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因逾期未交款而引发的违约金问题该如何解决

来源: 律师 时间:2019-10-17
正文
  为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以与我们联系,我们将予以撤销。
  原告诉称
  原告中海公司诉称:2015年2月10日,原、被告双方签订《商品房买卖议定书》及《补充协议》,合同约定:被告购买原告开发的中海凯旋花园17幢606室房屋,房款合计1037128元,付款方式为买受人于2015年2月10日前支付首付款357128元,余款680000元向银行申请贷款支付;如按揭贷款未在合同签订之日起30天届满内获批准并转付入出卖人账户的,则买受人应在本合同签订之日起30天届满后的7天内一次性付清房价余款,买受人逾期仍未付清房款的,出卖人有权按主合同第七条追究买受人逾期付款的违约责任;因买受人原因致使出卖人单方解除合同的,买受人除应承担全部违约责任外,还应向出卖人支付总房款20%的违约金,并赔偿由此造成的全部损失。合同签订后,被告仅交付首付款357128元,未办理银行按揭手续,也未按合同约定一次性付清房款余款。原告多次催要房款未果。2017年4月14日,原告委托律师向两被告发出律师函,要求解除双方签订的《商品房买卖议定书》等内容。被告于2017年6月9日向原告出具退房申请。请求法院判决:1、确认原、被告之间签订的《商品房买卖议定书》自2017年4月15日起解除,被告协助原告办理合同备案登记撤销手续;2、两被告向原告支付违约金20万元;3、两被告向原告支付因提起诉讼而支付的律师代理费4万元。
  被告辩称
  被告王爱秀辩称:2015年2月10日,我与中海公司签订《商品房买卖议定书》属实,并支付购房定金357128元,该《商品房买卖议定书》并非商品房买卖合同,应为预售合同。原告诉称于2017年4月14日向我发出律师,我并未收到。我于2017年6月9日向原告出具退房申请属实,因现在还款压力较大,同意退还房屋。
  被告钱冯元辩称:签订《商品房买卖议定书》及支付购房定金357128元属实,但该《商品房买卖议定书》并非商品房买卖合同,其法律效力应当小于商品房买卖合同,不应当以该议定书约定的违约责任要求被告承担责任。原告诉称多次催要房款以及发出律师函,我本人均没有收到。合同应当继续履行,请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
  本院查明
  经审理查明:2014年11月26日,王爱秀向中海公司支付购房诚意金6000元。2014年12月8日,王爱秀向中海公司支付购房预定金44000元。2014年12月28日,王爱秀向中海公司支付购房预定金200000元。2015年2月10日,王爱秀将已支付250000元款项转化为定金,与中海公司签订《中海凯旋门房产认购协议》,并支付剩余首付款107128元。同日,中海公司(出卖人)与王爱秀(买受人)签订合同编号为xxxxx《商品房买卖议定书》一份,载明:第三条买受人所购商品房的基本情况楼栋名称:中海凯旋花园17幢6层606号房,建筑面积129.21平方米,其中套内建筑面积110.33平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.88平方米。第四条计价方式与价款商品房单价为8026.69元/平方米,房款合计1037128元。第六条付款方式及期限买受人选择第3种方式付款即贷款方式付款:商业贷款,买受人应当于2015年2月10日前支付首期房价款357128元,占全部房价款的34%。余款680000元向商业银行申请贷款支付。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款,按下列第1种方式处理。按逾期时间,分别处理:(1)逾期在30日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过30日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金等条款。2015年2月25日,钱冯元作为买受人在《商品房买卖议定书》上补签字按印。2月26日,中海公司与王爱秀、钱冯元办理案涉房屋合同网上备案登记。后中海公司多次要求王爱秀、钱冯元支付剩余房款未果,遂于2015年5月18日向王爱秀、钱冯元发出催款函,要求其于2015年5月31日前交清尚欠房款680000元。又于2016年5月19日向王爱秀发出催款函,载明:截至发函日,王爱秀已逾期418天,仍应承担还款违约金85272元。2017年4月14日,中海公司委托江苏国磊律师事务所向王爱秀、钱冯元发出律师函,该律师函载明:“2015年2月10日,你们与中海公司签订了《签约确认单》及《商品房买卖协议书》各一份,约定购买中海凯旋花园17#606室房屋,房款总计价为1107128元。同日,已首付款34%计357128元。因你方不具备办理按揭条件,依协议书约定,余款68万元应在30天内一次性付清。至目前为止,你方仍未支付余款,中海公司多次催款未果。律师认为,你们的行为已构成根本违约。根据《商品房买卖协议书》第七条之约定:本律师经授权特向你方致解除商品房买卖协议律师函:一、解除你方与中海公司之间于2015年2月10日签订的《签约确认单》及《商品房买卖协议书》,至本律师函到达你方之日起立即生效;二、中海公司保留依法向你方主张约定违约金的权利。”该律师函向王爱秀邮寄后,被退回妥投,向钱冯元邮寄后,被周春红签收。中海公司遂于2017年5月诉至本院。
  2017年6月9日,王爱秀、钱冯元向中海公司填写退款申请单、退款声明,并出具退房申请一份,载明:“本人王爱秀/钱冯元,身份证号码/,于2015年1月29日购买中海凯旋门17栋606室,面积为129.31㎡。付款方式为商业贷款(按揭),折后总房价为1037128元,交纳首付款357128元,现因个人资金原因,申请退房,退款金额为357128元,若因退房而产生的相关法律责任本人自行承担。”中海公司现场销售经理签字确认。
  审理中,中海公司委托诉讼代理人崔丽娜陈述鉴于王爱秀、钱冯元向中海公司申请退房,同意放弃要求被告承担违约金以及律师费等违约责任。
  本院认为
  本院认为:原、被告双方签订的《商品房买卖议定书》系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效。就被告辩称的该《商品房买卖议定书》并非正式商品房买卖合同,不具有商品房买卖合同的法律效力。本院认为,根据法律规定:商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中,双方签订的《商品房买卖议定书》具备商品房买卖合同的房屋情况、房款、履行期间、违约责任等内容,且被告已经支付首付款357128元,故该议定书应当认定为商品房买卖合同。双方当事人均应按约履行义务。
  后被告未按约交付剩余房款,存在违约行为,原告主张该合同自2017年4月15日解除,因2017年4月14日原告向两被告邮寄解除合同通知的律师函两被告本人均未签收,即该解除合同的律师函并未送达给两被告,故该合同于2017年4月15日并未解除。被告于2017年6月9日向原告出具退房申请,即发出要求解除合同的意思表示,原告亦于当天收到该退房申请,故该《商品房买卖议定书》已于2017年6月9日解除,本院依法予以确认,被告应当协助原告办理案涉房屋登记备案的注销手续。
  根据法律规定,合同解除后,已经履行的,根据履行情况,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施等。考虑被告未按约履行给付剩余房款的义务,存在违约行为,原告亦放弃要求被告承担违约金的责任,本院确定原告返还被告支付的购房款357128元。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定,判决如下:
  裁判结果
  一、确认原告中海宏洋置地(盐城)有限公司与被告王爱秀、钱冯元于2015年2月10日签订的《商品房买卖议定书》于2017年6月9日解除;
  二、被告王爱秀、钱冯元应于本判决生效之日起十日内协助原告中海宏洋置地(盐城)有限公司办理中海凯旋门17栋606室《商品房买卖议定书》登记备案的注销手续;
  三、原告中海宏洋置地(盐城)有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告王爱秀、钱冯元购房款357128元。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状及副本一式三份,上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定,向该院预交上诉案件受理费。
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