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讼争房屋查封之前成立的房屋买卖合同有效吗

来源: 律师 时间:2019-10-17
正文
  为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以与我们联系,我们将予以撤销。
  上诉人诉称
  王娟上诉请求:1.依法一审判决,改判驳回章秒的诉讼请求;2.判令章秒承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由:一、因为执行程序需要贯彻已生效判决的执行力,因此,在对执行异议是否成立的判断标准上,应坚持较高的、外观化的判断标准。《中华人民共和国最高人民法院公报》2016年第6期(总第236期)第219页至26页,最高院关于钟永玉与王光、林荣达案外人执行异议纠纷案(案号:2015民一终字第150号)裁判摘要:最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是关于执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力,因此,在对执行异议是否成立的判断标准上,应坚持较高的、外观化的判断标准。
  这一判断标准,要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。由此,最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定应当在如下意义上理解,即符合这些规定所列条件的,执行异议能够成立;不满足这些规定所列条件的,异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立,应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较并综合判断,从而确定异议人的权利是否能够排除执行。所以本案在章秒明显有过错、且提前向银行清偿债务而非将剩余款项向法院交付执行,损害王娟作为债权人合法权益的情况下却依然认定其行为符合排除执行异议的条件,这不仅使守法之人权益受损,还让违法之人获得利益,这不是法律所弘扬的本意,也不是大家追求的法律正义。二、一审法院认定章秒符合排除执行的条件并判决不能执行涉案房产错误,应当依法改判。本案章秒不符合排除执行或查封的条件,具体如下:(一)查封前未签订合法有效的书面买卖合同。1.本案章秒章秒虽然签订了两份买卖合同,但是两份合同均只有吴远红或者李伟年个人签字,涉案房产属于李伟年和吴远红的夫妻共同财产,需要双方同意才能处分共有财产。2.两份合同实际上是两个新的要约,比如两份合同的违约责任不一样(见一审原告证据24页第12条与26页第11条,违约责任的0.05%与5%相差非常大)需要李伟年和吴远红同时承诺才算达成合意。3.与李伟年的合同(见证据第26页)第19条,合同明确约定三方签字盖章后生效,但是该合同并无中介盖章,所以该合同尚未生效。综上,本案章秒章秒并未签订合法有效的买卖合同,不符合排除执行的条件。(二)在人民法院查封之前未合法占有该不动产。1、在人民法院查封之前,章秒没有占有该不动产,本案涉案房屋经思明法院2016年3月20日出的保全裁定,2016年4月12日正式查封涉案房产;2.根据章秒提交的补充证据十七《历月电费明细》(证据第89页)可知,2016年4月至2016年6月,涉案房屋内的用电量均为0,没有任何用电,甚至在之后到2017年4月之间,期间内每个月也仅仅只有个位数的用电量,这与章秒主张已经合法入住的情况明显不相符,不能证明章秒已经合法入住并占有,相反,该证据应当是证明章秒在此期间并没有入住涉案房屋。3.再通过章秒提交的补充证据十八、十九、二十,暂不考虑证据的真实性,即使该证据为真实,该三份装修涉案房屋的证据的签订时间分别是2016年5月27日,2016年6月1日与2016年6月10日,这些时间点均在思明法院作出的保全裁定的时间即2016年3月12日之后,在涉案房屋被查封之后再占有不动产并不能排除强制执行。另外,上述这些证据还仅仅只能证明章秒可能在上述时间点要开始对房屋进行装修,但是在装修完成之前并不能入住,更不能证明章秒已经合法占有。(三)未支付全部价款。1.