信用合作联社。
  2011年12月8日,刘爱华与诚和公司签订《意向书》,就诚和公司向刘爱华购买广州市荔湾区中山八路荔景苑三套单元事宜,经友好协商,达成以下意向:一、物业地址为:广州市荔湾区中山八路6号之一504、507,6号之二2804(下称上述物业)。二、诚和公司购买上述物业的总价款为4001530元。在签订本意向书当日,诚和公司同意向刘爱华支付意向金50000元;在上述物业的抵押权人同意涂销抵押后三个工作日内支付1950000元给刘爱华。上述款项在双方签订《商品房买卖合同》后即转为房款。三、双方共同提交办理交易过户所需要的全部资料,并在上述物业办理过户当天,诚和公司将1650000元支付给刘爱华。四、诚和公司拿到新证的当天将余款351530元一次性支付给刘爱华。五、双方同意,上述物业交易及办理过户所产生的税费全部费用均由诚和公司承担;如在签订本意向书后,政府或有关部门调整税费的,调整部分亦由诚和公司承担。
  刘爱华、诚和公司于2012年1月18日网签《广州市存量房买卖合同》,约定:诚和公司向刘爱华购买案涉房屋,建筑面积95.9808平方米,套内建筑面积78.8899平方米。刘爱华保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实,保证对上述房地产享有完整产权,保证上述房地产不存在任何未向诚和公司说明的其他情况,且没有侵犯第三人权益。该房地产按整套出售并计价,总金额1247740元,签订本合同时诚和公司向刘爱华支付500000元作为购房定金(首次支付房款时自动转为房款的一部分),并按照一次性付款方式按期付款:总金额1247740元,诚和公司应取得新房产证当天向刘爱华支付。双方同意该房地产交付使用的时间为2012年3月1日,双方应在交楼当天一起到场查验房屋,查验后双方签妥房地产交接确认书,即视为房屋交付使用。双方应当于2012年2月28日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。
  诉讼中,诚和公司为证实其依约向刘爱华支付全部购房款的事实,向法院提供了以下凭证:1、委托人为冯大鹏的兴业银行个人汇款委托书,证实2011年12月8日向刘爱华支付款项50000元,用途注明“往来款”;2、汇款人为冯大鹏、编号分别为06488556、06488557的中信银行电子转账凭证,显示冯大鹏于2012年1月9日、2月10日向刘爱华账户分别转账1950000元、1640756.9元;3、刘爱华分别于2011年12月8日、2012年1月9日、2月10日、2月22日出具《收条》,载明其收到东昌荔景苑5座2804、6座504、6座507房意向金50000元、房款195万元、房款1640756.9元、房款360773.1元。诚和公司于2012年2月10日取得完税证和发票,发票记载:案涉房屋建筑面积112.6700平方米,单价13000元,金额1247740元。2012年2月20日,诚和公司取得案涉房屋产权证。另外,诚和公司陈述称:公司股东通过朋友得知刘爱华有五套房屋要出售,就想购买三套用作职工宿舍使用,当时现场看过2807房无人居住,就没有再查看案涉房屋,案涉房屋是以交吉价购买的;以冯大鹏名义转账到刘爱华名下是因为诚和公司对公账户不能向私人账户转账,冯大鹏是诚和公司股东的朋友;2012年2月22日的360773.1元是以现金的方式支付的;购房时,对于案涉房屋存在的诉讼纠纷,并不知情。
  另查明:原审诉讼中,原告在《关于同意支付剩余房款的声明》上签名,表示同意按商品房买卖合同约定的房屋交易价一次性支付剩余未付的房款。后本院多次召集各方当事人调解。对于原告的上述表态,东昌公司表示不同意,认为原告应按现在的市场价购买。农行淘金支行表示:由于东昌公司是房屋所有权人,其只是抵押权人,东昌公司不同意按原合同价,则其也不同意。无论东昌公司按现市场价或市场价打折的方法同意出售房屋,经其审查有定价依据的,其都会同意。各方未能达成一致的调解意见。
