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原告要求判令被告支付违约金是否合法合理?

来源: 律师 时间:2019-10-21
正文

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)

徐琨向本院提出诉讼请求:1、判令解除徐琨和胡林忠签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,胡林忠协助徐琨解除网签合同;2、判令胡林忠向徐琨支付违约金1480000元;3、判令胡林忠按照每月18000元的标准赔偿徐琨房屋租金,直至房屋腾退之日;4、2016年8月17日至2018年8月17日期间的物业费和供暖费28782.3元;5、判令胡林忠将涉诉房屋腾退并交付给徐琨;6、判令胡林忠未按合同约定的期限支付第二笔款项的违约金44400元;7、判令胡林忠负担自2016年8月17日起至房屋腾退之日止的水费、电费、煤气费;8、本案所有诉讼费由胡林忠承担。事实和理由:2016年5月24日,徐琨作为卖方与胡林忠通过北京宜居公司业务员卢x签订《北京市存量房屋买卖合同》,涉案房屋位于北京市x里x区x号楼-x层至x层x至x层x的房产,总价7400000元。合同签订后,胡林忠先后于2016年5月25日支付给徐琨100000元,2016年6月10日支付给徐琨400000元,2016年6月12日支付给徐琨500000元(逾期2天),2016年6月20日支付给徐琨350000元(逾期10天),2016年6月22日支付给徐琨250000元(逾期12天)。合同约定过户前胡林忠再支付给徐琨1100000元,胡林忠一直没有支付。徐琨自2017年2月27日至2017年3月22日一直催促胡林忠履行合同,2017年2月28日,北京宜居公司业务员卢x通知徐琨2017年3月2日去过户,徐琨向胡林忠提出过户前支付

1100000元时,胡林忠以没有钱支付为由拒绝合理要求,期间徐琨多次与胡林忠联系,胡林忠不是关机就是拒绝接听电话,至本案起诉之日胡林忠未有任何继续履行合同的行为。因此胡林忠的行为已经严重违反合同的约定,构成严重违约。根据徐琨与胡林忠签订的《北京市存量房屋买卖合同》中补充协议的第三条的第3款第(3)项的规定,逾期履行本补充协议第一条约定的义务超过15日的,乙方出现上述根本违约情形之一的,应在违约行为发生之日起15日内,以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金;乙方向甲方支付的全部款项冲抵违约金,多退少补。依照补充协议第四条其他第三款第2项房屋租金约定赔偿甲方每月18000元(自2016年8月至诉讼结束)。另由于胡林忠的违约行为已经给徐琨造成了其他经济损失,徐琨在此保留另行追究赔偿责任的权利。

在合同签订之日2016年5月24日,胡林忠明知没有购房资格,仍与徐琨签订买卖合同,属于欺诈行为。徐琨去建设银行x支行查询,银行经办人员口头告知,胡林忠无经济能力与银行达成二套贷款协议,银行不予放贷。胡林忠与中介明知二套房贷银行没有批款,胡林忠也没有筹借二套房资金的能力,还要求徐琨将第一套房屋过户,以达到霸占第二套房屋的目的,属于严重的欺诈行为。由此可见,胡林忠已无能力继续履行合同。