两份买卖合同可以看出,该涉案房产的价格(见证据23页与25页)为4192200元(四百一十九万二千二百元),那章秒支付的全部款项为2015-7-31定金30万,2015-8-18支付70万元,2015-8-28支付602200元,之后陆续向李伟年转了部分款项,但是从章秒提交的证据(第61页)个人贷款情况查询单可以很清楚的看出,截至2016年4月1日,李伟年尚欠银行2381217.84元,到2016年5月1日该房产被查封之后,仍然有2381217.84元未偿还。换种说法就是截至涉案房产被查封,章秒尚欠2381217.84元房款未支付。2,需要特别说明的是:本案章秒提供的证明其支付购房按揭款的转账记录的相对方均是李伟年,也就是说章秒依然认可债权人为李伟年,进一步表明清偿剩余银行按揭款仍属李伟年的义务,仍需由李伟年向银行分期付款,只是资金来源于案外人章秒。而且也没有去办理转按揭手续,仅仅只是按照合同约定向李伟年付款。在这种情况下,银行按揭部分的法定还款义务人仍为出卖人李伟年,章秒在房屋买卖合同中约定由章秒支付按揭款,只是基于双方的房屋转让合同关系而分期支付给李伟年的对价。且章秒章秒提交的个人贷款情况查询单证明截至查封之时至少还有2381217.84元未偿还,故不能认为章秒已经付清了涉案买卖合同中的全部价款。3.章秒在2017年向银行清偿200多万,但是该清偿均在被查封之后,不符合在查封之前已经支付全部款项的条件,而且该清偿并不是按照法院的要求一次性支付,按照规定,章秒此时应当按照法院的要求或者指示支付未支付的购房款,该部分款项支付后法院可以用来清偿涉案房屋的产权人的其它债权,也就是本案被告查封涉案房产的债权,但是本案章秒并没有经过法院而是擅自恶意的将款项转到银行进行清偿贷款,这不符合法律规定应当按照法院要求交付执行,不符合排除执行的条件。4.章秒的买卖合同的相对方是本案第三人李伟年和吴远红,章秒要支付全部购房款的对象是本案第三人,而非银行,涉案房屋仅仅是抵押在银行,而基于合同相对性原则,章秒要一次性支付购房款应当向李伟年、吴远红支付,而不是向银行直接清偿,本案第三人也没有要求章秒代为一次性清偿银行抵押贷款的意思表示,故章秒的行为不能视为支付完全部的购房款项。5.的是,即使章秒在2017年向银行清偿200多万,该清偿行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款的规定,该条款之所以规定异议人应当将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的目的在于:通过将剩余价款交付法院执行,则法院有权将该部分款项作为执行款项进行分配,交付给法院执行可以确保每个债务人能按照法律规定分配到相应的执行款项,从而实现全部或者部分债权。而本案中,章秒直接将款项支付给银行,这既不是直接向章秒的债权人李伟年清偿,也不是直接将款项交付法院执行。实际上,银行对本案第三人的债权是否享有优先权以及优先的债权为多少因未经审理判决还不得而知,并且该债权也并非是到期债权,故直接对银行清偿债务明显是损害第三人的债权人的利益的,这严重损害了王娟的合法权益,故不能认可章秒的清偿贷款的行为符合排除执行的条件。(四)本案章秒(买受人)具有过错。1.华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产,不得转让:(六)未依法登记领取权属证书的;该规定虽然是管理性规范,不必然导致双方签订的买卖合同无效,但章秒在明知涉案房产尚未取得产权证书的前提下,仍然在2015年7月31日与李伟年签订买卖协议,其对该交易行为的风险及涉案房产不能依法登记的后果应当是明知且是有过错的,其与李伟年的买卖行为不发生物权变动的效力,不具有公示效力。如果其认为存在买卖关系,那么章秒对李伟年享有的仅仅是债权法律关系,案外人可以另寻法律途径解决,不能排除强制执行。特别要说明的是:法律法规每个人都应当遵守,不管是管理性规范还是其它,不能让任何一个违反法律或者法规的人从中受益,这是法律的最基本宗旨,本案章秒违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定,擅自买卖未领取权属证书的房产,其违法的行为虽然不必然应当受到惩罚,但是绝对不能因此而获益,在本案中应当认定其具有过错。本案被告作为一个完全善意的债权人,采取完全合法的手段维护自身的权益,应当且必须要得到法律的支持,才是符合法律的立法目的。