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继承的房产可以买卖吗?

来源: 律师 时间:2019-10-17
正文
  为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以与我们联系,我们将予以撤销。
  上诉人诉称
  邓超上诉请求:1.撤销一审判决,改判邓超继承并享有原广州市越秀区小北路××号地下房屋(以下简称北帝左巷X号房)1/10的所有权份额相对应的房屋拆迁补偿权益、继承并享有原广州市越秀区小北路洪庆坊XX号房屋(以下简称洪庆坊XX号房)1/20的所有权份额相对应的房屋拆迁补偿权益;2.一、二审案件受理费由邓唱、邓才、邓司承担。事实和理由:1.北帝左巷X号房属于危金、邓泉的夫妻共同财产,各享有1/2产权,因邓泉未立遗嘱,且先于危金死亡,其享有的产权份额依法由危金、邓超和邓唱、邓才、邓司5人继承,因此邓超继承并享有该房1/10产权。邓超自始至终未作出放弃继承的书面函、公证声明、协议等法律文书,依法仍然享有继承权。邓唱、邓才、邓司提供的收据,不属于对邓超应继承产权份额的作价补偿款,不能证明邓超放弃了继承权。首先,邓唱、邓才、邓司提供的三份收据便条,载明的内容是收取购房订金,并未载明是房产继承份额的折价补偿款,也丝毫看不出包含该房产权继承份额折价补偿的任何意思表示。其次,邓唱、邓才、邓司继承的产权份额是平均的,享有的产权份额完全相同,假如是对邓超继承份额的折价补偿款,那么,应该是金额相同,怎么会相差一、两倍,根本不能自圆其说。事实上,当年邓超夫妇挂靠广东省煤炭房地产开发公司,投资开发房地产。邓司、邓唱均在邓超的项目中任总经理和主任等职,邓唱、邓才、邓司利用与邓超兄弟关系和工作上的便利,内部控制部分房源用于炒房盈利。故有邓唱、邓才、邓司向邓超(实为该项目)支付购房订金的情况。最后,三份收据上载明的日期均为1996年1月,而当事人办理该房的继承公证日期是1996年7月,从常理来说,既然在此之前已对邓超作了产权补偿,那么,就应该是邓超作出放弃继承,由邓唱、邓才、邓司与危金进行继承。但该继承公证书上明确载明邓超仍然是继承人之一,享有房屋继承权。这与邓唱、邓才、邓司称三份收据属于邓超继承房产的折价补偿的说辞,显然自相矛盾。退一步说,假使收取了补偿款,但在办理继承权公证时反悔,不放弃继承,所产生的也只是补偿款的返还问题,而不是继承权被剥夺。2.洪庆坊XX号房虽系危金继承所得,但房屋继承发生时,邓泉仍健在,即被继承人危金的养父母死亡在先,邓泉死亡在后,因此,危金继承所得该房1/2产权份额,依法属于危金、邓泉的夫妻共同财产,危金、邓泉各享有该房1/4产权份额,但一审并未查明危树生、黄少梅的死亡时间,导致事实认定不清。危金所签订的赠与合同,处分了本该属于邓泉的产权份额,该部分内容依法属于无效,邓泉享有该房1/4的产权,因其未立遗嘱,依法由危金、邓超、邓唱、邓才、邓司5人继承,因此,邓超可继承享有该房1/20的产权,一审判决邓超不享有该房任何产权份额错误。
  被上诉人辩称
  邓唱辩称:北帝左巷X号房和洪庆坊XX号房加在一起,每个兄弟平均可继承30平方米左右,当时的市价是一平方米5000元,邓超说不要了,把他的30平方米卖给邓唱、邓才、邓司,当时如果买他的30平方米就是每人给5万元左右,但是邓超说有钱就多出点,没钱就少给点,这就是为什么邓唱、邓才、邓司签的收条数额是不同的。另外邓超说是给的钱是用来炒房的,邓唱完全没有炒过房。
  邓才辩称:北帝左巷X号房邓超占有8平方米,洪庆坊XX号房邓超没有份,给的2万元、3万元、1.5万元,其实就是邓唱所说的,钱多就多给,钱少就少给,邓超是香港人不在乎这些的。当时危金说随便写个东西证明大家收到钱了,就交接完了,兄弟几个没权利管这些的。当时是按照危金的意愿去分配的,当时这样写,就是房款,当时已经交接完毕。洪庆坊XX号房是在邓泉去世后办理的继承公证,邓超所说的没有法律依据。