胡林忠辩称,不同意原告的诉讼请求及事实理由,其陈述的事实和理由与真实情况不符。双方约定在2017年3月2日过户,原告于过户之前单方毁约,将原合同约定的过户之日支付房款110万元,单方提升为230万元,被告无法接受,导致双方无法办理过户。因此,违约一方是原告。并且在3月2日之后,双方协商关于第二笔购房款的金额时,原告于3月8日、9日期间提出解除合同,其已明确拒绝将房屋出售给被告,其行为构成根本违约。关于第二套房屋的贷款问题,经过银行审核,已经能够确定第二套房屋的贷款利率及批贷程序,双方才约定第一套房屋办理过户的时间。在双方约定好第一套、第二套房屋的贷款及基本利率已经确定,并且第一套房屋的批贷函银行已经下来。因此,被告不存在资金困难问题。综上,由于原告单方毁约,并且其在3月上旬与被告协商房款过程中,与第三方沟通卖房事宜,已经约好看房,构成根本违约。综合本案,被告并没有构成根本违约,原告没有解除权,所以不适用20%的违约金约定。由于涉案房产租赁部分是承租方租赁的是违章建筑部分,因此根据法律规定违章建筑的房屋出租的租金本案当中不应该支持和保护。由于在前期履行过程中,原告有逾期解押等行为,因此对其要求的逾期付款违约金不予认可。该房交付的时间是2016年10月15日。虽然房屋交付给被告后,被告进行一系列装修。但在2017年3月份,双方对房屋发生分歧,合同无法继续履行,因此造成了被告的装修暂时停止。此后被告一直再没有去过涉案房屋。因徐琨违约,给胡林忠造成财产损失,胡林忠将在本案提起的反诉中另行主张。

北京宜居公司述称,北京宜居公司对于双方的合同签订过程不清楚。北京宜居公司的业务员卢x2016年2月份离职后向,公司要了一份买卖合同。卢x说三方都认识,北京宜居公司没有收取过中介费。

胡林忠向本院提出反诉请求:1、判令解除徐琨和胡林忠签订的《北京市存量房屋买卖合同》及网签合同;2、判令徐琨向胡林忠返还定金和购房款1600000元,并

中国人民银行同期贷款利率支付资金占用期间的利息至实际付清之日止;3、判令徐琨向胡林忠支付违约金1480000元;4、判令徐琨向胡林忠赔偿房屋价款涨价损失(预期利益)1120000元;5、判令本案诉讼费由徐琨承担。事实与理由:2016年5月24日,徐琨作为卖方通过第三人与胡林忠签订《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》,徐琨将位于北京市x里x区x号楼-x层至x层x层至x层x的房产,以总价款为7400

000元出卖给胡林忠。合同签订后,胡林忠积极履行合同:对《北京市存量房屋买卖合同》进行了网签;已按约定用现金支付定金及购房款;申请贷款,并已经取得贷款批准,2017年5月26日到期,同时在银行办理了徐琨的账户为贷款接收专户;已经对涉案房屋进行了部分装修,投资400000元。

胡林忠购房意图明确,意思表示真实,但由于涉案房屋价格暴涨到12000000元至13000000元之间,加上徐琨又在望京购房急需资金,故而反悔,不想卖房给胡林忠,因此在合同履行过程中屡屡违约。按照双方签订的《补充协议》第一条第2项付款方式和期限的约定,胡林忠向徐琨支付了100000元和第一笔购房款1500000元;第二笔购房款1100000元于过户当日支付;剩余房款4700000元胡林忠以贷款方式支付。但徐琨违反上述约定,在中介工作人员卢x于2017年2月28日通知徐琨3月2日办理过户手续时,却提出让胡林忠在过户前支付超过约定数额1100000元购房款的要求,胡林忠认为,1100000元购房款应在过户当日支付,与办理过户同时进行,现徐琨要求提前支付并超出数额,显然违反约定,胡林忠不予接受。因此,徐琨拒绝为胡林忠办理过户手续。继而,徐琨又单方面改变付款方式,2017年3月8日徐琨向中介卢x法微信说只要胡林忠再商定的日子前把2300000元给徐琨,房子还是卖给胡林忠。3月22日徐琨向卢x法微信说现在是下午2点,胡林忠今晚22点前把两套房子的房款现金转账给徐琨,徐琨按原价卖给胡林忠。

以上事实足以证明,徐琨单方面改变付款方式,变更第二笔购房款的支付时间和数额,剩余房款要求全部用现金支付,并不予办理过户手续,徐琨的行为违反了《补充协议》第一条第5项(3)的约定:自乙方贷款申请获得银行批准后7日内,双方共同向房屋登记部门办理房屋权属转移登记手续,已构成根本违约。根据该协议第三条的规定,徐琨应向胡林忠支付相当于房屋总价款20%的违约金,即1480000元。