试想一下,若本案章秒的诉求得到支持,那么就会产生一个很讽刺的结果,章秒因为违反法律的规定不仅没有受到相应的惩罚,反而因此获得了一套房产,而被告作为善意的债权人,却因原案件的案外人章秒即本案的章秒的违法交易而造成损失(至少损失了保全费、还有本案一审、二审案件受理费)。这就不是法律存在的意义了,保护遵守规则与秩序的人才是法律存在的最大意义。三、判决王娟支付40337元的案件受理费没有法律依据,应当依法改判。1.《民事诉讼法》第一百一十八条在第一编总则的第十一章诉讼费用里第三款的规定,收取诉讼费用的办法另行制定。据此,国务院颁行了《诉讼费用交纳办法》,国务院这个《诉讼费用交纳办法》是以国务院令第481号的形式公布的,其法源位阶为行政法规。根据《立法法》的有关规定,行政法规对人民法院的司法行为有拘束力,亦即法院司法过程中应贯彻执行行政法规。在《诉讼费用交纳办法》第三条规定:在诉讼过程中不得违反本办法规定的范围和标准向当事人收取费用。该办法中并没有规定案外人执行异议需要缴纳费用,故案外人执行异议之诉应当不向当事人收取费用。2.退一步说,即使因为属于新的诉讼应该收费,也不能按照《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款关于财产案件的收费标准进行收费。首先,本案并不属于财产案件,本案审理的范围并非是执行标的,而是诉争标的能否被执行,这属于程序范畴,并非是财产案件,不应当按照财产案件收取受理费。其次,《中华人民共和国最高人民法院公报》2016年第6期(总第236期)第219页至26页,最高院关于钟永玉与王光、林荣达案外人执行异议纠纷案(案号:2015民一终字第150号)案件中,最高院终审及福建省高级人民法院一审2014闽民初字第7号均认定案外人执行异议的案件受理费为100元。3.案判决王娟承担40337元的案件受理费严重侵害了王娟的合法权益,不符合公平原则,不符合法律保护公民合法权益的目的。王娟作为一个合法且善意的债权人,通过合法手段保全查封债务人名下的房产,并且依据的案件判决已经生效,申请人查封没有任何错误,王娟属于正常行使法律赋予权利,没有滥用,没有违法,王娟的一切法律措施都是合法善意且经过法院核准的。最后因案外人提出异议之诉成立,便要求王娟支付40337元的天价案件受理费,这个超出了所有人(包括王娟)的想象范围,超出了王娟所能预料的范围,不符合公平原则。案外人执行异议之诉属于程序类争议,应当按照非财产类案件进行确定案件受理费,而且王娟所主张的债权仅仅只有50万左右,并不要求涉案的全部房产,故一审案件受理费计算错误。
  被上诉人辩称
  章秒答辩称,一、根据王娟提交的《中华人民共和国最高人民法院公报》2016年第6期关于案外人执行异议之诉成立的综合评判标准及精神原则,章秒的权利足以排除执行。章秒依据与原审第三人签订的《房产买卖协议》(编号:0005748)的约定,在讼争房产办理过户登记前,章秒享有将讼争房产之所有权变更登记至其名下的请求权,该请求权与王娟的债权请求权存在若干方面的不同,存在排除执行的效力,表现在以下几个方面[参考《中华人民共和国最高人民法院公报》2016年第6期(总第236期)第219页至226页,最高人民法院(2015)民一终字第150号]:一从内容上看,章秒的请求权系针对诉争房屋的请求权,而王娟的债权为金钱债权,并未指向特定的财产,诉争房屋只是作为原审第三人的责任财产成为王娟的债权的一般担保。在章秒占有诉争房屋的前提下,参考最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定的精神可知,章秒要求将讼争房产的所有权变更登记至其名下的请求权,也应当优于王娟的金钱债权。(二)从功能上看,该房产具有为章秒及其所生子女提供生活保障的功能。与王娟的金钱债权相比,章秒其子女享有的对讼争房产的居住等请求权在伦理上具有一定的优先性。根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,章秒认为其与原审第三人签订的有效合同先于查封之前、查封之前章秒已经合法占有讼争房产并依照合同支付全部价款,与此同时,章秒没有因为自身原因未办理过户登记。再结合上述的最高院公报案例的裁判标准及精神原则,章秒认为应当判令不得执行讼争房产,符合公平正义原则。二、根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》,章秒享有排除诉争房屋被执行的权利。