  2012年7月10日,原告将购房款590086元及利息286412.99元交至本院(2005)穗中法执字第543号案件执行款帐户中。
  东昌公司诉讼中陈述称:东昌公司于2008年12月25日收到(2005)穗中法民执字第543号-1执行异议的本案诉讼材料,得知付丽英提起了案外人执行异议之诉。
  再查明,刘爱华同时向东昌公司购买五套房屋,分别是广州市中山八路东昌荔景苑5座(6号之二)2803房【原购房人张一鹏、赵莉彬,(2010)穗中法民五重字第6号案案涉房屋】、2804房【原购房人付丽英,本案案涉房屋】、6座(6号之一)504房【原购房人马志平、马世廉,(2013)穗中法民五重字第1号案案涉房屋】、507房【原购房人何儒俊、叶丽珍,(2013)穗中法民五重字第2号案案涉房屋】、2807房【原购房人黄宏强、赵亚星,(2013)穗中法民五重字第11号案案涉房屋】,刘爱华将其中5座2804、6座504、507号三套房一并转售给了诚和公司。本院于2013年8月13日对其中的(2013)穗中法民五重字第1、2号案作出一审判决:一、确认东昌公司与刘爱华就6座504(507)号房之间的商品房买卖合同关系无效;二、确认刘爱华与诚和公司之间就6座504(507)号房之间的房屋买卖合同关系无效;三、确认马志平、马世廉(何儒俊、叶丽珍)与东昌公司之间就6座504(507)号房于2003年9(10)月1日签订的《协议书》以及于2003年11月20日签订的《商品房买卖合同》合法有效;四、确认马志平、马世廉(何儒俊、叶丽珍)是6座504(507)号房的合法产权人;五、驳回马志平、马世廉(何儒俊、叶丽珍)其他诉讼请求。东昌公司、诚和公司、刘爱华均不服上述两案判决,向广东省高级人民法院提起上诉,两案目前尚在二审审理阶段。
  另外,所涉5座(6号之二)2803号房,该房屋原购房人张一鹏、赵莉彬诉东昌公司、农行淘金支行、刘爱华案外人执行异议之诉一案,本院于2012年6月21日作出(2010)穗中法民五重字第6号民事判决。该判决审理查明:“本案第一次开庭时,本院要求刘爱华到庭阐述购买案涉房屋的相关情况,刘爱华庭后提交《关于张一鹏执行异议一案情况说明》,称:一、关于购买房屋的过程。本人于2009年元旦初,得知东昌荔景苑有房屋销售,前往销售部进行了解、咨询,在多次沟通及看了十来套房屋后,最后确定购买包括本案房屋在内的五套物业。当时东昌公司的工作人员告知该房屋还带有租约,不交吉出售,要到两年后才能交付使用,因该房屋属于不交吉出售,在协商购房价格时相对要优惠一些;本人查看了本案房屋产权证明、房屋图纸、相同格局的房屋及本案房屋的方位(看房时东昌公司声称租户不在,故未能进入本案房屋内查看)。随后本人于2009年1月7日与东昌公司签订《认购协议》;当天支付10000元定金,同年2月17日签订正式《商品房买卖合同》;同年2月18日一次性支付完毕剩余购房款。本人认为本人购房过程与本案无关,我不知道张一鹏、赵莉彬与东昌公司有什么关系,本人已按合同约定支付了所有的购房款,在房管局办理了交易过户手续并取得该房屋的房屋产权证,因此,本人依法应享有该房屋的所有权。二、关于追究东昌公司迟交楼责任的问题。在买卖合同约定的交楼时间前后,本人一直多次书面及电话催告,要求东昌公司按合同约定交楼。正在与东昌公司沟通过程中,本人接到张一鹏向本人提起本案的诉讼,才得知张一鹏等人居住在该房屋内。为维护自己本身权益本人向贵院提出反诉,但贵院却违反法律规定不予受理,本人已经向广州市荔湾区人民法院提起诉讼,要求东昌公司交楼,要求张一鹏交出房屋。本人作为购买人,在支付全部楼款并已办理登记的情况下,东昌公司对本人的违约责任在于迟延交楼的责任。