  邓司辩称:我同意邓才的答辩意见。
  邓超向一审法院起诉请求:1.北帝左巷X号房由邓超、邓唱、邓才、邓司各继承四分之一份额;2.北帝左巷X号房及洪庆坊XX号房的回迁安置房屋,即仓前街XX号XXX房、应元路XX号XXXX房、应元路XX号XXXX房由邓超、邓唱、邓才、邓司各继承四分之一份额;3.邓泉的丧葬费20188.5元由邓超、邓唱、邓才、邓司各承担6729.5元,邓唱、邓才、邓司各向邓超返还6729.5元;4.本案诉讼费由邓唱、邓才、邓司共同负担。
  一审法院认定事实:被继承人邓泉与危金为夫妻关系,婚姻关系存续期间生育邓唱、邓才、邓超、邓司四名儿子。邓泉于1994年1月5日去世,危金于2000年2月2日去世。北帝左巷X号房,建筑面积80.5157平方米,登记在被继承人邓泉名下,1987年1月5日,邓泉与危金公证确认该房屋为二人的夫妻共同财产。洪庆坊XX号房登记在黄少梅名下,系黄少梅与危树生的夫妻共同财产。黄少梅与危树生婚后没有生育子女,收养危金为养女、危昌为养子。1996年10月14日,危金经公证继承了上述房屋的二分之一房产份额(对应房屋面积为36.6222平方米)。北帝左巷X号房和庆坊XX号房于1996年由广州市越秀区北秀实业公司拆迁,根据回迁安置拆迁补偿房屋协议,拆迁后补偿安置为三个单位,分别是广州市越秀区应元路XX号明达大厦XX号XXXX房(建筑面积56.3375㎡)、广州市越秀区应元路XX号明达大厦XXXX房(建筑面积64.2752㎡)、广州市越秀区海珠北路仓前街XX号XXX房(建筑面积38.52㎡),总面积159.1327㎡。现XXXX房由邓才居住使用、XXXX房由邓司居住使用、XXX房由邓唱居住使用,均未取得房产证。
  邓唱、邓才、邓司提交了以下证据:1.《遗嘱书》及广州市海珠区公证处于1987年1月5日出具的(87)穗海司证发字第32号《证明书》,证明邓泉与危金于1987年1月5日立下遗嘱,内容为:“我邓泉与危金夫妻俩有房屋一间,座落广州市小北路××号地下。我们婚后共生育儿子四人,大儿邓唱、二儿邓才、三儿邓超、小儿邓司,均都自立参加工作,并无收养他人。现夫妇感到年老体弱,为避免日后我们的房屋产业发生纠纷,特到广州市海珠区公证处,在公证员面前立下遗嘱,在我们俩之间,该房屋互有管业权,邓泉死后交危金,危金死后也交邓泉。以上是我们的真实意愿,他人不得干涉。”
  2.邓超于1996年1月4日出具的收据二份、于1996年1月9日出具的收据一份,内容分别为:“收到邓唱的买房订金贰万元正”“收到邓才买房订金壹万伍仟元正”“收到邓司买房订金叁万元正”,证明邓唱、邓才、邓司已购买了邓超应继承的房屋份额。
  3.《赠与合同》及广州市公证处于1996年7月26日出具的(96)穗证内字第3444号《赠与合同公证书》,证明赠与人危金与受赠人邓唱、邓才、邓司于1996年7月25日签署赠与合同,内容为:危金是邓唱、邓才、邓司的母亲。座落在广州市越秀区小北路北帝庙左巷X号地下(广州市房地产权属证明书编号:NO100XXX)是邓泉与危金夫妻共同所有的财产。危金自愿将上述房屋依法属于其占有的二分之一房产以及继承邓泉遗产所得份额无偿赠与邓唱、邓才、邓司。邓唱、邓才、邓司愿意接受。
  4.《赠与合同》及广州市公证处于1996年10月14日出具的(96)穗证内字第3934号《赠与合同公证书》,证明赠与人危金与受赠人邓才、邓司于1996年9月2日签署赠与合同,内容为:危金是邓才、邓司的母亲。座落在广州市越秀区小北路洪庆坊X号(广州市房地产权属证明书编号:NO100XXX号)的二分之一房屋是危金继承其养父危树生、养母黄少梅遗产所得。现危金自愿将上述继承所得的二分之一房产无偿赠与邓才、邓司。邓才、邓司愿意接受。