(一)章秒与原审第三人在诉争房屋被查封之前已经成立合法有效的房屋买卖合同。1、诉争房屋系李伟年的个人财产,其具有完全的处分权。李伟年与吴远红在2013年5月24日办理了登记离婚(原审中原告第三组证据)。2013年5月25日,李伟年向开发商购买了诉争房屋(原告第五组证据)。在诉争房屋查封前,章秒与李伟年在2015年8月18日签订《房产买卖居间协议书》系双方真实意思表示,合法有效。2015年7月31日,吴远红代李伟年与章秒签订了《房产买卖协议》后,李伟年又在2015年8月18日与章秒签订了与前述协议基本一致的《房产买卖居间协议书》,接受了章秒支付的购房款,并办理了涉案房屋的全权委托给章秒之子,已经实际履行了合同。退一步讲,即便为共同财产,二原审第三人均参与了出售讼争房产的行为,也应当视为双方均同意出售该房产。首先,根据《合同法》第五十二条规定,中介人员未在合同上签名的行为,并不影响前述《房产买卖居间协议书》的法律效力,并不是作为合同无效的依据。其次,《房产买卖居间协议书》虽约定合同需买卖双方及中介方三方签字后生效,但章秒和李伟年都已经实际履行合同,应当视为双方对原合同的生效要件进行了变更,并且已经以实际履行行为认可了合同效力。(二)章秒在诉争房屋被查封之前已经合法占有涉案房屋。1、法律规定上,《执行异议规定》第28条仅规定的是“合法占有”不动产,而非居住使用。2、交易习惯上,房屋交付仅以出卖人向买受人交付房屋钥匙以及物业等登记手续就已经实现,买受人排他的控制、占有房屋,就已经实现了合法占有房屋的权利。3、2015年9月29日,徐灵辉(章秒的儿子及诉争房屋全权受托人)已经和开发商办理了交房手续,物业已于交房当天将徐灵辉登记为诉争房屋的业主,同时将入户门钥匙、门禁卡交付徐灵辉再转交章秒,徐灵辉作为章秒之子,实际上已经向章秒交付了讼争房产。前述事实皆发生于诉争房屋被查封之前。因此,至于章秒使用多少电量、何时进行装修,均不影响章秒作为讼争房屋实际占有的权利。(三)章秒已经支付全部购房款。1、法律规定上,《执行异议规定》第28条规定的是“已支付全部价款”或“将剩余价款交付法院执行”。2、在期房买卖实践中,买受人在向出卖人支付完除银行按揭款以外的房屋价款后,即对出卖人履行完支付合同对价的义务,同时在买卖双方内部,银行按揭款的支付义务由出卖人转移至买受人。3、本案中,章秒已经付清诉争房屋全部购房款。2015年8月28日,章秒与李伟年确认除过户预留款15万及银行按揭贷款外,章秒已经付清全部购房款。2015年9月29日,章秒代李伟年缴纳一手契税974866.89元。2016年5月3日,章秒支付预留款5万元。2017年4月25日,章秒提前一次性付清诉争房屋全部按揭贷款。4、针对王娟对于银行按揭贷款支付对象的异议问题。2015年8月28日,章秒与李伟年签订的《购房款收条》中明确约定自2015年9月起由章秒按月向银行支付按揭款。可以看到的是,作为购房款中银行按揭贷款的部分,出卖人李伟年已经明确指明由章秒代其向银行支付。另外,银行对诉争房屋按揭款具有法定的优先权,不属于应当交付法院执行的范畴。即便涉案房屋被列入执行,银行对该款具备法定的优先受偿权,对其他债权人的执行并无影响。5、原审法院支持了章秒的诉求,说明一次性向银行支付贷款余额的行为符合原审法院的要求。法院亦认为贷款余额系银行的优先债权,其他一般债权人在贷款余额范围内无权参与分配。值得一提的是,在清偿银行按揭贷款的过程中,早期都是章秒把款项支付到原审第三人李伟年还款账户上,后面发生李伟年多次侵占银行还款的行为,因此,为了更好的履行购房合同,章秒直接向银行支付更能保护银行和章秒利益。(四)章秒非因自身原因未办理权属转移登记。1、实践中,已经办理销售许可证的期房可以进行交易,也可以在一定条件下进行变更登记。实践中,期房买卖属于当前房屋交易市场中普遍存在的一种形式,司法实践中,法院的判决亦保护这样一种交易的安全与有序性。章秒只需等待尚未取得权属证书的诉争房屋的所有权首次登记至李伟年名下,便可进行转移登记。2、王娟所援引的《城市房地产管理法》是对物权变动的限制而非针对房屋买卖合同效力性的强制规定。章秒与李伟年所签订的《房产买卖居间协议书》合法有效,章秒对购买作为期房的诉争房屋并无过错。3、诉争房屋在开发商通知可办理产权证的时间之前就已经被查封,章秒无法办理转移登记非因其自身原因。三、诉讼费用由败诉方承担由事实与法律依据,诉讼费用的数额由法庭依法裁判。王娟错误保全章秒所有的诉争房屋而产生本案纠纷,由王娟承担本案所有诉讼费用具备事实和法律依据。至于本案收取诉讼费用适用什么标准,章秒认为应当由法院依职权决定,章秒对此不发表意见。