对东昌公司的迟延交楼,本人当然保留追诉的权利。但本人更关注的,也是涉及到本人根本利益的,是对本案房屋的所有权,因此强烈要求法院保护本人对该房屋的所有权。三、关于该房屋出售时抵押的情况及本人职业。本人在认购本案房屋、签订认购协议的时候并不知道该房屋处于抵押状态,在签订买卖合同时,东昌公司告知此情况,并称该楼盘所有房屋都处于抵押状态,但抵押银行是同意出售房屋的,银行在业主交完款后即可涂销抵押,该楼盘大部分业主已取得房产证。在东昌公司出示几户东昌荔景苑小业主的房产证后,本人才与东昌公司签订《商品房买卖合同》。本人已退休,退休前本人并非国家工作人员。本人作为一个普通公民,收入来源完全属于个人隐私,本人用合法来源的资金购买房屋,支付了所有的购房款,应取得争议房屋的产权。本人认为没有必要提供本人收入来源的信息。本人认为贵院完全站在张一鹏一方多次询问与本案无关的问题,明显是先入为主的带着本人并非善意购买的偏见来审判此案,贵院的行为是明显的偏袒行为,本人对贵院是否能够公正、公平的审理本案表示强烈的担忧。四、本案房屋现状。本人于2009年7月6日取得该房屋的产权证,于2009年11月25日将该房屋抵押予广州市农村信用合作联社,并办理了抵押登记手续。现在争议房屋的产权人仍是本人且仍处于抵押状态。五、关于《商品房买卖合同》、《认购协议》中签名事宜。本人再次确认上述合同、协议中的签名是本人的亲笔签名!张一鹏无任何相反证据及理由可以证明本人签名存在虚假可能的情况,提出对本人的签名进行笔迹鉴定,这样的要求完全是无理的,如不是本人签订的,本人为何要缴纳房款呢六、关于本人到庭情况。本人已聘请了律师并已做了特别授权,委托权限非常详细具体。本人因年事已高和身体状况的原因,不适合出庭,有关本案案件的事实情况,本人会据实告知代理律师并由其代为陈述,而相关的法律意见,则以代理律师发表的意见为准……。
  东昌公司在第一次开庭时对案涉房屋出售给刘爱华的经过做如下陈述:其在2008年12月25日收到本院作出(2005)穗中法执字第543号-1执行裁定后,认为案涉房屋的产权是东昌公司的,就将案涉房屋拿出来出售。当时是在售楼部出售案涉房屋,有告知刘爱华案涉房屋有人租住,考虑到不知道张一鹏会将房屋弄成什么样,所以将交楼的标准写的低一点,在《商品房买卖合同》中写明房屋是毛坯房。并无提供租赁合同给刘爱华,也没有将租赁合同的内容包括租期和租金等告知刘爱华。案涉房屋出售给刘爱华的价格是以卖给张一鹏的价格为衡量指标。其在2009年将案涉房屋出售给刘爱华时,并未专门发文通知张一鹏要出售案涉房屋。有告知刘爱华案涉房屋存在抵押,但会在刘爱华付款后涂销抵押。
  刘爱华的代理律师向刘爱华了解情况后在2012年3月27日的庭询中进一步对刘爱华购买案涉房屋的情况作如下陈述:刘爱华购买五套房屋都是采用先支付一万定金,隔几天再一次性通过转账支付完毕剩余房款。东昌公司当时标的案涉房屋的价格是7000多元/平方米,因为五套房屋是一次性付款,又打了8.5折,形成了现在的价格。刘爱华有向东昌公司要求看租赁合同,但没有看到租赁合同,刘爱华没有向东昌公司询问租期和租金等相关问题,刘爱华不懂承租人对案涉房屋享有优先购买权,也没有要求东昌公司出示承租人放弃购买案涉房屋的声明。因为东昌公司口头承诺在两年后会把房屋清空交付给刘爱华,其就相信东昌公司,没有在合同中写明案涉房屋有租户……。