鉴于徐琨提出解除合同,胡林忠同意解除,徐琨收取的胡林忠交纳的房屋定金100

000元和购房款1500000元应予退还,并按照房屋买卖合同第十条的约定,按央行金融机构同期贷款利率向胡林忠支付资金占用期间的利息。涉案房屋现已涨价,溢价利益应归属于胡林忠,由于徐琨解除合同,直接造成胡林忠溢价利益损失。按现行房屋价格10000000计算,溢价10000000元减去7400000元等于2600000元,违约金显然低于该损失,因此,胡林忠要求徐琨支付违约金(违约金不足以弥补实际损失),还应当向胡林忠赔偿利益损失。房屋总价按10000000元计算,胡林忠要求赔偿合计2600000元减去1480000元等于1120000元。

徐琨针对胡林忠的反诉辩称,胡林忠在购房过程中存在根本违约,故徐琨仅同意退还1

500000元购房款,其他反诉请求均不同意。

北京宜居公司未针对反诉请求发表答辩意见。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,徐琨向本院提交以下证据:1、买卖合同及补充协议;2、转账证明;3、微信聊天记录;4、产权证;5、照片;6、徐琨与卢x的微信记录;7、录音证据;8、徐琨与胡林忠的微信记录。胡林忠向本院提交以下证据:1、房屋买卖合同及补充协议;2、贷款情况说明;3、卢x与徐琨的微信聊天记录;4、胡林忠与徐琨的微信聊天记录;5、x公馆网上房屋价格截图;6、装修报价表、收据2份、转账单;7、徐琨x、x号房产证、注销抵押登记。本院组织当事人进行了证据交换和质证。胡林忠对徐琨提交的证据发表以下质证意见:证据1真实性关联性认可,证明目的不认可;证据2真实性认可;证据3真实性认可,证明目的不认可;证据4真实性认可,证明目的不认可;证据5真实性认可;证据6与本案无关;证据7真实性,证明目的不认可;证据8真实性认可,证明目的不认可。徐琨对胡林忠提交的证据发表以下质证意见:证据1真实性认可,证明目的不认可;证据2真实性需要核实;证据3真实性认可,证明目的不认可;证据4真实性认可,证明目的不认可;证据5与本案无关;证据6真实性关联性不认可;证据7真实性认可。

当事人无争议的证据,本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下:2016年5月24日,徐琨(出卖人)与胡林忠(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》,合同约定徐琨将坐落于北京市x里x区x号楼-x层至x层x层至x层x的房屋(以下简称涉案房屋)出售给胡林忠,建筑面积分别为129.90平方米、137.61平方米,房屋成交总价为7400000元。涉案房屋在浦发银行设定抵押,抵押登记日期为2010年8月16日,出卖人应于2016年6月10日前办理抵押注销手续。买受人采取商业贷款申办抵押贷款,拟贷款金额为4700000元,买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的,双方同意买受人自行筹齐剩余房价款,以现金形式支付给出卖人。涉案房屋有违建,违建事宜由出卖人负责解除。合同第六条约定出卖人应当在过户当日前将该房屋交付给买受人。合同第七条约定违约责任,出卖人未按约定交付房屋的,逾期在15日之内,自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金,并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金,合同继续履行;逾期超过15日后,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款,并按买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。买受人未按补充协议约定的实际付款的,逾期在15日之内,自约定的应付款期限之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之五的违约金,并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金,合同继续履行;逾期超过15日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部已付款。当事人双方同意,自本合同签订之日起120日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