  李伟年、吴远红述称,其同意王娟的上诉意见。
  章秒向一审法院提出诉讼请求:1.不得执行址于厦门市湖里区世茂湖滨花园(B2地块)B2-3#楼B梯21跃22层2101室房屋,并解除对该房屋的查封措施。
  本院查明
  李伟年与吴远红原系夫妻关系,于2013年5月24日登记离婚。讼争房屋系由李伟年于2013年5月25日向世贸公司购买的预售商品房。
  2015年7月31日,吴远红以李伟年委托代理人的身份与章秒签订一份《房产买卖协议》,约定:李伟年将讼争房屋出售给章秒,购房总价为4192200元。合同签订当日,支付定金30万元。房款分两次支付,2015年7月31日向李伟年支付300000元,于2015年9月1日前支付第二笔款【总房款减定金30万元减预留款15万元减按揭款(2015年8月18日银行查询贷款余额)】。合同还约定,李伟年应以开发商通知交房为准将房产交付章秒使用。中介费41900元由章秒支付。双方在付第一笔款的当天即办理全权委托公证,在开发商通知办理产权的一周内备齐办理权证。该份协议在落款的“丙方处”加盖有厦门朝鹏房产代理有限公司印章。后李伟年与章秒另行签订一份与上述合同内容基本一致的《房产买卖居间协议书》,并在备注中补充“2015.8所交的按揭款,若是交9月份的按揭款,由徐大炎支付,否则李伟年支付。该份协议记载的“丙方(居间房)”为厦门启明房地产营销策划有限公司,但没有丙方的签字或盖章。该份合同还约定,该合同经三方签名盖章后生效。
  章秒分别于2015年7月31日、8月18日、8月28日支付定金及购房款共计1602200元。
  2015年8月18日,李伟年将讼争房屋的相关权利委托给章秒的儿子徐灵辉代为行使,并在厦门市公证处办理了公证,厦门市公证处出具(2015)厦证内字第22646号公证书。
  2015年8月28日开始,章秒逐月替李伟年偿还讼争房屋按揭贷款至2017年4月。2017年4月25日,章秒通过其女儿徐小玲账户支付2286956.6元至李伟年账户,提前一次性偿还了讼争房屋按揭贷款。
  另,2015年9月29日,徐灵辉账户向世贸公司账户支付97486.89元。2016年5月3日,章秒通过其配偶苏玉莲账户向李伟年账户支付5万元,李伟年确认该5万元为提前支付的预留款。
  2016年4月27日,世贸公司于发出产权办理通知书,通知厦门世贸湖滨花园B2地块业主于2016年4月30日后办理产权登记手续。
  因王娟与案外人吴远红、李伟年民间借贷纠纷一案,一审法院作出(2016)闽0203民初1192号民事裁定并于2016年4月12日对讼争房屋采取查封措施,冻结讼争房屋房产产权。章秒就此提出财产保全异议,该院于2016年11月22日作出(2016)闽0203执保321号执行裁定书,驳回章秒的执行异议。章秒在法定期限内提起本案诉讼。
  一审审理中,王娟、吴远红及李伟年对章秒就讼争房屋的占有存有异议。章秒提供如下证据证明其自开发商交房后即已实际入住讼争房屋:1.世贸湖滨花园业主联络表、世贸湖滨花园防火、治安责任协议书、世贸湖滨花园搬迁及电梯使用承诺书、世贸湖滨花园业主资料交付签收单、楼宇交接签收表、业主资料交付签收单,上述材料载明房屋坐落为世贸湖滨花园二里15号2101室,徐灵辉在“业主代理人签署”或“业主代表人”一栏中签字,落款时间为2015年9月29日。2.《钜诚装饰施工合同》,载明发包人为徐大炎,承包人为厦门钜诚装饰设计工程有限公司,落款时间为2015年10月30日,章秒主张其在接收讼争房屋后即委托装修公司装修。3.物业费收据及发票,证明章秒实际入住讼争房屋并交纳相关费用。4.申请证人王某出庭,证人陈述内容主要为其也购买了讼争房屋所在小区的房屋,章秒的儿子与其一同办理了交房手续。王娟质证认为,对上述证据1、证据2的真实性不予认可。证据3的真实性无异议,但无法体现交费人为章秒。证据4真实性不予认可。李伟年及吴远红质证认为,证据1、证据2真实性无法确认,证据3系章秒自行处理,2015年8月18日办理完公证委托后所有事项都是由章秒自己处理,李伟年及吴远红均不清楚。证据4真实性不予认可。
  本院认为