  张一鹏和赵莉彬在第一次开庭时同时表示,刘爱华与东昌公司签订的《商品房买卖合同》无效。依据是:1、该合同是在房屋被查封阶段签订的,该转让违反了法律的强制性规定,合同应当认定为无效。2、刘爱华明知房屋是在原告购买并正常使用的情况下,再以低于当时市场的房价购买房屋,显然不是善意购买人。刘爱华一次性购买东昌荔景苑五套房屋,并非为了自住购买,更恶劣的是刘爱华联通黑社会非法手段恐吓、胁迫原告腾空房屋,一方面可以恐吓打击报复业主代表,东昌公司出售给刘爱华五套房屋都是东昌系列案件中五户业主代表所有的房屋,东昌公司和农行淘金支行非常清楚我们五户是业主代表,因为早在2006年的信访开始中,法院当时要求我们推选代表,我们五户就是当时推选的代表,这五户的名单当时交给了东昌公司和农行;另一方面也可以为东昌公司转移被查封的财产。以上可以证实东昌公司与刘爱华存在恶意串通转移财产的行为。刘爱华不是善意第三人还表现为以下情况:首先,东昌公司‘1、3、5’付款方式系列案多次通过媒体曝光,已经成为了社会关注的热点事件,在发生执行异议之诉后,刘爱华并没有主动要求法院作为案件第三人参与案件了解情况;其次,刘爱华和东昌公司签订的《商品房买卖合同》及装修条款内容很多和实际情况不一致,这就证明刘爱华和东昌公司之间不是按照真实意思的意愿订立合同;第三,关于交易价格,之所以原告与东昌公司没有达成一致意见,就是因为东昌公司提出至少按照市场价1.8万的价格才能交易,但其卖给刘爱华的价格却不一样,而且是一次性五套交易。如果按照类似的价格,为何不能与张一鹏交易,对此东昌公司都没有解释。另外,按照东昌公司刚才的说法,认为张一鹏只是租赁关系,而刘爱华也相信东昌公司的说法。如果是租赁关系,东昌公司应先将出售信息告知张一鹏,张一鹏有优先购买权,刘爱华有无要求东昌公司提供相应的资料证实承租人放弃优先购买权,如果没有提出,就不能够说明刘爱华是善意购买人。……。
  2011年8月8日,张一鹏等东昌荔景苑业主来法院信访。信访称其每天遭被告严重刑事恐吓,破坏骚扰,人身安全已受到严重威胁,请法院从速公正审理案件。同时还提供了照片和《南方都市报》2011年8月8日对此事的报道。本院于2011年8月16日通知本案各方当事人到庭,告诫各方当事人在案件审理过程中,应克制规范各自的行为,不得因案件纠纷滋生其他事端,应循法律途径合法解决纠纷。如各方当事人违反规定导致恶性事件发生,应承担相应的法律责任。
  2012年5月18日,张一鹏来院信访,称刘爱华将其从东昌公司处购买的五套房屋除案涉房屋以外的其他四套房屋均已出售给他人(其提供案涉房屋在2012年5月8日的查册表,证实案涉房屋还登记在刘爱华名下),故请求法院‘在本案终审结束前,责令广州市农村信用合作联社、广州市房管局、东昌公司和刘爱华不得涂销抵押,不得再次买卖本人所在房屋’。本院在5月21日就其信访事宜对张一鹏进行告知,并建议其如果要防止案涉房屋再次转移,应依法申请财产保全。”
  (2010)穗中法民五重字第6号民事判决“本院认为”内容如下:“……关于东昌公司与刘爱华签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。首先,东昌公司出售案涉房屋存在恶意。东昌公司明知案涉房屋早已出售给原告,且原告已经实际居住多年,在原告通过诉讼主张案涉房屋权属过程中,在案涉房屋权属存有争议的情况下将其再行出售给他人,有转移财产之嫌。东昌公司出售给刘爱华的案涉房屋价格远低于出售时的市场价,东昌公司表示其是参照和原告签订的《协议书》确定了案涉房屋的出售价格,但法院在原审调解过程中,原告同意按照该价格购买案涉房屋,由于东昌公司坚持要求按照调解时的市场价格(东昌公司称每平方米为18000元左右)出售,导致调解不成。此后东昌公司又在未告知原告的情况下,以和原告签订的协议中约定的房屋价格转售案涉房屋给刘爱华,主观存有恶意。其次,刘爱华并非案涉房屋的善意买受人。其一,刘爱华购房时已知有租户住在案涉房屋,理应谨慎核实相关情况。但刘爱华并未核实租户的具体情况,包括租期、租金等与自身利益直接关联的基本事项,甚至没有核查租赁合同以及查看案涉房屋的现状,不仅有违房屋买卖的常规做法,也说明其在购买房屋过程中存在重大过失。