  在本案审理过程中,一审法院依法向广州市公证处调取了上述XXXX号、XXXX号公证书存档材料,证明邓唱、邓才、邓司提交的上述公证材料和公证处存档原件一致。同时,3444号公证书的公证材料中包含(96)穗证内字第3443号《继承权公证书》一份,证明北帝左巷X号房虽以邓泉名义登记,但依法应为邓泉与其妻危金的共有财产,各占二分之一产权。邓泉生前无遗嘱,邓泉的父母均先于其死亡,邓泉与危金生育有儿子邓唱、邓才、邓超、邓司四人,根据继承法的有关规定,邓泉的上述遗产应由其妻子危金和上列儿子共同继承。公证时间:1996年7月26日。
  一审法院认为,关于邓唱、邓才、邓司提交的四份公证书的真实性认定问题。邓唱、邓才、邓司为证明其主张,提交了XX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号共四份公证书,均有原件、编号清晰、形式完备、内容具体,其中XXXX号、XXXX号业经法院调取公证处原始档案核对一致,对上述四份公证书的真实性均予以确认。
  关于32号公证书是否证明邓泉、危金相互间赠与房屋份额的问题。经查,该份公证书所公证的遗嘱写明对于北帝左巷X号房,邓泉与危金互有管业权。管业权从字面理解为管理该物业的权利,即邓泉与危金任何一方先去世后,另一方享有全权管理这套物业的权利,但并不表明他们相互间赠与了己方所享有的产权份额。所以32号公证书只是邓泉、危金相互间对房屋管理权的约定,不涉及房产赠与。
  关于邓超、邓唱、邓才、邓司的继承份额问题。(1)北帝左巷X号房系被继承人邓泉与危金的夫妻共同财产,各占有二分之一产权份额。邓泉于1994年1月5日去世后,其占有的二分之一产权份额作为其遗产发生继承,根据3443号公证书,这二分之一产权由危金、邓唱、邓才、邓超、邓司五人均等继承,各继承十分之一产权份额,其中危金共继承占有五分之三产权份额。危金于2000年2月2日去世后,其继承占有的五分之三产权份额作为其遗产发生继承,根据3444号公证书,危金将其继承占有的这五分之三产权份额赠与给邓唱、邓才、邓司,故由邓唱、邓才、邓司各继承五分之一产权份额。被继承人邓泉、危金均去世后,北帝左巷X号房屋由邓唱、邓才、邓司各继承十分之三产权份额、邓超继承十分之一产权份额。(2)洪庆坊X号房之二分之一产权份额,系被继承人危金从其养父母处继承所得,危金于2000年2月2日去世后,其继承的二分之一产权份额作为其遗产发生继承,根据3934号公证书,危金将其继承的这二分之一产权份额赠与给邓才、邓司,故由邓才、邓司各继承四分之一产权份额。
  邓唱、邓才、邓司出具的三张收据是否证明邓唱、邓才、邓司已向邓超购买了其应继承份额的问题。本案庭审时,邓唱、邓才、邓司主张1996年该房屋拆迁期间,他们已向邓超购买了其应当继承的产权份额,并支付了购房款,邓超也出具了收据。邓唱、邓才、邓司提供了邓超分别出具的三份收据为证。邓超承认这三张收据由其出具,但认为收据上明确载明是买房订金,这是当时邓超和邓唱、邓才、邓司的其他生意往来,并非邓唱、邓才、邓司向其购买其继承房产份额的款项。经查,北帝左巷X号房确于1996年被拆迁,这三张收据出具于房屋拆迁前夕,而邓超并未举证证实这些款项是其他生意往来的款项。故邓唱、邓才、邓司对这三张收据的解释合理,予以采信,认定邓唱、邓才、邓司已于1996年1月向邓超购买了其应当继承的北帝左巷X号房十分之一产权份额。这三张收据中未载明邓唱、邓才、邓司各向邓超购买的产权份额数量,邓唱、邓才、邓司均主张是均等购买,予以认可,认定邓唱、邓才、邓司各购买了三十分之一产权份额。至此,邓超不再享有北帝左巷7号房的产权份额。
  关于邓超诉请要求邓唱、邓才、邓司支付被继承人邓泉的安葬费、管理费的问题。本案为继承纠纷案件,邓超的该项诉讼请求与本案不属同一法律关系,故不予调处,邓超可另行起诉主张权利。