同日,徐琨(甲方,出卖方)与胡林忠(乙方,买受方)、北京宜居公司(丙方,居间方)签订《补充协议》,协议约定乙方于2016年5月26日前向甲方支付购房定金100000元;乙方于2016年6月10日前向甲方支付购房款1500000元;乙方于过户当日前向甲方支付购房款1100000元;剩余房款4700000元乙方以贷款方式支付。甲方应于2016年6月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请,且甲方最迟应于2016年7月15日前办理完毕解除抵押登记手续。甲乙双方应于签约后15日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。自乙方贷款申请获得银行批准后7日内,甲乙双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续。第三条第2项约定甲方出现以下情形之一的构成根本违约,乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:(1)甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整或无效,导致乙方无法取得房屋所有权的;(2)该房屋被查封或者限制转让,导致乙方无法取得房屋所有权证的;(3)逾期履行本协议第一条约定义务超过15日的;(4)拒绝将该房屋出售或者擅自提高房屋交易价格的;(5)未如实告知第二条第(一)项信息,导致乙方损失的。甲方出现上述违约情形之一的,应在违约行为发生之日起15日内,以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金;丙方收取乙方的费用不予退还,由甲方直接赔付乙方。乙方出现下列情形之一的构成根本违约,甲方有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同:(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效,导致无法办理房屋所有权转移登记的;(2)拒绝购买该房屋的;(3)逾期履行本补充协议第一条约定的义务超过15日的。乙方出现上述根本违约情形之一的,应在违约行为发生之日起15日内,以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金;乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金,多退少补;丙方有权继续收佣,已收取的不予退还。

2016年5月26日,胡林忠向徐琨支付定金100000元,2016年6月10日,胡林忠向徐琨支付购房款400000元,2016年6月12日,胡林忠向徐琨支付购房款500000元,2016年6月20日,胡林忠向徐琨支付购房款350000元,2016年6月22日,胡林忠向徐琨支付购房款250000元,以上合计1600000元。

2016年7月26日,徐琨办理涉案房屋抵押登记注销。2016

年10月28日,双方办理第一套房屋的网签手续。

2017年2月28日,

中国建设银行x分行出具的情况说明中载明:批准借款人胡林忠借款金额2790000元,借款期限为21年,购买房屋为x里x区x号楼-x至x层x房屋,有效期限到2017年5月26日。

2017年2月28日,卢x通知徐琨和胡林忠于2017年3月2日到建委办理房屋过户。3月2日当天双方未能完成过户。对此,胡林忠庭审中先是陈述:“我离建委比较近,建委一上班我就到了。我没有看到徐琨和卢x。我就给卢x打电话,卢x说徐琨有问题了,再等几天,等见面再说。第二次过户时,我去建委又没有见到徐琨和卢x。我又给卢x打电话。卢x说徐琨肯定变卦了,然后我就回去了。后来我问卢x具体原因,卢x说徐琨要增加付款金额。徐琨后来也微信联系我说将房款涨到230万元。本院询问胡林忠在3月2日过户前其是否准备好110万元。胡林忠回答在家中准备了110万元的现金。本院询问胡林忠前几次付款的支付方式,胡林忠回答都是转账,认可其有徐琨的银行账户信息。本院询问既然此前几次都是转账,为何过户这次要准备现金。胡林忠回答:“我在家里等着,没有去建委等着”。本院追问:“你刚才陈述两次过户都没有等到原告,你都是在家里等着吗”。胡林忠回答:“是的”。本院询问:“你在家里等着怎么知道原告没有去建委”。胡林忠回答:“过了九点我没有接到他们电话,我就给卢x打电话,卢x告诉我原告没有来。”本院询问在双方约好过户时间以后,徐琨是否提出过增加付款金额的要求。胡林忠回答“没有”。本院询问在房屋没有过户后,其主张准备好的110万元现金的去向。胡林忠回答“存银行了”,并请求庭后核实具体银行。第二次开庭时,胡林忠提交了其名下中国工商银行的交易明细,其上显示3月13日卡存42万元。胡林忠称110万元中的42万元其存入银行卡内,剩下的放在店里陆陆续续使用了。并称其是做红木家具的,手中现金充裕,有足够履行能力。