其二,刘爱华明知案涉房屋出售时存在租赁关系,但与东昌公司签订《商品房买卖合同》时并未约定相应条款保障自身权利,甚至还在《商品房买卖合同》中载明案涉房屋是“毛坯房”;刘爱华陈述其购买案涉房屋单价的确定方式,但《商品房买卖合同》并未记载单价,反而载明是“按套出售”;上述情况均与常理相悖。其三,刘爱华购买案涉房屋的价格低于其签订房屋买卖合同时的市场价。东昌公司在原审已经陈述确认案涉房屋附近楼房的销售价格均为每平方米18000元左右,现刘爱华购买的案涉房屋单价每平方米才6000元左右,远低于市场价;其四、刘爱华采用一次性付款的方式同时在案涉楼盘购买了五套房屋(包括案涉房屋),并拒绝对其资金来源作任何说明,且取得案涉房产后立即将五套房屋都办理了抵押贷款,又不愿意提交抵押贷款合同供法院查明事实。既然东昌公司出售案涉房屋存在主观恶意,而刘爱华亦非善意买受人,且东昌公司与刘爱华之间的房屋买卖合同关系损害了张一鹏、赵莉彬的利益,依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(二)项的规定‘有下列情形之一的,合同无效:恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益’,东昌公司与刘爱华签订的《商品房买卖合同》为无效合同。……。判决如下:一、撤销广州市中级人民法院(2005)穗中法执字第543-1号执行裁定中关于驳回张一鹏、赵莉彬异议的内容;二、确认东昌公司与刘爱华签订的广州市中山八路东昌荔景苑5座(6号之二)2803号房的《商品房买卖合同》无效;三、确认张一鹏、赵莉彬与东昌公司2003年9月16日和2003年12月21日签订的两份《协议书》为合法有效的商品房买卖合同;四、确认张一鹏、赵莉彬是广州市中山八路东昌荔景苑5座(6号之二)2803号房的合法产权人。本案一审受理费10407元由东昌公司负担”。判后,东昌公司、刘爱华不服该判决,向广东省高级人民法院提起上诉,该院于2013年6月14日作出终审判决:驳回上诉,维持原判。
  本院认为,针对原、被告的诉辩主张,认定如下:
  一、原告诉请撤销(2005)穗中法民执字第543号-1执行裁定中关于驳回原告异议的内容及有关案涉房屋执行措施的问题。本案原审虽系原告不服(2005)穗中法执字第543号-1民事裁定而提起的案外人执行异议之诉,但法院查实东昌公司已将案涉房屋另行出售给刘爱华,并与农行淘金支行达成和解申请法院解除对案涉房屋的查封措施,将案涉房屋过户登记至刘爱华名下,后刘爱华又将案涉房屋出售给诚和公司,故本案案由随之变更为房屋买卖合同纠纷。(2005)穗中法执字第543号-1民事裁定对案涉房屋已经丧失了现实约束力,案涉房屋不再是(2005)穗中法执字第543号案的执行标的,也已不存在强制执行措施。故原告诉请撤销(2005)穗中法民执字第543号-1执行裁定中关于驳回原告异议的内容已不具有现实意义,本院不予支持。原告称其对法院解除对案涉房屋查封措施有异议,请求法院予以撤销的问题,不属于本案审查范围,本案不作调处。
  二、原告请求确认其与东昌公司就案涉房屋签订的《协议书》及《商品房买卖合同》合法有效。因2003年8月28日东昌公司与原告签订的《协议书》以及2003年11月20日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示,东昌公司已经取得东昌荔景苑的《商品房预售许可证》,有权向原告出售案涉房屋,合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,属合法有效合同。