  综上所述,一审法院依照《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第十条、第十六条、第十七条、第二十六条的规定,于2016年7月4日判决:一、北帝左巷X号房由邓唱、邓才、邓司各继承取得三分之一所有权份额。上述房屋因拆迁所产生的相关权利、义务由邓唱、邓才、邓司按上述比例享有及继承;二、洪庆坊XX号房之二分之一所有权份额由邓才、邓司各继承取得四分之一所有权份额。上述房屋因拆迁所产生的相关权利、义务由邓才、邓司按上述比例享有及继承;三、驳回邓超的其他诉讼请求。
  本院查明
  二审中,当事人没有提交新证据。对于一审查明的事实,本院予以确认。二审中,双方均确认危金的养父母危树生和黄少梅先于危金和邓泉死亡。
  本院认为
  本院认为,关于北帝左巷X号房的继承问题,一审判决已作充分评述,本院予以认同,在此不予赘述。邓超虽上诉提出其出具收据是因为与邓唱、邓才、邓司一起合作炒房收取对方给付的房屋定金,但并未提交证据予以证明,邓唱、邓才、邓司亦不予确认,且邓超出具收据的时间是在北帝左巷7号房的拆迁前夕,而该房的回迁安置房已由邓唱、邓才、邓司居住长达十多年,也没有证据表明邓超在此期间有向对方主张过权利,由此可见,邓超确已将其所应继承的该房产份额卖给了邓唱、邓才、邓司,一审据此认定邓超不再对北帝左巷X号房享有产权份额正确,本院予以维持。邓超上诉主张其应继承北帝左巷X号房的十分之一的所有权份额,理据不足,本院不予支持。
  关于洪庆坊XX号房的继承问题。《中华人民共和国继承法》第二条规定:“继承从被继承人死亡时开始。”《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第(四)项规定:“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外。”本案中,双方均确认危金的养父母危树生和黄少梅先于危金和邓泉死亡,根据上述法律规定,危树生和黄少树死亡时,继承即已开始,而在此时,邓泉尚在世,因此危金所应继承的洪庆坊XX号房二分之一产权份额应属于其和邓泉的夫妻共同财产,即由危金和邓泉各占有洪庆坊XX号房四分之一产权份额。虽然危金已将其所应继承的洪庆坊XX号房二分之一产权份额赠与给邓才、邓司,但根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第38条“遗嘱人以遗嘱处分了属于国家、集体或他人所有的财产,遗嘱的这部分,应认定无效”的规定,危金无权处分邓泉所有的洪庆坊XX号房的产权份额,由于邓泉先于危金死亡,邓泉所有的四分之一产权份额应由其法定继承人危金、邓超、邓唱、邓才、邓司五人均等继承,即各继承二十分之一产权份额。由于危金已将其所有的洪庆坊XX号房二十分之六产权份额赠与给邓才、邓司,故由邓才、邓司各继承二十分之三产权份额,加上邓才、邓司从邓泉处继承所得的二十分之一产权份额,邓才、邓司应各继承洪庆坊XX号房五分之一产权份额。
  综上所述,邓超的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)、(二)项规定,判决如下:
  二审裁判结果
  一、维持广州市越秀区人民法院(2016)粤0104民初95号民事判决第一项;
  二、撤销广州市越秀区人民法院(2016)粤0104民初95号民事判决第三项;
  三、变更广州市越秀区人民法院(2016)粤0104民初95号民事判决第二项为:位于广州市越秀区小北路洪庆坊XX号房由邓超、邓唱各继承二十分之一所有权份额,由邓才、邓司各继承五分之一所有权份额。上述房屋因拆迁所产生的相关权利、义务由邓超、邓唱、邓才、邓司按上述比例享有及继承;
  四、驳回邓超的其他诉讼请求。
  一审案件受理费11800元,由邓超负担402元,由邓唱负担3014元,由邓才、邓司各负担4192元。二审案件受理费2700元,由邓超负担1800元,由邓唱、邓才、邓司各负担300元。
  本判决为终审判决。
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