该案原审笔录中记载,胡林忠陈述2月28日中介通知双方于3月2日过户,双方同意去过户,但未通知我支付购房款的事宜。3月2日我在家等着过户。本院询问3月2日当天110万元购房款以及90万元税款是否到账。胡林忠回答90万元税款已经准备好了,110万元购房款暂时未到账,可以随时以货款进行支付。

2017年3月1日下午,卢x向徐琨发微信称胡林忠的姐姐生病在医院,说晚一会儿给卢x回电话。徐琨回复催促尽快。

2017年3月2日,徐琨询问卢x事情进展。卢x建议约到3月6日办理过户。

2017年3月6日,徐琨给卢x发送了4张聊天截屏,卢x没有回复。

2017年3月7日中午,卢x给徐琨发微信称胡林忠下午给其打电话,等卢x接完电话后再给许x打电话。许x表示同意。

2017年3月8日,徐琨给卢x发微信称胡林忠给不了钱,徐琨还等着钱买别的房屋,耽误不起。只要胡林忠在商定的日子(本月14日)前把2300000元给徐琨,房子还是卖给胡林忠。卢x没有回复信息。

2017年3月9日,徐琨给卢x发微信,让卢x一定要将微信转给胡林忠,告诉胡林忠如果其付不了房款,但能在本月12日前解除购房合同、解除网签,没有对房屋买卖造成损失,徐琨就不会扣胡林忠已交纳的房款。

2017年3月9日,徐琨与胡林忠就涉案房屋买卖问题进行对话,徐琨将通话内容录音。谈话中,胡林忠陈述:我们按照原计划,我这块肯定是没有(钱)了。这两天我这也在想办法。然后我有笔贷款又要到期了。徐琨表示如果胡林忠能给钱,合同继续往下走。其后,徐琨又问胡林忠到底有没有钱,有钱就继续进行下去,让胡林忠给个准信,胡林忠表示现在资金确实困难。

2017年3月11日至3月22日期间,徐琨一直在催促卢x抓紧联系胡林忠,争取把房屋网签解押了,并同意把房款退给胡林忠。卢x回复自己家里有事,并称胡林忠的姐姐近几天做手术。

2017年3月22日,徐琨给卢x发微信让其转告胡林忠:“我不是贪小利的人,现在是下午2点钟,她今天在晚上22点前把两套房子的房款现金转账给我,我还以原价卖给您。我现在还在亦庄等你消息。卢x让我再跟你面谈一次。如果你不想谈又给不了钱的话,我就到法院起诉啦。”

2017年3月11日至3月21日期间,卢x与胡林忠一直在通过微信联系,卢x将徐琨与其谈话内容告诉了胡林忠,二人商量想办法拖徐琨一下,卢x建议胡林忠将手机关机,让徐琨联系不上。本院询问胡林忠为什么要故意躲避徐琨。胡林忠回答其自己不敢支付房款,也不敢回答徐琨,害怕双方起冲突。

关于房屋交付时间,徐琨主张2016年8月17日将房屋钥匙交给了卢x和胡林忠。胡林忠主张中介没有交给其房屋钥匙,同时又陈述其雇用的装修施工队在10月初进场。涉案房屋原存在违章建筑,即徐琨在花园内加盖了一个40平方米的餐厅。因此该房屋被房屋管理部门拉入黑名单,限制过户交易。徐琨主张其于2016年9月13日将该餐厅拆除。胡林忠主张2016年10月违建才被拆除。之前房屋内有租户,每月租金1万元左右,房屋违建拆除后租户离开。并且违建拆除时导致涉案房屋的阳台和前后门都被拆除,所以房屋不具备租用条件。

庭审中,徐琨自述其于2017年5月1日到涉案房屋处,看到有两个房门没有锁,于是将房门锁好。2017年5月20日左右,徐琨想看看涉案房屋内有没有漏水,发现房门的锁眼被堵死了,遂将门锁砸开后进入楼内。后其又将门锁挂在房门上。胡林忠主张自2017年3月份双方发生争议后,其再未进入涉案房屋,装修也一直停滞。

