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个人与房地产公司销售合同纠纷,如何维权?

来源: 律师 时间:2019-10-17
正文
  为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以与我们联系,我们将给予以撤销。
  王英、陈柯儿上诉请求:1、撤销原判第四项,改判被上诉人按照已付购房款金额的一倍赔偿上诉人人民币208302元。2、判令被上诉人赔偿损失224159元。3、一、二审诉讼费均有被上诉人承担。上诉状载明的事实和理由:原判认定事实不清,适用法律错误。经本院释明,上诉人当庭明确的事实和理由:1、原审判决“原告未提交证据证明其收到《催款函》后向被告提交相应按揭资料事实”、“原告应当知晓其权利受到侵害,但亦未提交证据证明其及时向被告主张权利的事实”,属事实认定错误。上诉人不但缴纳了首付款,按揭手续费,还向被上诉人提交了户口本、结婚证、身份证、收入证明。在收到《催款函》之后,上诉人一直催促被上诉人签订合同、办理按揭,被上诉人将房子卖给案外人上诉人不知情,无法采取措施以防止损失扩大。且以上两节事实应当由被上诉人承担举证责任,原审举证责任分配错误。2、本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定,判令被上诉人承担一房二卖的赔偿责任。
  被上诉人永兴公司未递交书面答辩状,当庭辩称:上诉人迟延履行合同义务,经催告仍未履行,被上诉人在法定解除权的基础上,向其送达了《催款函》,而后向案外人出售涉案房屋,不属于一房二卖的情形,不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定。
  王英、陈柯儿向一审法院起诉请求:1、解除原、被告间商品房销售合同;2、被告退还原告已付购房款208302元,赔偿原告208302元;3、被告支付原告从收取购房款之日起至款清之日止按照中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算的利息;4、被告退还原告按揭手续费160元;5、案件受理费由被告承担。
  一审法院认定事实:2014年6月13日,被告(甲方)与市质监局(乙方)签订《职工团购商品房合同》,约定乙方团购甲方位于宝鸡市高新八路高层住宅楼4号、7号楼,以乙方职工报名的人数确定团购面积、户型,团购均价为每平方米2900元,4号楼团购均价为3至25层,同时对房屋价款的支付方式、交房工期、其他事项、违约责任、争议解决等内容均进行了明确约定。2014年7月24日,市质监局下发《紧急通知》,要求各县区及时通知需购房人员,于2014年7月30日前上报登记结果,同时载明团购商品房概况,附件文件《4号楼团购商品房价格》中载明8楼04号房屋为每平方米2890元。后原告陆续向被告支付相应款项,被告均向原告出具收款收据,收款收据载明房屋坐落为金盛锦都4号楼1单元0804号,具体支付时间与款项性质如下:2014年7月30日支付交房订金50000元,2015年2月3日支付房款38000元,2016年1月16日分次支付首付款50000元、房款10100元、房款202元、预告抵押费160元,2016年4月2日支付房款60000元,以上购房款共计208302元。2016年7月25日,被告向原告邮寄送达《催款函》,载明原告于2014年6月25日订购金盛锦都项目4号楼1单元0804号商品房,因原告未于2015年3月27日前付清首付款并配合被告办理按揭手续,已构成违约,被告对涉案房屋处理结果为:1、房屋销售价格按照被告公司现阶段销售优惠政策执行(具体以售楼部价格为准),若原告愿意执行本条,应于2016年8月4日前办理相应按揭手续;2、若原告对上述处理结果有异议,应于2016年8月4日前办理退房手续。该函件同时载明,若原告未在收到该函件之日起七个工作日内办理涉案房屋相关手续,被告将另行出售涉案房屋且原告交纳房款不予退还。2018年4月2日,市质监局出具《证明》,载明原告于2014年7月30日订购上述房屋,面积为124平方米,单价为每平方米2890元。另查明,被告于2015年3月27日取得金盛锦都项目3幢、4幢《商品房预售许可证》。2017年3月20日,被告与案外人张涛签订《商品房买卖合同(预售)》,出售了涉案房屋,并办理预告登记。
  一审法院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。原、被告对被告收取原告房款并出具收款收据及被告向原告送达《催款函》的事实均无异议,予以确认。原告认为双方已经形成商品房销售合同法律关系,被告提出异议。原、被告虽未签订书面商品房销售合同,依据《最高人民法院关于适用