  一审法院认为,本案争议焦点为章秒对于讼争房屋所享有的权利是否足以排除王娟所享有的金钱债权对于讼争房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。逐一分析如下:(一)关于签约时间与合同效力的问题。李伟年虽表示对于吴远红以其代理人的身份于2015年7月31日签订的《房产买卖协议》不予追认,但其嗣后又与章秒就讼争房屋签订了内容基本一致的讼争合同,且根据合同约定接受了章秒交付的购房款,并将讼争房屋的相关权利委托公证给章秒之子,已经实际履行了买卖合同。章秒与李伟年签订的合同虽约定待含中介方在内的三方签字后生效,但双方当事人已经实际履行了房产买卖协议,表明双方已经对原合同约定的生效要件进行了变更并同意履行。上述事实均发生于讼争房屋被查封之前,因此,可以认定章秒与李伟年在讼争房屋被查封之前已成立合法有效的房屋买卖合同关系。(二)关于章秒是否在查封之前占有讼争房屋的问题。虽然王娟及李伟年、吴远红均对章秒的占有提出异议,但李伟年确认在2015年8月18日办理完公证委托后相关房屋的事项均由章秒处理,章秒提供的有关讼争房屋的交接情况以及物业费缴纳凭证等证据可以佐证章秒已经与开发商办理了交房手续。王娟虽然持有异议,但未提供相反证据,应认定在法院查封讼争房屋之前章秒已经合法占有讼争房屋。(三)关于购房款支付问题,根据查明事实,章秒已依约向李伟年支付了相应购房款,在讼争房屋被查封之前的剩余购房款为银行按揭贷款及双方有争议的预留款15万元。李伟年向银行的借款是以讼争房屋设定抵押,故银行对于该款项具有法定的优先权,该款项不属于应交付法院执行的范畴。关于预留款15万元,在案证据可证明章秒代李伟年向开发商支付了相关费用97486.89元并支付了5万元购房预留款。据此,可以认定章秒已依约履行了支付购房款的义务。(四)关于章秒是否系因自身原因未办理权属转移登记。章秒所购买的为尚未取得权属证书的房屋,所有权应首先登记在李伟年名下,方可进行转移登记。因此,签约当时讼争房屋并不具备办理所有权首次登记的条件,至开发商世贸公司通知办证时,讼争房屋已被查封,故章秒无法办理权属转移登记确非其自身原因所致。综上所述,章秒作为买受人,享有能够排除执行的权利,其诉讼请求应予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,判决:不得执行厦门市湖里区世茂湖滨花园(B2地块)B2-3#楼B梯21跃22层2101室房屋。本案一审案件受理费40337元,由王娟负担。
  二审裁判结果
  二审审理中,除王娟认为查封裁定作出时间与提出异议期间过长外,各方当事人对一审判决查明的其余事实均无异议,本院予以确认。各方当事人均无新的证据提交。
  本院认为,依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,本院对王娟的上诉主张分析如下:首先,讼争房产本系李伟年与吴远红离婚后,由李伟年购买。且根据王娟的自认,吴远红与李伟年均与章秒签订买卖合同。即使讼争房产属吴远红与林伟年共同财产,而二人均有出售章秒之意思表示,对讼争房产之处分系属一致,故王娟上诉主张讼争合同尚未生效,缺乏依据。其次,李伟年在一审中确认在2015年8月18日办理完公证委托后相关房屋的事项均由章秒处理,章秒提供的有关讼争房屋的交接情况以及物业费缴纳凭证等证据可以佐证章秒已经与开发商办理了交房手续。二审中,李伟年、吴远红亦确认目前由章秒占有使用。再次,章秒主张李伟年挪用章秒支付的一期按揭款16421.09元,并提供银行明细为证。李伟年、吴远红在本院充分询问的情况下,仍不予明确回答,故对该事实予以确认。王娟上诉主张部分购房款系在查封后支付,章秒此前已经支付了合同约定期限内的全部购房款均,其余房款并未达到合同约定支付条件。嗣后,章秒又支付了按揭款和预留款,则章秒已经支付完毕全部的购房款。王娟的上诉主张系属对法律适用不明,故不予采纳。最后,王娟上诉主张章秒购买未办理产权的房产存在过错,但章秒购买讼争房产时,讼争房产尚未达到办理产权之条件,且目前房产亦可办理产权,故章秒非因自身原因未办理产权,故对王娟的该项主张不予采纳。综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  本案一、二审案件受理费各100元,均由王娟负担。
  本判决为终审判决。
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靳双权

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