原审案件开庭结束后,卢x到法庭陈述:2月底银行给我打电话说批贷函下来了,我通知双方约定3月2日去过户,因房主另行购买房屋,房主说要230万元,合同约定过户当日前支付110万元,买主要求按照合同约定款项支付,因双方款项没有协调好,所以没有去办理过户。徐琨对卢x的前述陈述内容不予认可。

另查,涉案房屋每年物业费标准为8025.3元,供暖费标准为每年6260.38元。

本院认为,依法成立的合同,自成立时生效,对当事人具有法律约束力,当事人应按照约定全面履行合同权利和义务。本案中,徐琨与胡林忠签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示,自成立时已经生效。

本案的争议焦点是哪一方当事人构成根本违约,进而导致对方享有合同解除权。本案中,胡林忠一方在第二笔150万元购房款的履行期间,确实存在部分款项逾期的情形,但均不构成根本违约。徐琨一方在办理房屋抵押注销登记时,亦存在逾期的情形。考虑到双方在合同履行过程中均存在逾期行为,且时间较短未构成根本违约,故对徐琨要求胡林忠支付逾期付款违约金的诉讼请求,本院不予支持。

根据查明的事实,双方经由中介机构通知,两次约定了过户日期,按照合同约定,徐琨应当协助胡林忠办理过户,胡林忠应于过户当日支付给徐琨110万元购房款。现双方未能完成过户,其原因是胡林忠未能按照约定日期到达过户地点。庭审中,胡林忠对此所作出的解释前后矛盾,且理由完全不合常理,本院不予采信。而其在本诉答辩意见以及反诉事实理由中所主张的,因徐琨在过户前超出合同约定,提出增加付款金额导致未能完成房屋过户的理由,也因其在庭审中的自认而不能成立。中介人员卢x于原审中所作的陈述(指徐琨过户前要求增加付款数额)没有证据佐证。且结合卢x在整个交易过程中的表现,其个人的陈述不具有可信性。此外,对于胡林忠未按约定时间到场一事,卢x给徐琨的理由是胡林忠的姐姐生病,胡林忠在医院。这与胡林忠所主张的卢x告知其徐琨一方提高付款金额,或者徐琨变卦等理由,明显互相矛盾。因此,胡林忠的抗辩理由和反诉理由,因无事实依据,本院不予采信。相反,因胡林忠两次未按照约定时间办理房屋过户,继而未能履行110万元的购房款给付义务,可以认定其构成根本违约。对于其是否具有付款能力的问题,本院认为,第一,原审中胡林忠主张准备好了90万元的税款,110万元的购房款没有到位。而本案中,其又陈述准备了110万元的现金,随时具有支付能力。前后内容明显矛盾。第二,胡林忠认可知道徐琨的银行账号,且此前多笔款项均通过银行转账方式支付给徐琨。其却于过户之日在家中准备大量现金用以支付税款和购房款,此举实在有违常理,本院难以采信。第三,胡林忠称房屋未过户后,将家中的现金存入了银行。但其后提交的银行记录中,仅显示于3月13日有42万元的存款。这明显与其主张不符。第四,在双方的谈话录音中,胡林忠也认可按照原计划其确实存在支付困难。综上,胡林忠未能举证证明其于双方约定的过户日期,具有履行付款义务的能力。由此也可合理解释胡林忠于过户当日未出现的原因。假设胡林忠的主张为真,即徐琨超出合同约定擅自提高付款数额,那么徐琨构成违约。此种情况下,胡林忠完全占据主动,其没有必要拖延、躲避而不敢与徐琨见面。因此,本院认定胡林忠构成违约也与客观实际相符。