  若干问题的解释(二)》第一条规定“当事人对合同是否成立存在争议,人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容,当事人达不成协议的,人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”本案中,原、被告符合商品房销售合同订立主体要求,依据被告向原告出具的收款收据及《催款函》,可以认定原告购买的房屋坐落为金盛锦都项目4号楼1单元0804号,并且原告已向被告支付部分购房款,故认定,原、被告订立商品房销售合同,该合同成立并生效。关于合同订立时间,被告向原告送达的《催款函》载明被告订购涉案房屋时间为2014年6月25日,市质监局出具《证明》载明时间为2014年7月30日,结合原告支付“交房订金”时间为2014年7月30日,认定原、被告订立商品房销售合同时间为2014年7月30日。被告对原告主张的房屋面积、单价均无异议,且市质监局《紧急通知》附件亦载明涉案房屋单价,故认定,原、被告合同约定的房屋面积为123.98平方米,单价为每平方米2890元。原、被告对剩余房款的支付方式存在争议,依据审理查明的事实,被告于2016年1月16日收取原告预告抵押费160元,且其向原告送达的《催款函》明确载明原告应配合办理涉案房屋按揭手续,故认定,双方约定原告以按揭方式支付剩余购房款。
  关于被告向原告送达的《催款函》。函件载明,原告应于2015年3月27日前付清涉案房屋首付款,并配合被告办理按揭相关手续。本案审理中,原、被告均陈述双方受《职工团购商品房合同》约束,该合同约定,被告在取得《商品房预售许可证》,市质监局接到被告通知后,收取团购户总房价40%房款,于十个工作日内转入被告账户,被告与团购户签订《商品房买卖合同》,办理按揭的团购户于十五个工作日内准备按揭所需资料,在被告协助下办理按揭贷款手续。本案中,被告于2015年3月27日取得《商品房预售许可证》,但未提交证据证明其通知市质监局的时间,并且除2014年7月30日交房订金50000元外,其余款项均由原告直接向被告支付,直至2016年4月2日原告仍向被告支付购房款。结合上述事实,认定原、被告以行为变更《职工团购商品房合同》相关约定。并且,依据本案原、被告提交证据,双方约定办理按揭手续的期限无法确定。《催款函》载明的“房屋销售价格按照被告公司现阶段销售优惠政策执行”,该处理方式显然有别于原、被告约定的涉案房屋销售价格,故应属于被告发出新的要约,在原告未作出承诺之前,该函件载明的原告于2016年8月4日前履行相关手续请求不能约束原告。对该函件载明的若原告未在收到该函件之日起七个工作日内办理涉案房屋相关手续,被告将另行出售涉案房屋且原告交纳房款不予退还的内容,实质系被告作出的附期限解除合同的意思表示,但其要求不符合双方约定及相关法律规定,故该请求仍不能对原告发生法律约束力。
  原、被告于2014年7月30日订立商品房销售合同,被告于2017年3月20日向案外人出售涉案房屋,原告合同目的无法实现,故对原告主张解除原、被告订立的商品房销售合同的请求予以支持。合同解除后,被告应向原告退还已收取的购房款208302元及预告抵押费160元。原告主张被告赔偿208302元,并支付从收取购房款之日起至款清之日止按照中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算的利息。原、被告之间商品房销售合同成立,被告向原告送达《催款函》作出解除合同的意思表示,但该意思表示不能约束原告,故当时原、被告间商品房销售合同尚未解除。在原、被告订立的商品房销售合同尚未依法解除之前,被告将涉案房屋另行出售,构成根本违约,应当依法承担违约责任。原、被告在合同履行中以行为变更《职工团购商品房合同》约定,双方对办理剩余房款按揭手续的期限约定不明。《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项规定“当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定:(四)履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。”本案中,被告向原告送达的《催款函》虽不能约束原告,但是该函件中被告要求原告履行相应合同义务的意思表示明确。当事人应当遵循诚实信用原则,按照约定全面履行合同义务。依据房地产市场交易普遍规则,办理商品房按揭贷款手续需房地产开发企业与买受人相互协助办理。本案中,原、被告于2014年7月30日订立商品房销售合同,原告支付最后一笔首付款时间为2016年4月2日,被告于2016年7月25日向原告送达《催款函》,原告未提交证据证明其收到《催款函》后向被告提交相应按揭资料事实,至2017年3月20日被告另行出售涉案房屋,显然已经超过合理的履行期限。并且,当事人一方违约后,对方应当采取措施防止损失扩大,本案被告向原告送达《催款函》时,原告应当知晓其权利受到侵害,但亦未提交证据证明其及时向被告主张权利的事实。故,原告在本案商品房销售合同履行中亦存在过错。基于上文论述,原告在合同履行中存在过错,被告在合同未依法解除之前另行出售涉案房屋构成根本违约,结合原、被告合同的履行情况、双方过错程度等因素,原告主张依据《最高人民法院
  》第八条规定要求被告赔偿208302元的请求不能成立,但被告应当赔偿占用原告购房款期间的利息损失。关于利息计算标准,原告主张从每笔购房款支付之日起按照年利率4.75%计算至款清之日止,该主张不违反法律规定,予以支持。