  东昌公司认为案涉房屋在出售前已经抵押给农行淘金支行,其出售案涉房屋未经抵押权人同意,合同无效。事实上,农行淘金支行已于2002年4月10日出具《承诺书》,同意东昌公司出售东昌荔景苑抵押商品房,保证对东昌公司出售的商品房按出售一套立即涂销抵押登记一套的方式处理,并同意购房人有优先于其的受偿权利。此后,东昌公司与原告签订《协议书》及《商品房买卖合同》,东昌公司陈述称售房未经抵押权人同意并不属实,其认为合同无效的理由不符合《中华人民共和国担保法》第四十九条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定,本院不予采纳。至于“1、3、5”方案只是原告与东昌公司之间关于房款支付方式的约定,农行淘金支行是否同意该支付方式并不影响合同效力。原告诉请确认其与东昌公司就案涉房屋签订的《协议书》及《商品房买卖合同》合法有效,依据充分,本院予以支持。
  三、原告主张东昌公司、刘爱华之间就案涉房屋的买卖合同关系无效的问题。(一)东昌公司将房屋出售给原告多年后,一直未向农行淘金支行还清贷款,亦没有涂销抵押登记,直接导致案涉房屋无法办理交易过户手续并造成房屋被查封,产生本案纠纷,东昌公司具有不可推卸的责任。东昌公司明知案涉房屋早已出售给原告,且原告已经实际居住多年,在原告通过诉讼主张案涉房屋权属过程中,案涉房屋权属存有争议的情况下,擅自将其另行出售给他人,有转移财产之嫌。(二)刘爱华并非案涉房屋的善意买受人。其一,刘爱华购房时已知有租户住在案涉房屋,理应谨慎核实相关情况。但刘爱华并未核实租户的具体情况,包括租期、租金等与自身利益直接关联的基本事项,甚至没有核查租赁合同以及查看案涉房屋的现状,不仅有违常理,也说明其在购买房屋过程中存在重大过失。其二,刘爱华明知案涉房屋出售时存在租赁关系,但与东昌公司签订《商品房买卖合同》时并未约定相应条款保障自身权利,甚至还在《商品房买卖合同》中载明案涉房屋是“毛坯房”;刘爱华陈述其购买案涉房屋单价的确定方式,但《商品房买卖合同》并未记载单价,反而载明是“按套出售”;上述情况均与常理相悖。其三,刘爱华购买案涉房屋的价格低于其签订房屋买卖合同时的市场价,双方无法作出合理解释。其四,刘爱华采用一次性付款方式同时在案涉楼盘购买了五套房屋(包括案涉房屋),拒绝到庭对其资金来源作任何说明。综上所述,东昌公司出售案涉房屋存在主观恶意,刘爱华亦非善意买受人,且东昌公司与刘爱华之间的房屋买卖关系损害了付丽英的利益,故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(二)项、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(四)项的规定,东昌公司与刘爱华之间就案涉房屋的买卖合同关系无效。
  四、刘爱华与诚和公司之间就案涉房屋买卖合同关系的效力问题。审查这一问题的关键在于诚和公司是否属于善意取得。(一)诚和公司与刘爱华签订《意向书》前查询了案涉房屋权属情况,按其所述购买案涉房屋是用作员工宿舍,但诚和公司却没有核查案涉房屋的使用现状,显然存有过错。(二)诚和公司提供的银行汇款凭证显示以案外人账户资金汇入刘爱华账户的,诚和公司没有证据证明其与案外人之间的款项往来;购房尾款30多万元,诚和公司称以现金方式支付,而此前所付50000元定金亦是以汇款方式支付,诚和公司前后行为明显不一。诚和公司购买案涉房屋付款行为,与常理不符,且未能作出合理解释。(三)双方约定的交易价值远低于市场价,诚和公司亦未能作出合理解释。(四)案涉楼盘曾引发系列案件纠纷,众多媒体均有报道,诚和公司称对案涉房屋的涉诉情况毫不知情,不属实。综合上述众多因素,本院认定诚和公司在购买案涉房屋的过程中,主观上存在过错,亦未尽到谨慎义务,其与刘爱华就案涉房屋的买卖合同关系无效。诚和公司称其是善意购房者,依据不充分,本院不予采纳。
  另外,关于原告请求确认东昌公司与刘爱华、刘爱华与诚和公司就案涉房屋产权交易登记备案手续无效并予以撤销,因房产交易登记备案手续的效力及撤销的问题属于行政机关审查的范围,本案不作审查。