在两次过户没有实现以后,徐琨仍在积极通过卢x寻求与胡林忠取得联系,协商解决。并且徐琨提出了两种方案,一是解除合同情况下,可将胡林忠已付购房款退还。二是如果能按其要求的数额付款,合同可继续履行,并且没有提高房价。虽然徐琨在3月8日和3月22日,两次提出的付款数额超出了110万元,但均发生在胡林忠不配合过户,不支付购房款之后。在胡林忠已经构成根本违约,徐琨依法享有解除权的前提下,前述要求属于为继续履行合同而给出的解决方案,并不构成违约。并且,在胡林忠没有付款能力的背景下,若继续履行合同,徐琨显然会存在不安,其提出增加付款金额的要求,无可厚非。从整个沟通过程,可以看出徐琨一直在积极促进合同继续履行,也未提出涨价,履约诚意显而易见。相反,胡林忠却与中介人员卢x商量如何躲避徐琨。此种表现与其自认为是守约方身份,显然不相匹配。

因胡林忠构成违约,徐琨要求解除买卖合同及补充协议于法有据。胡林忠应当协助解除网签合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。关于房屋返还及房租损失的争议,根据徐琨的自述,其已经于2017年5月将房屋门上锁,该行为表明其已经控制涉案房屋。其后虽然徐琨发现房屋门锁锁眼被堵,但胡林忠否认系其所为,徐琨对此也未提交证据。而徐琨将门锁砸开后又将其挂在门上的行为,亦不能推论出其失去对房屋控制,而由胡林忠控制房屋,故对徐琨要求返还房屋的诉讼请求,本院不予支持。徐琨可随时利用房屋。

关于徐琨向胡林忠交付房屋的时间,双方对此各执一词。徐琨陈述违建拆除日期为2016年9月13日。而胡林忠提交的与装修公司签订装修报价表的日期为2016年9月28日。装修公司是先去现场后作报价。故根据上述两个时间点,本院认为房屋交付的合理日期应当介于两个日期之间。关于占用期间的租金损失标准,本院根据同地段同类房屋的租赁价格并参照此前该房屋的租金标准酌情予以确定。需要说明的是,徐琨请求支付违约金,同时要求赔偿损失。由于违约金的主要功能为损失填补,故该房屋租金损失部分,本院不再单独判决,而是将其作为违约金数额的考量因素。

徐琨对其主张的水费、电费和煤气费,未能明确具体数额,因该项诉讼请求不明确,本院不予支持。对于物业费和供暖费,胡林忠应当按照其占用时间予以支付。

胡林忠要求徐琨退还购房款160万元,于法有据,本院予以支持。其要求支付利息损失,无法律依据,本院不予支持。因胡林忠存在违约,故其要求徐琨支付违约金和赔偿房屋差价损失,依据不足,本院不予支持。

对于徐琨主张胡林忠支付违约金148万元,胡林忠主张金额过高,要求本院予以调整。根据胡林忠在合同中的过错程度、合同实际履行情况、合同解除造成的损失等因素,本院酌定违约金65万元。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十七条、第九十七条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定,判决如下:

一、解除徐琨与胡林忠签订的《北京市存量房屋买卖合同》,解除徐琨、胡林忠与

北京宜居兴业房地产经纪有限公司签订的《补充协议》。胡林忠于本判决生效后十日内协助徐琨解除网签合同;

二、胡林忠给付徐琨违约金650000元(于本判决生效后十日内履行);

三、胡林忠给付徐琨物业费、供暖费共计11380元(于本判决生效后十日内履行);

四、徐琨向胡林忠返还定金及购房款1600000元(于本判决生效后十日内履行);

五、驳回徐琨的其他诉讼请求;

六、驳回胡林忠的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费38875元,由徐琨负担5820元(已交纳),由被告(反诉原告)胡林忠负担33055元(于本判决生效后七日内交纳);反诉案件受理费43600元,由胡林忠负担37496元(已交纳),由徐琨负担6104元(于本判决生效后七日内交纳)。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于北京市第二中级人民法院。

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