  综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第一百三十条,《最高人民法院关于适用
  若干问题的解释(二)》第一条之规定,判决:一、解除原告王英、陈柯儿与被告宝鸡永兴房地产开发有限公司于2014年7月30日订立的商品房销售合同。二、被告宝鸡永兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王英、陈柯儿购房款208302元,并支付按照年利率4.75%计算至款清之日止的利息(利息分别计算:以50000元为本金从2014年7月30日起计算;以38000元为本金从2015年2月3日起计算;以60302元为本金从2016年1月16日起计算;以60000元为本金从2016年4月2日起计算)。三、被告宝鸡永兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王英、陈柯儿预告抵押费160元。四、驳回原告王英、陈柯儿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7960元,减半收取3980元,由原告王英、陈柯儿承担1980元,被告宝鸡永兴房地产开发有限公司承担2000元,其余3980元退还原告。
  二审中,当事人未提供新证据。本院经审理查明,一审法院依据本案在案证据查明的法律事实无误,本院予以确认。
  本院认为,本案的争议焦点在于被上诉人对两上诉人是否应当承担“一房二卖”的惩罚性赔偿责任。一方面,关于事实认定。两上诉人对原审判决已认定的全部事实无异议,但认为原审判决对上诉人收到《催款函》后向被上诉人提交了按揭资料、多次向被上诉人主张过权利两节事实未进行认定错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。”,当事人对自己提出的或反驳对方的主张有提供证据加以证明的责任,没有证据或者证据不足以证明的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。两上诉人对所谓”举证责任倒置”即该两节事实应当由被上诉人承当举证责任的理由缺乏法律依据,两上诉人应承担举证不能的法律后果。因两上诉人无证据证实其主张成立,关于原审事实认定错误的上诉理由不能成立,本院不予支持。另一方面,关于法律适用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”只要出卖人在商品房买卖合同订立后存在将该房屋出卖给第三人的行为,无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。且此种赔偿责任的适用不以出卖人具有恶意违约故意为前提。本案被上诉人在上诉人已履行部分合同义务后将涉诉房屋出售给案外人张涛的事实客观存在,被上诉人的违约行为导致其与两上诉人之间的买卖合同目的不能实现,应承担赔偿责任。两上诉人认为一审法院适用法律错误的上诉理由成立,本院予以支持。但,两上诉人收到《催款函》后未能积极办理按揭手续,致使被上诉人在时隔近八个月后被迫将涉诉房屋出售给他人,亦存在过错,依法亦应当承担相应的法律责任。本院综合考虑双方当事人的过错程度、案外人张涛支付的房屋价款等因素,酌定被上诉人赔偿上诉人20000元。
  关于上诉人二审增加“判令被上诉人赔偿损失224159.00元”的诉讼请求。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中,原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的,第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解;调解不成的,告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的,第二审人民法院可以一并裁判。”的规定,因被上诉人不同意合并审理,且双方未能达成调解,本院对二审增加的诉讼请求不作审理,两上诉人可另行提起诉讼。
  综上,王英、陈柯儿的部分上诉请求成立,予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:
  一、维持宝鸡市渭滨区人民法院2018陕0302民初2644号民事判决第一项、二、三项;
  二、被上诉人宝鸡永兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人王英、陈柯儿200**元。
  如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  一审案件受理费7960元,减半收取3980元,由上诉人王英、陈柯儿负担1500元,由被上诉人宝鸡永兴房地产开发有限公司负担2480元,其余3890元退还原告。二审案件受理费4424.53元,由上诉人王英、陈柯儿负担3982.08元,由被上诉人宝鸡永兴房地产开发有限公司负担442.45元。
  本判决为终审判决。
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