  五、原告请求确认其是案涉房屋合法产权人的问题。东昌公司在明知案涉房屋被抵押、物权变更行为存在法律障碍的情况下,将案涉房屋出售给原告,且擅自制定、推出“1、3、5”方案,并在该方案不可能实际履行后,没有采取积极措施以利合同继续履行。由于原告与东昌公司签订的《商品房买卖合同》未办理房屋买卖的备案手续,且在银行不批准按揭贷款的情况下双方未能就付款方式的变更达成一致意见,故原告有合理的理由抗辩拒交房款,造成本案纠纷的主要责任在东昌公司,东昌公司应当承担由此引起的一切法律后果。原审诉讼中,原告已将案涉房屋的购房余款590086元及相应利息交至本院(2005)穗中法执字第543号执行款账户,以清偿东昌公司在该案中的债务,可视为原告已支付完毕全部购房款。东昌公司与原告之间的房屋买卖关系真实有效,原告已实际入住多年,并支付了全部购房款及相应利息。东昌公司将案涉房屋另行转让给刘爱华,刘爱华又将案涉房屋转让给诚和公司,均发生在原告向东昌公司购买案涉房屋及案涉房屋被查封之后,故案涉房屋现产权登记的权属人并不能对抗合法入住多年的买受人即原告对案涉房屋享有的权益。故原告诉请确认其是案涉房屋的合法产权人,合法有据,本院予以采纳。东昌公司、刘爱华、诚和公司应自行清理案涉房屋上的权利负担。
  六、原告诉请被告东昌公司为其办理案涉房屋产权交易登记备案手续的问题。因案涉房屋现登记在诚和公司名下,原告诉请被告东昌公司为其办理房产交易登记备案手续,存在现实履行不能。另外,本院已经确认案涉房屋产权归原告所有,已达到通过办理房产交易登记备案手续取得房屋产权的目的。故原告的该项诉请,本院不予支持。
  由于本案纠纷是由东昌公司的过错所引起,故本案案件受理费由东昌公司承担。刘爱华经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭,本院依法进行缺席审理。
  综上所述,依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条,《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国物权法》第三十三条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定,判决如下:
  一、确认被告广州东昌开发有限公司与被告刘爱华就广州市中山八路东昌荔景苑5座2804号房之间的商品房买卖合同关系无效;
  二、确认被告刘爱华与被告广州诚和贸易有限公司之间就广州市中山八路东昌荔景苑5座2804号房之间的房屋买卖合同关系无效;
  三、确认原告付丽英与被告广州东昌开发有限公司之间就广州市中山八路东昌荔景苑5座2804号房于2003年8月28日签订的《协议书》以及于2003年11月20日签订的《商品房买卖合同》合法有效;
  四、确认原告付丽英是广州市中山八路东昌荔景苑5座2804号房的合法产权人;
  五、驳回原告付丽英其他诉讼请求。
  一审案件受理费9804元,由被告广州东昌开发有限公司负担。
  如不服本判决,付丽英可在判决书送达之日起三十日内,其他当事人可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省高级人民法院。
  当事人上诉的,应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省高级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的,按自动撤回上诉处理。
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